江宁的房子一直在降价「江宁最新二手房」
来源： 2023-08-27 08:15:51
近日我浏览链家二手房网站时，发现江宁大学城有房源于近期成交，成交单价19131元/㎡！而区域二手房大多挂牌2.7万元/㎡左右，因此这个成交单价——怎么看都觉得有点低了啊？
来源：链家网
这套房源位于方山熙园，建面约115㎡，成交总价220万，成交单价19131元/㎡，精装修。
值得注意的是，该房源挂牌近两年，最后显示的挂牌价是238万元，但成交价为220万，直接降了18万元。一查阅该小区的二手房历史成交记录，还真有点不寻常。
据链家网显示，该小区的二手房成交最高单价是在2018年，彼时的成交单价为26826元/㎡。
不过这套房源面积才63㎡，而近期成交房源的面积有115㎡，可能不是特别有参考价值。不过事实却是——
即使面积差不多，以前的成交单价好像确实更高！
来看2017年成交一套房源，建面约112.8㎡，成交均价21100元/㎡，简装。
四年前成交的房源，面积差不多，仅简装，但是成交均价却要比现在高约2000元/㎡？有点魔幻。
再看其他的成交记录。
2020年，小区建面约135㎡的房源成交，单价19408元/㎡；建面约135㎡的房源成交，单价19405元/㎡。
怎么回事？一年前的成交房源，面积更大，其中一个还是毛坯房，结果成交均价都比近期的成交单价（19131元/㎡）高？
即使再单看该小区的小面积房源，其成交单价也是“今时不如往日”。
2017年、2018年该小区建面60—90㎡的房源成交单价在2.6万元/㎡左右。今年该小区没有小面积房源成交，不过2020年的数据却显示：成交单价不到2.4万元/㎡！
价格真的在走低！
↓ ↓ ↓
究竟是怎么回事？我们先搜集已知信息再分析。
方山熙园是2007年建的板楼，层数为4-6层。根据网络上的图片，可以看到小区还是比较宜居的。
丨图片来源网络，侵联删
根据地图所示，我们找到了该小区的位置，它位于江宁大学城，周边有中国医科大学（江宁校区）、南京工程学院（江宁校区）等众多学府，且临近长深高速，区位是比较优质的。
（*下图中大片蓝色区域均为学校）
总结来看，笔者觉得方山熙园二手房价格“走低”主要有两个方面的原因：
1、同区域其它二手房相比，方山熙园并不占优势。
方山熙园是2007年建板楼，二手房最高成交单价是26826元/㎡，建得比较早；2016年建的保利梧桐语花园，其二手房行情确实更好，二手房最高成交单价为31403元/㎡。
在区位上也有比它略胜一筹的小区。
比如天正天御溪岸离地铁站更近，距离南京交院站直线距离仅约100米左右（数据来源：百度地图）。今年以来该小区的二手房成交单价最高达28102元/㎡。
2、区域新房供应量多
除了二手房之间的比较，大量新房库存的入市也会多二手房的行情造成影响。江宁大学城在售楼盘不在少数，仅2021年开盘的就不少，如伟星万科四季光年、中海方山印、远洋万和方山望，且销售情况都还不错。
尤其是今年下半年以来市场遇冷，多楼盘有“内卷”，区域也有楼盘推出特价房源的情况。
新房与二手房之间总要做个抉择，选择新房的人多了，二手房自然就稍显落寞。
不过需要注意的是，虽然方山熙园的二手房近期成交情况不太理想，但其实区域二手房整体情况还是比较平稳的，所以无须过多担心。
再者就是对于市场规律而言，价格的或涨或跌都是正常现象，因此不必拘泥于一时的价格落差。最重要的是明确自己的需求和底线，市场变幻，要有一套自己的分析角度和标准。
买房卖房，都需审慎行事。
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