江西第一地产商「江西房地产破产」

山雨欲来风满楼。

两年前，新力刚上市的时候，还未曾料到秋风乍起，暴雨将至。一直到2021年9月20日，新力港股闪崩80%多，以极不优雅的方式，破圈出名。

人，总是会以他不想要的方式出名。

这不禁让我想起，两年前的时候，香港那边还在大闹“港独”，张园林依然西装革履，去香港上市敲钟。站在铜锣前的张园林，是何等意气风发！

不到两年，就物是人非，狼狈不堪至此！就在新力股价闪崩的前两天，有人分享出了某微信群的聊天记录，说的是张园林退出了投资者微信群。这一无任何声明的操作，惹怒了新力的投资者和债券、基金经理，他们开始用脚投票。

9年，就把一家名不见经传的小房企，做到上市，绝对是张园林人生的巅峰时刻。

但是，这家发迹于江西的“地产王”，为何快速崛起之后，又极速坠落了呢？

《左转——庄公十一年》曰：“禹、汤罪己，其兴也悖焉；桀、纣罪人，其亡也忽焉。”说人话就是其兴盛很迅速，其灭亡也忽然，用成语解释就是成也萧何、败也萧何。

想要知道这些，就需要追本溯源了。

新力成立之前，张园林是跟着胞兄在江西五建做事，在南昌的第一个项目，是新力帝泊湾。这个项目，打磨了有两年，一炮而红。

帝泊湾的开发主体，是一家公司股东和三个个人股东，分别是江西盛开投资集团、张园林、万奇和沈令华。

江西盛开投资集团的实控人是刘骐鸣，他是什么来头，自然不用太多赘述，了解到他哥和省里公共安全厅某落马高官的纠葛，就能明白很多事情。

至于万奇和沈令华，自是不必多说，虽然万奇后面转掉了自己的股权，但是对于新力的影响力，依然不容小觑。沈令华则一直在新力，做了不少事情。

2014年，股权整理之后的新力，张园林及其夫人吴承萍，合计持股80%，沈令华持股20%。虽然没有江西盛开投资集团和万奇的名字，但是后来新力上市的时候，他们并没有缺席这场资本盛宴。

顺便说一下，涂菁就是2014年加入新力的，担任张园林的秘书。

时间回转到2002年，连税都敢不缴的江西国龙实业公司，刚刚被南昌县国税局给告了，转身就与澳大利亚海龙公司合作，成立了江西澳斯屯实业有限公司。

这个鬼都查不到的澳大利亚海龙公司，很明显只是个壳子。在洪城地产野蛮发展的初期，这么干的企业非常多，最典型的就是南昌本土的恒茂地产。

在披着合资的外衣之下，江西澳斯屯公司在南昌县，以极低的价格，圈了一片土地，搞地产开发。

澳斯屯的这块地，紧挨着后来开发的力高国际城和伟梦清水湾。虽然地理位置，在当时看来非常偏僻，但是只要开发出来，利润还是有很多的。

可这个澳斯屯，并不真心实意想要干实业，想着的就是倒手一卖。多方接洽之下，南昌市旭保实业公司接手了这个项目。这个旭保实业，现在已经注销了，但是还是可以查到，它曾经是东旭投资集团的公司。

东旭投资集团就是现在的江西东投，赣系房企前三了。

只不过，东投当时也没有继续开发这个项目，毕竟零几年的南昌县象湖区域，实在也是没有什么前途的地段。一直搁置未开发，却趁着地产东风，坐拥土地升值，倒手给新力，东投也算是盆满钵满、全身而退了。

后来，新力开发了这块地，叫南昌新力·金沙湾。

有了金沙湾，也就有了个银湖湾，同样也是在南昌县。这个银湖湾边上，有个小水沟，连通到了象湖，销售们也真敢，取名叫银湖。

所以这家公司，就叫江西银湖房地产开发有限公司，实控人是闵熙。这块地也没有落下去搞开发，而是转给了江西南洋开关有限公司。光听这个名字，就知道一家做电器开关的公司，能做房地产？

还真能！

南洋开关的实控人是李卫国，他同时也是江西城投开发公司的实控人。这是一个与江西不少商人有关联的人，他也是商联的股东之一。商联的复杂程度，一两篇很难写完，我之前写过主要发起人——温显来，但是根本发不出来。

作为上饶的首富，温显来的博能集团也是来头不小，不过这不是本篇要说的内容。

李卫东买下了江西银湖房地产开发有限公司，还没在手里捂热，就卖给了新力，改名成江西和之信投资有限公司。

这就是南昌新力·银湖湾。

在南昌县，新力还有一个项目，也是收购来的，就是愉景湾。

愉景湾的最初开发者，是南昌顺泰置业有限公司。顺泰的股东之一是李海文，虽然持股只占30%，但是，这是很明显的个人家族公司，顺泰的大股东，还是李家人。

李海文是中联建设集团的实控人，持股比例达到99.67%。中联建设就是以前的江西中联建设集团，更远的前身是宜春地区建筑工程公司，后来宜春撤地改市，就变成了宜春市建筑工程总公司。

这是一家妥妥的国企，只不过在2005年的时候，它改制了，成了李海文一人掌控的大型民营建筑企业了。如何从国企改制成民企，我也很好奇，但这不是我们要说的重点。

至于南昌顺泰置业是如何与新力商谈项目转让和股权事宜，细节已无法可考，只知道新力收购了这个项目，李海文的中联建设，成了这个项目的施工单位。并且在这个基础上，中联后续还做了新力的南昌象湖湾项目。

个中勾连，既简单，又复杂。

不过，上面的几个项目，并不是新力的核心实力。更重要的项目，都在九龙湖，特别是当南昌开始限购的时候，九龙湖的不限购，给了新力很大成长空间。

简单说下新力在九龙湖的三个项目，从东往西，依次是新力琥珀园、新力龙湾、新力钰珑湾，它们依次坐落在地铁4号线的三个站点上。

琥珀园的地理位置，应该说很不错的，门口就是地铁站（在建中）。它的开发主体是江西骏宇实业有限公司，主要大股东是江西嘉盈实业有限公司。通过股权层层穿透，我们可以知道，这个嘉盈的实控人是谢敏。

然后你就会发现，与此有关联的人，是熊俊。这个人是谁？他是南昌水投的高管，是南昌水投房地产公司的最终受益人。

谢敏把自己隐藏的很好，对外的代表都是邬冬香。那谢敏和熊俊的关系呢？说实话，我也不知道，但是，他们是有关联的。至少有两家公司，他们是有关联的，就是他们间接或者直接投资了南昌市滕王阁发展基金。

2016年4月，熊俊和邬冬香把自己持有的股权，全部或者部分转让给了江西新爵置业公司，完成这次股权变更之后，江西骏宇的大股东是江西新爵，占比90%，剩下10%就是熊俊。

毫无疑问，江西新爵是江西新力置业的子公司。至此，新力在这块土地上，开发了南昌新力·琥珀园。

而南昌龙湾项目，则是另一桩系统复杂的并购，我尽量简化其中的弯弯绕绕。龙湾的土地使用权，原属于南昌宝葫芦农庄有限公司。

很多人并不知道，南昌宝葫芦农庄是干啥的，因为它早已经成了历史。九龙湖南昌万达城破土动工的一天，就是宝葫芦消失湮灭的一天。

那时候，宝葫芦还是很多人周末休闲的好去处，但是地处生米镇，对于老城区来说，相当偏远。如果赶不上公交车，只能打黑面包回城区，路费少则五六十，多则一两百。

交通的不便，让宝葫芦处于浮亏之中，但是宝葫芦的隐形实控人陆经富，变换各种方法套现捞钱，还以农业、旅游开发等各种名义骗取土地。

最终，陆经富债台高筑，难以为继，逃跑失败，被抓进去了。

留下这样个烂摊子，没人收拾。省高院也没办法了，只能让宝葫芦农庄破产重组，向社会选征管理人。

富贵险中求。这个没人敢碰的烫手山芋，陈宗伟偏偏接下来，空手套白狼。他的手法，现在看来并不高明，甚至有些低劣。

陈宗伟作为宝葫芦的管理人，向博能微贷公司（就是上饶首富温显来的博能公司）借款，作为收购宝葫芦股权的启动资金，然后转手再把核心资产卖掉，自己从中得利。

但是事情并没有想象的那么顺利，陈宗伟没有及时还上博能的钱，被告上了法庭。后来，双方私底下达成和解，博能支付了一半的诉讼费。

突然哪儿来的钱？

新力给的。收了这块地之后，新力就着手开发了龙湾项目。

顺着4号线下去，就是新力钰珑湾项目了，这个的来头，那可就大了。

钰珑湾项目的所在地，之前是江西恒望汽车城的地。恒望汽车城的主人是吴文刚，是江西省某个四级干部的外甥。（补充点野知识，国内干部分24级，一级最大，二十四级最小，我不写官职也是怕被和谐掉。）

恒望汽车城项目奠基的时候，省里的某个大领导，亲自到现场助阵。这本是一个两千多亩的大项目、大产业，但是最后，并没有发展成期望的那样。

200多亩转给了新力，做成了钰珑湾。后来，恒望还联合新力，又拿下了500多亩地，做成了新力城。因为施工款拖欠的太多，新力城是南昌新力所有项目中，首先停工的。

以上这些收并购而来的项目，让新力从一个本土小房企，迅速跻身成江西地产王，连续多年稳坐本土头把交椅。加上新力和当地的关系，以及与某些国有控股企业的微妙关系，它拿到了不少优质又便宜的土地。

比如，新力和南水投，联合开发了不少项目，熊俊只是南水投中，浮现在外的一个代表而已。

兴盛来的如此之快，以致于所有人都膨胀了，张园林甚至决定把新力搬迁到上海，谋求上市。可是无根之末，表面纵使再繁华，也有回归真实的一天。就算是请来了高周转的“大神”——陈凯来镇场，依然挽救不了潜在的颓势。

不过，那些都已不重要了，渡过眼前的难关，活下去，才是根本。

从2021年9月20日到10月20日，短短一个月的时间，新力从上海总部到各分公司，特别是南昌公司，进行了大刀阔斧的优化，被离职的人员，他们的赔付是分12期（月）支付的。

到今天（2021年11月5日），我的朋友圈里，终于有新力的发声了，他们复工复产，并且在推进偿债事宜。也许再过不久，停牌的新力，可以复牌了。

往昔纵马驰骋、意气风华，如今深陷债务危机、经营困难，不知道这个最年轻上市房企，能不能穿越寒冬，迎来春天的曙光？

正文完，感谢您的耐心阅读。

PS：有个事情，我没有忘记，就是前面提到的涂菁。

她是南昌工程学院的学生，2011年毕业后，去了河北的一家小房企做文员，后来转到了秘书岗。2014年2月，她加入了新力，职务是董事长张园林秘书。

一年后，她就成了新力的董事，主管运营。后来，她做成了“有家便利店”。

大概就是这个样子，也不好说太多，而且我也不知道太多。