金地集团融资情况「金地地产资金链」

曾经“招保万金”四大房企之一，在行业下行调整中如何突围？

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展望负面

9月5日，穆迪宣布维持金地集团（600383.SH）的企业家族评级为“Ba2”，以及其全资子公司辉煌商务有限公司（以下简称“辉煌商务”）的企业家族评级为“Ba3”。

同时，穆迪还确认维持金地永隆投资有限公司中期票据计划的高级无抵押评级为“(P)Ba3”，以及该公司的高级无抵押评级债券评级为“Ba3”，上述债券及计划由辉煌商务提供担保。

辉煌商务的离岸银行贷款和离岸债券均由金地集团通过维好协议以及股权购买承诺提供支持。

值得注意的是，穆迪将上述所有实体展望从“稳定”调整为“负面”。

穆迪认为，在严峻的经营条件下，金地集团的合同销售额低于预期，公开市场融资渠道收窄，进而导致其财务灵活性减弱。

此前，今年7月标普也将金地集团及其子公司辉煌商务的评级展望调至“负面”，随后公司遭遇“股债双杀”。

《小债看市》统计，目前金地集团仅存续1只境外债，存续规模4.8亿美元，将于2024年8月12日到期。

此外，金地集团还存续境内债券33只，存续规模436.99亿元，其中一年内债券到期规模有179.19亿，2023年底前到期或可回售债券超200亿元，公司面临集中兑付压力较大。

偿债现金流

并且，受债券市场一级发行萎靡影响，金地集团在未来6-12个月内持续发行大额长期无抵押债券的能力存在不确定性，公司再融资压力较大。

从境内信用评级看，目前金地集团和相关债项信用等级均为AAA，评级展望“稳定”，公司信用资质较好。

02

财务灵活性减弱

据官网介绍，金地集团1988年初创于深圳，2001年在上交所上市，现已发展成为一家以房地产开发为主营业务、相关多元业务全面发展的综合型上市公司。

金地集团业务涵盖房地产开发、商用地产及产业园镇开发运营、房地产金融、智慧服务、体育产业运营、家装产业、代建产业、教育产业等。

金地集团官网

从股权结构看，富德生命人寿保险股份有限公司合计持有金地集团29.84%的股本，为其第一大股东，公司无控股股东和实际控制人。

股权结构表

2017年，金地集团就曾高喊“三年内冲击2000亿元销售目标”的口号，其合约销售额在2019年达到2106亿元。

2022年1-8月，金地集团累计实现签约金额1403.9亿元，同比下降32.34%，合同销售额低于预期。

据克而瑞数据，今年前7个月金地集团以1191亿操盘金额位居房企第8名；以737.9万平方米操盘面积排第7位，属于TOP10大型房企。

克而瑞数据

穆迪预计，金地集团2022、2023年的合同销售额将分别降至约2200亿和2000亿元。

去年下半年以来，金地集团拿地态度谨慎，2022年上半年其全口径拿地金额179亿元，同比减少八成。

截至2022年6月末，金地集团总土储建面6193万方，权益比例45.9%，其中一二线城市土储占比70%。

值得注意的是，金地集团土储权益比呈现下行趋势，低权益比虽能降低企业的资金压力，但是也将影响公司盈利能力。

另外，金地集合作开发规模较大，长期股权投资规模及投资收益规模大，需关注由此带来的经营管理风险及合作方风险。

从业绩看，2022年上半年，受结转规模下降影响，金地集团的营业收入规模有所下降，实现营业收入281.1亿元，同比减少18%；实现归母净利润19.7亿元，同比增长7.7%。

归母净利润

截至2022年二季度末，金地集团总资产为4653.56亿元，总负债3536.84亿元，净资产1116.71亿元，资产负债率76%。

近年来，随着规模扩张，金地集团的财务杠杆不断攀升，近年来其资产负债率均维持在76%以上，存在一定杠杆风险。

财务杠杆水平

在“三道红线”方面，金地集团扣除预收账款资产负债率为66.9%，净负债率为57.8%，现金短债比为1.38倍，维持“绿档”。

《小债看市》分析债务结构发现，金地集团主要以流动负债为主，占总负债比为73%。

截至相同报告期，金地集团流动负债有2564.89亿元，主要为应付账款和其他应付款，其一年内到期的短期负债有420.68亿元。

而相较于短债压力，金地集团流动性尚可，其账上货币资金有647.98亿元，其中无限制现金规模达560亿元，可以覆盖短债，公司面临短期偿债压力不大。

在备用资金方面，截至2022年6月末，金地集团银行授信额度为2532亿元，未使用授信额度还有1614亿，可以看出其财务弹性良好。

银行授信

此外，金地集团还有非流动负债971.95亿元，主要为长期借款和应付债券，其长期有息负债合计870.96亿元。

整体来看，金地集团刚性负债规模高达1291.63亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为37%。

2022年上半年，金地集团有息负债综合成本4.54%，保持行业低位。

在融资渠道方面，除了借款和债券融资，金地集团还通过应收账款，定增及股权质押等方式融资。

其中，金地集团银行借款占比为55.5%，公开市场融资占比41.64%，其他融资2.86%。

值得注意的是，2022年上半年金地集团筹资性现金流净额转为净流出状态，公开市场融资渠道收窄，公司面临一定再融资压力。

从资产质量和所有者权益看，金地集团有以下三项财务指标增长较快、占比较高，需要特别关注：

第一、存货规模高企；

截至今年二季末，金地集团存货规模1895.11亿元，在房地产行业景气度较差背景下，存货高企未来或面临一定去化和减值压力。

第二、其他应收款增长较快；

近年来，由于合作开发占比高，金地集团其他应收款快速增长，截至今年二季末该项指标为913.17亿元，主要是公司往来款及代垫款，不仅对公司资金形成较大占用，还存在一定回收风险。

第三、少数股东权益大幅增长；

近年来，金地集团少数股东权益增加较快，截至今年二季末已达到496.78亿元，占所有者权益的44%。

然而，金地集团少数股东损益不增反降，规模较2021年末腰斩，少数股东权益与少数股东损益不匹配，存在一定“明股实债”嫌疑。

总的来看，金地集团销售下滑，业绩承压；财务杠杆高企，再融资压力较大；少数股东权益大幅增长，存在一定“明股实债”嫌疑。

03

掉队的“四大天王”

1988年，金地集团的前身深圳市上步区工业村建设服务公司，由深圳市福田区国资局发起成立。

1993年，金地开始经营房地产业务，三年后深圳市福田区国资局，深圳市投资管理公司，美国UT斯达康有限公司，深圳市方兴达建筑工程有限公司以及金地实业开发总公司工会，发起设立金地集团。

2001年，金地集团登陆资本市场后，被誉为地产界“招保万金”四大房企之一，一时风光无两。

但是，2006年以后由于受管理层变动、战略保守以及产品定位差异等因素影响，金地集团在近十年的时间里规模降速，并逐渐从四大房企中掉队。

2010年，金地提出了“一体两翼”的发展战略，2012年收购香港上市公司并更名金地商置（535.HK），大力发展商业地产领域，建立海外融资平台。

2016年末，金地首次跻身千亿房企俱乐部，并在2017年年初提出“三年内冲击2000亿元”的销售目标。

此后，金地一改往日稳健的经营风格，快马加鞭推盘销售，同时加大了在公开市场的拿地力度。

2015至2018年间，金地集团的土地总投资额分别为297亿元、399亿元、1004亿元和1000亿元，其中2017年金地的土储总投入激增600亿突破千亿元。

同期，金地集团销售额分别为617亿元、1006.3亿元、1408亿元及1623.3亿元。

值得注意的是，金地集团一直偏爱于和其他房企合作开发项目，所以权益销售额不高。

2015-2019年，金地集团权益投资额分别为113亿元、168亿元、473亿元、404亿元及588亿元，权益投资额在拿地总投入中的比重一直低于50%。

虽然合作开发模式具有优势互补、分摊风险、共享资源等特点，但其权益占比偏低，只能让金地在行业销售榜的排名上保住位置，但却不能带动其业绩显著提升。

2016-2019年间，金地集团净利润增速分别为96.87%、8.61%、18.35%以及24.41%，可见销售规模的高速增长，并未带动利润增长。

随着行业下行，金地集团的盈利能力持续下滑，公司面临融资及销售压力增大。