集体经营者建设用地入市「允许集体经营性建设用地入市」

来源：武义传媒中心-武义新闻网

□张德松

8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过《中华人民共和国土地管理法》修正案(以下简称新土地管理法)，自2020年1月1日起施行。新土地管理法最大的亮点是删除了原法第四十三条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单经或者个人直接使用。同时，土地使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。这项重大的利好制度，将结束多年来集体建设用地不能流转的局面，将改变不同所有制下建设用地不能享有同权同价同等入市的二元体制，这也将为城乡一体化发展扫清制度上的障碍。集体经营性建设用地入市的帷幕已徐徐拉开，作为土地的所有权人、管理者，你们准备好了吗？

一、摸清家底，全面精确地掌握建设用地现状和潜力

长期以来，我国农村集体土地所有权与国有土地所有权地位不对等，价值不对称。原来的土地管理法规定，除乡镇企业破产兼并外，禁止农村集体经济组织以外的单位或者个人直接使用集体建设用地，只有将集体土地征收为国有土地后，该幅土地才可以出让给单位或者个人使用。这一规定导致集体土地价值难以显化，土地资源和资产得不到合理配置。为此，集体土地资源闲置、浪费也就在所难免了。长期以来，由于集体经济组织的土地产权不明、权能残缺，再加上集体经济组织负责人和资产管理人更换频繁，客观上形成不少集体经济组织对本区域内建设用地家底不清的局面。为精准有效地做好建设用地入市工作，在国家出台集体建设用地出让和转让实施细则等相关的法规和政策前，集体经济组织应抢抓机遇，主动作为，通过多种途径全面摸清本集体经济组织的建设用地的脉络及现状。一是查阅档案。可通过查阅自然资源和规划局、档案局等相关部门的原始档案，了解建设用地历史变革情况和现在的状况。二是实地调查。依据本集体经济组织现有的资产清单核实每宗经营性建设用地的坐落、面积和权属，了解和掌握土地利用状况、规划用途及拟开发利用的潜力等。三是走访座谈。可向相关知情人员，询问核实经营性建设用地演变历史及现在利用现状。经过全面调查核实，汇总形成本集体经济组织内经营性建设用地数据库。包括本集体经济组织建设用地总体分布，每宗建设用地具体位置、面积及现有土地利用现状，每宗建设用地的规划用途等。这项工作也可委托有资质的专业机构完成。

二、依法管理，合理有序地配置集体建设用地资源

新土地管理法第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”

依据新土地管理法的规定，集体建设用地入市要符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意等前置条件，且要按土地利用年度计划有序实施。对此，集体经营性建设用地的所有权人和管理者，在实施集体经营性建设用地入市前拟抓紧做好如下事项：一是申报不动产登记。对符合登记要件但未登记的建设用地，要落实专人组织材料申报登记。对暂不符合登记条件的建设用地，要查找原因，分析对策，分步解决不动产登记中存在的问题。力争建设用地不动产登记全覆盖。二是全面盘点建设用地利用现状。在集体建设用地入市前，有必要对现有的建设用地利用情况进行一次全面清理。依据土地所有权人与土地使用权人的相关约定，该收回的要及时收回，对依法可解除的要依法解除。对拖欠建设用地租金或承包款的要按规定追回，对侵占集体建设用地行为要依法处理。三是暂时冻结建设用地的处置。

新土地管理法仅从大的方向上确认了集体建设经营性建设用地入市的原则，但具体的操作规则还需要配套的法规、政策等做出更详细的规定。目前，集体建设用地入市的做法虽然有试点地区经验可参考和借鉴，但各地具体情况不同，还缺乏可完全复制的模式。对此，在国家正式实施集体建设用地入市前的这段时间里，除国家公共利益和集体公益事业需要，并经依法办理相关报批手续外，集体经济组织所的权人和经营管理人，不得以各种名义擅自对外出让、出租建设用地使用权。

三、多措并举，不断提升依法经营和管理建设用地能力

集体经营性建设用地入市是一项全新的规则，是一项系统工程，涉及城乡规划、土地利用年度计划、土地出让、转让和出租，招标投标法、合同法等方面的法律和事务，政策性和业务性强。要有效地应对集体经营性建设用地入市工作，作为集体经济组织的负责人和管理人须不断更新观念，强化学习和实践，补齐短板。一是注重自学。集体经济组织负责人要从繁杂的事务中挤出时间，静下心来学习土地管理等方面的法律法规和政策，熟悉相关的业务知识，不断提高依法用地和管地的水平和能力。二是强化培训。要积极参加自然资源主管部门的业务培训，进一步了解和掌握集体经营性建设用地的操作流程和相关业务。同时，要加强与相关科室的联系和沟通，主动邀请业务科室负责人到集体经济组织授课，探讨交流实际工作中遇到的问题及解决的对策。三是勇于实践。依据现行国家土地管理的法律法规和政策，总结和借鉴集体经营性建设用地入市试点地区的经验教训，周密安排，努力探索符合本地实际的集体经营性建设用地入市的新路子，为明年集体经营性建设用地的全面推行创造条件。