房子的画像怎么画「画一幅大房子的画」

豪宅动辄数千万起，普通人可望而不可及。由于生活圈层不同，我们对豪宅和拥有者的认知局限在“听说”和“我猜”。为了进一步了解他们的世界，我们试图用大数据描绘富豪画像以及豪宅分布特征。

关于豪宅并没有明确的定义，为了结果更加客观和准确，我们通过多维度权衡后，选出了312个“更大更好更贵”的“三更”小区。

更大：套均面积140平以上，孩子开个电动奔驰足以跑得开；

更好：物业费3.5元/平/月以上，建筑年代20年以内的商品房；

更贵：套均价格1000万以上，一后面七个零。

谁在买豪宅？

80后占主场 90后初崭露头角

购置豪宅的成本太高，一般都是功成名就，具有丰富社会阅历的人才能负担得起。

2017年有数据显示，60后的豪宅购买力最强，占比达44.71%。然而近年来客群年轻化趋势显著，80后以43%的比例占据主场地位。60后已然把豪宅市场中坚力量这根接力棒交给了80后，完成这个交接仪式仅用了2年。

此外，90后也开始崭露头角，占比近两成。

女性购买豪宅比男性多

购房性别边界弱化是趋势，这一情况在豪宅客群再次得以印证。女性以50.2%的占比反超男性占据主导地位，“她经济”时代正在崛起。

根据调研数据显示，女性心目中最理想的家是四居及以上的大房子，她们用行动证明理想不是空想。房产证上的姓名代表的是经济实力，更是安全感和梦想的存放地。

豪宅客户对信贷依赖度低

豪宅客户对杠杆的依赖度低，受信贷政策的影响也比较小。也正是因为这样，2019年前三季度，在全市成交低位的情况下，豪宅成交量同比有所增加。

置业豪宅近一半的人选择全款支付。有意思的是，有5.7%的人用公积金贷款买豪宅。这就是王者版的“经济适用者”，善于充分利用既有资源。

大户型和高总价流动性弱，豪宅并不是理财载体的最好选择。客户基本都是出于居住价值以及是否和自身社会地位相匹配的需求进行选择。

豪宅客户更关注居住价值

绿化率是衡量小区品质的重要标准之一，也是居住舒适度的体现。豪宅的绿化率均值为47.3%，远高于政府规定的30%标准。

豪宅客群对居住品质有着很高的要求，除了居住舒适性，私密性和尊享感也是他们所在意的。

这时候就该派豪宅代表棕榈泉出场了，实力诠释舒适性、私密性和尊享感。封闭式严格管理，三重关卡入户，未经你同意，外人根本没办法通过重重“安检”到你家。

而且电梯直通车库，让你免受外界干扰，更加保障了私密性；回到家，坐在弧形大飘窗前，北向观朝阳公园美景，南向看小区3万平米的中央大花园，足不出户就能将美景尽收眼底，真的是“回家就是度假的开始”；有客来访，既有680平米的架空大厅能接待，还有1万平米的三层奢华商务会所，体面又方便。

北京豪宅热力分布图。

豪宅客户对圈层的依赖度高

豪宅的本质是圈层，富人买房自然跳不出圈层的游戏。《奔跑吧》有一期常驻嘉宾邀请朋友参加节目，结果成了大型邻居相认现场。

居住人群和小区档次定位是富人置业衡量的重要标准。他们对区域的黏性高，即便是再次置换，也基本不脱离原来的商圈。比如某知名主持人换房，从棕榈泉换到泛海国际，步行距离也就2公里。

富人生活的圈子都比较固定，而且每片区域都有独特的气质：知识精英大多聚集在万柳；商务精英与CBD比邻而居等等。

那么，富人区都分布在哪呢？

豪宅都在哪？

从一枝独秀到百花齐放

北京第一次提出富人区概念是在1995年，在社会名流的推崇下，亚运村和方庄曾是最吸睛的焦点。如今，富人区呈现出多片区发展的态势。

北京豪宅有“四环现象”的说法，四环内的豪宅占比超三成。但是随着经济和区域等综合发展，“一家独大”的局面已被打破，五至六环凭借着区域面积和生态环境逆袭，豪宅数量与四环内的不相上下。

朝阳和海淀占据半壁江山

从数量来看，豪宅多分布在城六区，其中朝阳和海淀占比相加高达52%。它俩都是改善置业的热门地，但是走的路线风格差异显著。朝阳走的是时尚商务风，比如棕榈泉、星河湾；而海淀海淀学术氛围更浓厚，万柳书院就是典型的代表。

《纸牌屋》里面有句经典台词：“权力就像房地产，位置是一切，你离中心越近，财产就越值钱。”这句话非常形象的表明了地段的地位。地段好，意味着资源也更优越，城市豪宅就是社会资源的“集大成者。”

郊区豪宅多为富人的第二居所

有人想要坐享城市繁华，就有人偏爱田园风光。房企早已嗅到商机，把豪宅版图扩张到郊区，昌平和顺义就是宠儿代表。户型设计、园林景观等更为现代化，周边多分布景点、公园等，环境静谧优美。

郊区豪宅多为第二居所。既不想远离繁华都市，又想返璞归真，“5 2”就成了很多人追求的生活方式。

为了更直观的了解豪宅分布，我们以豪宅为中心，计算其方圆1.5公里范围内地铁站、生活服务、旅游景点、休闲娱乐、医疗、运动健身等生活服务设施数量，并进行了聚类分析，分成了城市、近郊和远郊豪宅三大类。

城市豪宅，主要分布在主城区，交通、生活服务、休闲等配套设施完善。如棕榈泉、公园大道、星河湾、红玺台及阳光上东等。

近郊豪宅，多分布在三环外至五环周边，距离市中心较近，配套相对完善。如枫丹壹号、龙湾别墅及北辰红橡墅等。

远郊豪宅，多分布在五环至六环，甚至到六环外，距离市中心远，配套相对缺乏，多作为第二居所。周边多分布景点、公园等，如CBD国际高尔夫别墅，阿凯笛亚庄园及格林云墅等。

城市豪宅和郊区豪宅各有利弊，或是靠近城市的脉搏，或是坐拥美妙的田园风光，自己想要的便是最好的。

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数据说明：

数据选择时间范围：2019年前三季度

数据来源：贝壳找房