tod投资价值「tod项目在房地产业是什么意思」

近日，将于12月18日经开区贡湖大道三连地受到了广大购房者的关注，这三连地占地面积大，地理位置优越，但在乐居采访时得知许多房企虽是颇有兴趣却束手无策。究其原因，是因为竞拍要求中提到，竞买人须具备地铁投资、建设及运营的资质。

资质要求

实际上这样的竞买人要求已经不是第一次出现了，早在2016年，这一项新奇要求就已经出现了。对于拓宽无锡“龟壳”中心原有发展模式外，政府一直在尝试各种模式。除却各大新城模式，还在积极探索TOD发展新模式的道路上。

Part 1 何为TOD模式

TOD全称Transit OrientedDevelopment，是指以公共交通为导向的综合发展模式，其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，打造集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的混合功能区。

日本涩谷站

土地资源稀缺的国家是这种模式的先行者，如新加坡Ionorchard广场、韩国D-Cube City、日本涩谷站等都已成为城市地标。

TOD细分为以下四类，包括：

在国内的模式一般是附条件招拍挂，比如此次经开区贡湖大道的三幅地块中要求有地铁相关资质。

TOD城市综合体项目如同打磨一个迷你城市，涉及到轨道交通、商业地产、住宅地产、公共服务、休闲绿化等多个方面。

龙湖光年效果图

以龙湖光年项目为例，选址在重庆沙坪坝高铁站，整个站点地下分7层设计，负1层为公交车站，负2层为高铁站台与出租车站，负3层为人行通道，负4层为高铁换乘站厅，负5层为出站通道，负6层为地铁站厅，负7层至负9层为地铁站台。

市民可实现高铁、地铁、公交、出租车等多种交通工具的零换乘。项目建成后期预计客流量将超过90万人/天，成渝高铁沿线辐射人口也将达到1000万。

重庆龙湖光年项目

从TOD项目的开发周期来看，普遍在3、4年以上，前期投入大、回报慢，对现金流有严苛要求，因此国内目前涉足TOD的房企大多为经济实力雄厚的头部房企，乐居根据公开报道进行了不完全统计，已涉足或正在涉足TOD的房企已超过20家，包括龙湖、万科、绿地、招商蛇口、碧桂园、保利、京投发展等。

Part 2 无锡的TOD项目

实际上，无锡已有成熟的轨道点，无锡地铁1号线与2号线的交汇点三阳广场站已是全国轨道TOD发展质量指数的第一名，但是三阳广场站新开发再改造的成本太高，目前作为老城区核心已是人满为患了，无锡需要新中心来拓宽城市活动范围。

2016年12月19日，无锡产权交易所的交易大厅热火朝天，在历经115轮的激烈竞价，绿地集团最终以22.7亿元竞得无锡广成地铁上盖置业有限公司90%股权及债权，溢价11.8亿元，这标志着无锡新建TOD项目的发展探索由此拉开序幕。

绿地天空树

绿地天空树效果图

雪浪坪地铁上盖项目—绿地·天空树所在的雪浪坪站（规划暂用名），是地铁1号线南延线上的重要站点，位于市政府倾力打造的无锡山水城板块。该地块为商住用地，占地面积164700平方米，容积率约2.05，是绿地香港在无锡发展的重点项目。该地块周边前期开发已比较完善，周边配套已经基本健全，5公里内具有万达文化旅游城、华莱坞、博大假日广场等丰富文旅生活配套。

园区内部广场实景图

绿地天空树项目装修高层房源在售，建筑面积150- 170平，此外还有224、250平米的顶复在售，整均价约22000-23000元/平米。除此以外，地铁沿街商铺房源在售，建面约30-80平米，位于纯一楼，现可交10万认筹金。年底还将推出3栋公寓楼，具体信息待定。

无锡海尔创智谷

无锡海尔创智谷效果图

无锡海尔创智谷地块项目坐拥高铁站无锡东站以及地铁2号线无锡东站，总占地179628㎡，规划总建面607435㎡，规划住宅273450㎡；商业77888㎡；办公45855㎡；酒店35000㎡，配套11431㎡，将涵盖五星级酒店、商业街、soho办公等业态。

众所周知，海尔公司主要从事高科技智能家电的研发，从项目案名可知，该项目除开发住宅外，着重于智能研发。可以预见该区域后期也将为海尔吸纳很多的高智商、高技术人才。

目前，项目主售小高层房源，建面约125、145、169平米，均价约22000-23000元/平米。项目装修交付，带中央空调、地暖、新风系统。

华润公元九里

华润公元九里为地铁3号线一期东风站上盖项目，该地块位于新吴区塘南路东、永乐东路南、兴源路西、太湖大道北，土地面积108075.2㎡，土地用途为居住用地、商业用地(商业核定建筑面积不少于总核定建筑面积的10%)，需配建文化体育设施，建筑面积不小于1200平方米。与上面两个比起来可能商业部分少了一些，但是华润置地已在上海、杭州、宁波、青岛等城市打造多个成功TOD案例。

华润公元九里装修高层在售，建面约89、109平，均价约21000-23000元/平米；洋房，总高11层，均价约25000-26000元/平米；叠加别墅在售，建面约135、145平米，总价约350-450万/套。

经开区具区路上盖项目

网传效果图

即将在12月18日进行拍卖的具区路上盖项目位于经开区贡湖大道沿线，其中A地块土地面积106730.7㎡，土地用途为居住、商业、商务用地，容积率＞1，且≤2.4-2.6，地块起拍楼面价12724元/㎡。B地块、C地块均为纯居住用地。目前只有网上的流传图，最终规划将以竞得企业为主。

Part 3 在无锡，TOD是否是一个新风口？

不光是无锡，整个中国正在走向大规模的轨道交通时代，TOD项目必然像雨后春笋，理论上每一条地铁都可能出现一个或者多个TOD项目。

除却文中盘点的几个正在热销中的TOD项目，无锡还有一小部分开发了一半就没有声音的项目，如安镇站的中隆广场，中隆广场原本被称为锡东高铁商务区唯一地铁上盖的大型城市商业综合体项目，将打造锡东一站式消费综合体。2018年2月被新城控股收购，现在已改名为吾悦广场。

地铁盘会越来越多，真正为人称道的却很少，如果缺乏有效的商业活动和强有力的产业带动，容易造成“睡城”现象。购房者在挑选时应该了解开发企业背景，看看是否已有其他城市的成功案例。毕竟TOD项目对于房企来说，一旦做成标杆，就可以大幅增加以后拿同类项目的筹码。在每座城市做第一个可能需要挖空心思，一旦成功，可复制性极强。

无锡目前的TOD项目都还在建设开发中，未来哪一个将成为新的中心点，只有时间才能给出答案。

备注：

数据来源：CityDNA、宇恒可持续交通研究中心

站点排名依据：主要分析站点周边环境，参考数据包括站点周围人口密度、岗位密度、开发紧凑度、接驳公交线路、街道底商密度、路网密度、出入口个数等。

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文章来源:乐居买房

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