买了老小区是不是以后就卖不出了「30年的小区会拆吗」

去年我曾经写过一篇关于二手房小区流通性的文章，当时也表明了我的观点，对于刚需一族，第一需求绝对不是保值增值。买房结婚，房子不够住，上班太远，改善居住环境，离老人近一些，不想租房了，没电梯换有电梯等等等等诸多问题需要解决，升值的问题得往后排吧。即使考虑未来置换，那也是后话了。所以，合理的利用预算，尽可能买一个适合自己的房子才是眼前最重要的事儿。至于买了会不会砸手里，这就涉及二手房的流通性了。同时我也提出了大家对于强流通小区的一些误区，比如流通好的小区品质不一定好，成交多不意味着就能卖高价，高流通小区也有硬伤等等，具体大家可看原文《为什么二手房成交好的小区要谨慎购买？》。

今天想跟大家说什么呢？其实如果您是过渡需求，我认为流通小区无疑是最稳妥的置业选择，这一点不仅在北京，其实其他城市表现得更加明显，就拿环京楼市举例，政策收紧，市场遇冷的行情下，往往有成交的小区是当地开发商开发的口碑楼盘，而郊区大量开发的新盘因为限购政策，没有了投资客的青睐，反而被市场刚需客所嫌弃，所以纯自住，总价低，换手率高的房子无疑是刚需一族最稳妥的选择。

话不多说，今天就给您盘点盘点近期京楼受刚需偏爱的二十大二手房流通小区，白话二手房基本都已经去过了，今天精选了其中4个流量小区的踩盘内容分享给您。

更正：惠民家园为门头沟小区

荣丰2008

荣丰2008在西客站东边南侧，地理位置不错，二环外，天宁寺立交桥附近，算是一个地标性小区，每次坐火车快到北京西站前就会先看到这个小区。小区分为三期，2001年开盘售期房，当年开盘价6500元，一期2003年建成，二期2004年建成，三期2007年建成。

想当年估计是想蹭08年奥运这个热点，所以楼盘名字就很简单粗暴，用了开发商 2008这个组合，好记。

至于小区物业差不差，上下这两张照片就可见一斑。记得2009年的时候，我曾经到这个小区看过房子，没错，是站在自己买房的角度去看的，那时候就是满北京找房，发现这个小区在三环内总价最便宜，40平左右小复式100万左右。

当时就是抱着这个位置怎么会有这么便宜的房子的心态去看的。还记得看的那套房子房东是个年轻小伙子，养了条萨摩，很真诚的要出手，说价格可谈。后来我了解了一下情况，是当时业主们和物业的矛盾很激化，所以有些业主也是出于此原因急于出手。

现在小区换成了长城物业，物业费2.8-3.5元，整体管理虽然已经和之前比有了很大的改观，但是还是无法和大多数2000年后的纯商品房小区比。

小区位置不错，周边购物、娱乐等设施配套都很完善。由于户型小，租金不高，一套30多平的小户型租金差不多3000多，相比住隔断还是要更方便的多。因此，小区出租率很高，也就自然导致小区内部比较混乱，租户的职业也千差万别，给门缝塞小卡片在早些年也不是什么稀罕事儿。

荣丰2008共分三期：非常人家、非常男女、非常空间。小户型为主，共有9000来套。有平层也有复式，复式层高不同，价格各有差异。从楼下一眼望去，密密麻麻如同鸽子笼般的窗户，让人窒息，和港片儿里的那些鸽子笼似的房子神似。

小区的户型到底有多奇葩呢？简单说，面积上，有150平左右的大三居平层，还有20平左右的小一居；层高方面，有5.2米的复式，还有2.8米的平层。甚至有的复式交房时室内赠送了楼上卫生间几平米，套内使用面积就大了不少。无论你喜欢平层还是复式，小户型还是大户型，堪称“户型百科全书”的荣丰2008总有一款满足你。

远洋山水

远洋山水是石景山第一个纯商品房社区，由南区和北区构成，共分4期建成，一期为3-9号楼，二期1-2号楼，一期2004年建成，周边都是老山小区，永乐东西区一类的单位福利房，央产房居多，完全没有新房，当时真可谓是石景山区域内比较高端的小区了。

从小区周边配套来看，交通无论是公交线路，轨道交通，开车自驾都非常方便。远洋山水南区最南端到地铁1号线八宝山站的距离约为1.1公里，这也意味着整个社区都能够得上地铁，小区周边多条公交线路覆盖，自驾走莲石，长安街，上四环，五环都较为便捷。

生活配套方面，小区1公里范围内西有万达广场，东有物美超市，2个红绿灯即可到达，社区内部也有菜站（位于29号楼），考虑到业主尤其是年龄大的住户，网购或做饭不太方便，南区北门中午会有餐车，北区也会给老人提供食品供应，要比外面吃饭便宜一些。

小区东侧还约800米，还有雕塑公园，很多住附近的业主都会到这遛弯，不定期社区还会在这里或小区组织跳蚤市场和老人活动，看病就医可以去周边石景山医院和301医院，小区最大的亮点是内部设有景山学校远洋分校，9年连读，在石景山数一数二的学校。但由于现在是派位政策，如果您是为了孩子上学选择这里，要注意除了买了这的房子，还要满足落户6年的条件，才能算作入学第一顺位。

小区板塔结合设计，塔楼为主，户型种类丰富，从47平1居小开间到300多平大复式都有，且朝向众多，全部为大落地窗设计，也是受关注的重要原因。

中间户型为98-102平全南2居，是小区的热门户型，性价比和居住舒适度高，小区最高的楼栋27层，大部分为26层，值得一提的是，当初开发商设计楼层的时候还挺讲究，规避了4，13，14这些楼层，取而代之的是3a，12a和12b。

北区部分楼栋地下没有车位，中间三栋楼为板楼，1梯2户，147平的南北3居室，为小区优质户型，南边一排为北区最新楼栋6号楼，全是1居的小户型，57-70平，离地铁近，缺点是在路口角落，临街；南区21，26，31号楼为当年售卖新房的楼王位置，别名叫远景阁，听业主说石景山人都知道，尤其26号楼新房售价15000，送精装修，一期开盘价格只有4500，04年的事儿，临街当年开盘2万多一平，并不便宜。

说了这么多优点，在这也提提小区的不足。

1、人口密度大，车位着实紧张

2、小面积户型朝向不是很好

3、南区南侧楼栋临铁路和莲石快速路

融泽嘉苑

融泽嘉园，项目占地约50公顷，建成房源套数10762套，可以说是规模比较大的社区了，小区位于龙泽西二旗之间，距离地铁的直线距离为1.5公里，稍微有些尴尬，不过跑盘过程中发现路上到处都是共享单车，和区域地铁专线，坐地铁还比较方便。

听周边中介介绍，项目部分两限房卖不了，剩下大部分房源可以卖，一期1,2,6号院都可以卖，西二号、西六号、八号、十二号、东六号院部分可以买卖，三居都可以，两居也要看有无房本 ，要特别注意的是小区旁边挨着回龙观新村小区，属于村镇集资建房，一栋楼一个房本，这种房子不建议买，不用再说明白您也应该懂了吧。

从价格来看，小区二手房价格5万出头 ，80多平2居460-470万参考价，90多平两居490万左右参考价，因为这边房子原值低，所以买这边一般首付三四百万，贷个100多万，如果只是占坑的话，有63平一居总价约为350万。

从物业管理来看，六号院据中介介绍是物业管理最好的，我们进大门的时候需要刷门禁才能进入，而且是两重门禁，小区用的长城物业，属于老牌公司了，物业费2.3，24小时保安巡逻，环境也很不错，小区里安了公共充电桩，车位1:1.2，地下车位为主。

这边大都是高层，18到30多层的都有，2梯2户，2梯3户，4梯6户，2米7层高，大部分户型比较方正，关注比较高的是87，93,98平的两居，93平通透2居，室内70平， 75%得房，报价510万，上一次同户型成交515万， 87平有毛坯房源， 刚下房本3,4月，总价450万，满2年，多8万多的税，但一般卖家把钱都折在房价里。

从上学来看的话，多校划片的话对该区域影响有限，因为划片就一所小学，其他学校要么在高速东侧，要么相距较远，本着就近上学的原则，不太可能划片到其他区域，另外这里很多西城人不在这住，孩子去西城上学，所以这边上学的孩子大都为买房的业主。

安贞西里

安贞西里

目前安贞西里的整体成交均价在8万左右，在售的房源有61套，其中三居不多，大部分在售的户型是50多平的两居，总价不超过500万。两居的成交价都在450万以内，三居成交价在650万左右。

社区很大，一共60多栋楼，分成四居住个区加一个商业区，业主眼中的安贞西里，比较适合居住，除了生活方便，看病方便外，另一优点就是安静。安贞西里自带社区公园，遛弯、锻炼身体，在公园里下个象棋，小孩也会来这里玩耍，公园里还有社区大舞台，经常举办文艺演出，日常生活还真是离不了这个公园。

小区内部干净整洁，而且非常安静。内部有塔楼、三岔楼、高层板楼。其中塔楼两梯八户，三岔楼两梯七户，高层板楼两梯七到八户，六层板楼以一梯两户到三户为主。住户大多是中石油、煤炭部、商务部的退休职工，流动性不大，住户比较有素质。

很多住户卖房纯属无奈之举，之所以不想离开这里，一是因为在这儿生活太方便了。挨着地铁8号线（安华桥）、10号线（北土城、安贞门），公交车经过的也比较多，交通很便利。周边的购物中心有环宇荟、唐人街购物广场、环贸新生活。另外一点，很多人的人脉和生活圈都在这里，真挪到别的地儿，这心里边儿空落落的。

我们主要看了几个三居在售户型。因为在售的大多是两居，三居不是很多，选择余地并不大。有高层三居，也有塔楼三居。在安贞西里卖的最好的户型是76㎡~81㎡的田字格三居室，看了有三套在售的，临街的有点吵，塔楼的顶层没电梯有点不便。其中有一套总价不到700万的三居室，高层板楼的中间层，刚刚装修没几年，保持的很干净，这几个房源相对来说也是比较优质的。

经典田字格户型