天津租金回报率最高的小区「天津二手房交易量」
来源： 2023-09-01 10:17:10
近日，市住建委发布了天津最新居住房屋市场租金水平，涵盖全市114个板块、198个重点住宅小区房租价格。
借着新鲜出炉的官方数据，津地产手动整理了2020年天津楼市各区平均月租金和租售比，看看在板块收益PK中，究竟谁能胜出？
“居住功能”价值几何？
“回归居住属性”是近年来楼市调控的主基调之一，而租金往往最能体现房子的居住价值。据统计，2020年天津全市居住房屋平均租金水平为25.1元/月·建筑平方米，同比下降0.5%，总体保持稳定。
数据来源：天津住建委、CRIC
分区域来看，全市房租均价最高的是和平区，约在51.9元/月·平米，其次是河西、南开。市区租房最“划算”的是老旧社区较为集中，同时新房供应量也比较大的河东区，月均租金约30.3元/平米。
此外，环城西青、东丽以及滨海新区月均租金相对适中，约在20 元/月·平米。租房热度主要集中在西青李七庄、东丽环内、滨海新区塘沽等起步较早，配套建设相对完善的居住板块。
而北辰、津南以及远郊大部分片区租金水平不高，普遍在20元/月·平米以下。不过北辰区的北仓、双街，津南环内，武清高铁站周边，宁河主城区等比较繁华便捷的成熟板块，租赁热度及租金价格仍相对较高。
租售比：拒绝“被平均”
租售比是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，是衡量一个区域房产运行状况是否良好的一个重要指标。
据诸葛找房此前公布的统计结果显示，2020年，天津房屋平均租售比为1:636。对比同期全国50个大中城市租售比表现，基本处在中等水平。
但具体来看不难发现，天津全市大部分区域的房屋租售比，与平均水平有一定出入，其中：
数据来源：天津住建委、CRIC
在中心城区，和平、河西、南开三区月均租金处于全市“塔尖”位置，但由于新房价格同样高企，租售比表现一般。其他三区月均租金梯度不是非常大，新房均价排在后两位的河北区和红桥区，租售比反而相对优越。
值得关注的是，现阶段河东区新房市场推出了不少中高端改善项目，新房成交均价略有提升；但另一方面，区域内的常州道、向阳楼、太阳城等板块，存在大量基础设施不够完善的老旧小区，或成本较低的经济实用房，拉低了区域平均租金。多重因素导致河东区租售比表现不佳。
环城方面，西青、津南、北辰区域新盘均价与租金水平基本呈正相关，租售比相差不大。而东丽环内、新立等新兴住区，因为交通便利、人口聚集、新房价格又相对稳健，成为置业、租赁市场的热门片区，对优化区域租售比起到重要作用。
远郊方面，由于武清新房市场长期供应充足，而且落户客群比较集中，导致区域房源存量偏大。加上现阶段区域新盘成交均价较高，商品房市场供求活跃的武清区，租售比表现反而较差。
相比之下，流动人口较多的滨海新区似乎更具活力。从租金均价来看，滨海核心开发区板块约在30元/月·平米，塘沽板块达到26元/月·平米左右，足以比肩市区、环城热门板块。但由于区域新房均价相对理性，租售比处于全市较高水平。
最近两年，天津也曾出台“租房落户”等相关政策推进“租购并举”，但影响并不显著。或者说，政策对租金的刺激与存量房源供应增长相抵消，使租赁市场保持量增价稳的趋势。
从租售比视角而言，居住功能之外的学区等“附加值”依然是市场的关注焦点，房屋租售结构仍有待优化和完善。
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