大金沙旧改配套学校「建发金沙里」

来源：买进深圳

近日，福田沙嘴片区好景豪园争取旧改的“工作报告”引发广泛讨论。

这个毗邻滨海红树林的多层迷你老小区，数次争取旧改被拒，社区呼吁业主们降低补偿标准。

▷截图自：好景豪园争取更新改造的工作报告

“旧改风波”之余，小区近日却因片区“名校入驻”传闻，成交走俏，但终究敌不过片区其他海景房。

好景豪园的未来，与掷资300亿、4家房企操刀的大金沙旧改紧紧绑定。

近日，大金沙三大旧改（金地工业区、上下沙和沙嘴沙尾村）又取得新进展，对于深圳市区内而言，该旧改因体量比大百汇岗厦、华润大冲、绿景白石洲还要庞大，因此影响深远。

海景“老破旧”，搏旧改为何行不通？

今年以来，深圳“呼唤”旧改的小区屡见不鲜，但与好景豪园同等处境的并不多。

早在2012年，好景豪园所在的福田沙嘴村，早早就被列入福田大金沙旧改，理应和旁边的金地工业区、绿景红树湾壹号一样享受旧改红利。

然而，现实却相当“尴尬”。

▷实拍好景豪园

论旧改条件，小区楼龄超20年，绝对称得上片区内“元老级”商品房，地理位置也很不错。（小区步行200-700米范围内，可以享受绿景佐阾商业、红树林生态公园、地铁7号线（上沙站）、京港澳高速等优质配套）

不过，就居住体验而言，这个“求旧改”的小区并未出现明显的安全隐患，除了相对老旧，外里面并无破损痕迹，甚至有业主还加设了电梯。

然而，即便该小区主动投怀，华润和金地在内的众多房企考察测算后，还是放弃了参与旧改的念想。

究其原因，业委会报告中言简意赅：面积太小、旧改后容积率太高。

据公开资料显示，好景豪园一共只有4栋住宅，372户业主，意味着除去回迁补偿部分，开发商利润空间不大。

社区也深知搏旧改不易，因此拟定了更低的赔付标准，呼吁业主积极配合，早日实现旧改的美好愿望。

▷图源：网络

一个有意思的现象是，同样作为红树湾一线海景房，好景豪园二手房却常年跑输福荣路上的其他小区。

数据显示，好景豪园二手房现均价在7万/平左右，而福荣路沿线的海景房，如金地海景翠堤湾、绿景蓝湾半岛、万科金域蓝湾三期等，已有单价突破10万 。

知情人士称，好景豪园房价沦为片区洼地，主要有三个原因：楼宇较矮、与沙嘴村挨得太近，本为楼梯房。

值得一提的是，若业委会降低补偿标准的提议获得认可，好景豪园获批旧改，势必遮挡北侧绿景红树湾壹号大部分楼层的海景景观。

该小区由绿景集团开发，两年前入市，定位为高端海景豪宅，均价接近10万/平，与好景豪园的二手房拉开的了3万的差距。

“名校入驻”传闻，激起千层浪

开发商避而远之的老破旧，也并非无人问津。

就在最近，好景豪园的挂牌价稍稍补涨，成交也变得活跃起来。今年年初，该小区成交了一套136平三房，单价才5.6万/平，但10月挂牌的同等户型，单价提高至7.1万/平，总价上浮了210万。

中介拿出了一套最便宜的在售内部房源，120平3房，单价仅6万/平，该房源挂牌一个月以来，已提价20万，但是一位着急用钱的业主，想要购买需全款。

链家平台显示，目前小区仅剩4套大户型在售，土豪已经没机会慢慢挑了。究竟是什么原因，使得短期内小区二手房价格出现异动？

总体而言，除了有买家看重大金沙规划前景，购置房产搏旧改外，也受到了旁边绿景旧改拆迁、金地工业区名校传闻的影响。原因有两方面：

原因一：旁边回迁房报价7.5万/平，紧追补涨

就在红树湾壹号入市两年之际，由绿景主导的沙嘴村旧改二期项目已低调完成村民签约，进入拆迁改造阶段。资料显示，二期项目占地面积约2万平方米，总建面约24万平，建成后将拥有无遮挡一线海景。

或许是因为地理位置绝佳，中介在推售项目回迁房时，自信地报出了7.5万/平的价格。参考首期项目绿景红树湾壹号，以及周边一众10万 海景小区，7.5万已是片区新房洼地，这大概率是好景豪园小区补涨的理由之一。

原因二：传闻名校入驻，真相是...

长期以来，福田南片区的学位优势并不明显。沙嘴对应的绿洲小学和上沙中学排名常年靠后。不过，有消息称，旁边已经动工的金地工业区旧改将引入名校，甚至有可能是“四大”之一。

▷图源：@买进深圳采访中介聊天界面

在深圳，名校效应尤为明显，大可改写一个片区的命运。

如荔园北与景田、福田外国语南校区与保税区、深圳湾学校与后海...因而“四大”要入驻的消息，也直接影响了片区小户型二手房挂牌成交数据。

事实上，去年金地工业区旧改方案的确规划了一所九年制70班学校，已经引发过一波外界讨论。若传言为真，意味着福田南名校空白将被弥补。

据公众号深圳幼升小消息，福田南将引入一所36个班九年制公办学校，暂定名为福荣学校，占地2.4万平，提供1620个学位，恰好选址在金地工业区内。从学校命名来看，并非此前民间传闻的四大名校。但在教育局公布之前，一切都尚未定论。

大金沙巨无霸旧改悄然提速

好景豪园的命运，与大金沙“旧改航母”的未来紧紧绑定。位于福田南部的大金沙片区，包含四大城中村（下沙、上沙、沙嘴、沙尾） 三大工业区（上沙工业区、金地工业区和沙尾工业区） 一个旧住宅区（金地花园等)。

大金沙所在位于整个深圳版图的中心地带，紧邻福田CBD和车公庙交通枢纽，拥有福田绝版海景资源，是深圳城中村最为密集的片区之一，也是福田区最为看重的“潜力股”。

早在2012年，大金沙就被列为区级重点旧改工程，拟投入300亿，规划350万平住宅和412万平产业用地，打造成福田重要的居住产业区。

2018年《福田区城市更新“十三五”规划》也指出，大金沙将改造114.7公顷的土地，与深圳CBD融为一体。近年来，在绿景、京基、中洲、金地四大开发商的主导下，这片曾经被吐槽“脏、乱”的村落群正在逐渐蜕变。

▷图源：咚咚找房

教育方面，目前区域学校整体实力较弱，片区的上下沙小学，绿洲小学和上沙中学排名靠后。不过，大金沙所规划的1所初中和4所小学，正在逐步落实。

随着大刀阔斧的旧改动作不断深入，大金沙的整体居住氛围逐步高端化，部分海景项目二手房单价已突破10万 。除了绿景沙嘴村二期，上沙村、金地工业区旧改也正明显提速。

上下沙旧改：上沙中洲旧改提速，下沙没动静

下沙村是整个大金沙规划中，最早启动旧改的区域。由京基主导的京基滨河时代及KKONE已建成数年，目前公寓二手房价格在10万/平左右，由于片区居民旧改意愿不强，暂未启动新一轮拆迁。

相比之下，较为破旧的上沙改造动作更为迅猛。中洲湾整体规划为近10万平商住综合体，分3期开发。

自今年7月，2期7.9万平商住地获批后，12月启动拆迁，现已整备出大面积空地。另外，中洲湾1期住宅中洲滨海华府也即将入伙，不少楼层可看海景。

▷上沙村二期旧改已启动

金地工业区旧改：一期拆完、二期开始清拆

金地工业区，是深圳本土30强房企业金地的发家地，也是金地集团原总部所在地。这个逐渐被废弃的工业区由30栋旧厂房组成，楼龄约40年，曾承载了几代人的梦想。

据现场多处张贴公告显示，金地工业区城市更新项目于2018年过审，并纳入福田区重点城市更新改造项目，目前1期地块所有建筑拆除工作已完成。

今年7月，金地旗下的「深圳市金地新沙房地产开发有限公司」已启动2期收楼工作，目前租户已基本搬离。

根据此前公示规划，改造后的金地工业区将由10栋超高层建筑组成，总建筑68万平米，包含2栋写字楼、3栋公寓、4栋住宅、1栋保障房和1栋幼儿园，另规划一所九年制学校。

其中，规划住宅约为25万平米，体量中等，但对于市区内特别是福田也是极为稀缺。按照南侧绿景红树湾壹号9.5万/平的住宅均价估算，住宅总货值超过200亿。

在众多房企和当地居民的合力推动下，大金沙片区旧改红利将逐步释放，必将成为深圳即将入市的最香旧改网红之一。

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