摇号 猫腻「开盘摇号有猫腻吗」
来源： 2023-08-21 18:17:16
无底线，无视房地产销售法规，在某些房地产开盘现场，各种不择手段全来了。
据媒体爆料，近日，位于江苏省南通市的中兴兰溪荟开盘时，6076人通过公开摇号的方式购买576套房源，最终只有5人获得购买资格！！！现场选房系统频故障，疑似存在暗箱操作的情况。事后在成功购房的名单里，有相当一部分被媒体查证为“关系户”或者是当地的公职人员。
此外，还有一些购房者和中介签订的预定房委托书也流传到了网络，委托时间显示的是今年8月。也就是说，该项目在取得预售许可证前，就已经有人成功预定了房源。
这是选房还是选秀？还是作秀？即使万人海选，也没这么低的中选率吧？还是这本来就是一场蒙蔽购房者的造假秀？
万人摇号开盘现场
无独有偶，本月10日8时，郑州融创府释放虚假信息，低于区域竞品4700元/平的价差，一天引来1400人来认筹。虚假消息使得融创城万人空巷。
目前，郑州融创府已被当地房管部门暂停网签，而类似的情况在各地简直是不胜枚举。
去年3月底，南京万科大都会第二次以摇号方式确定选房顺序，72套住宅共计1031组客户参与摇号选房，中签率低至7%！！！
去年3月29日，成都市公证处对招商中央华城进行了公证摇号，除去224套棚改房源，剩下的396套普通房源，有43953名普通购房者参摇号，中签率约0.9%。！！！
今年10月底，杭州钱塘新区红盘融创城2、3、4号楼购房意向登记公示，96套房源，共计4518户登记，其中无房家庭1644户，中签率低至2%！！！
上海中粮前滩海景壹号选房，争夺惨烈，创下了上海房产史上多个记录：摇号以来认筹人数最多记录3127组有效认筹客户；摇号以来中签率最低记录13.975%；摇号以来弃号率最低记录5.2%……
我太难了。。。
没有最低，只有更低。动辄个位数的中签率严重加剧了购房者的焦虑。
01 秀米公众号
「万人摇」难以中签，
这似乎已经是一个“新常态”了。
为何会出现这种情况？
市场如此供不应求吗？
首先，我们不排除有些「万人摇」是因为一二手倒挂厉害。
所谓“一二手倒挂”是市场本来应该出现的新旧楼价差被追平或者超越，通俗地说，就是同路段的二手楼贵过一手楼。
事实上，一二手房的价格倒挂有几方面原因：首先是一手新盘限价销售；批准预售的价格低于环比市场均价；二是新盘期房存在交房期，二手房则是现房；三是市场交易的二手房以小面积、学区房为主，单价高于存量均价。
以南京一二手房倒挂比较严重的河西中部区域为例：
其次，巨大的人口导入，也直接促使当地楼市升温。
以西安为例，2017年3月至当年底，西安从市外迁入人口25.7万人，2018年则达到79.5万人。根据国家统计局发布的70个大中城市房价数据，2019年以来，西安的新建商品住宅价格同比涨幅持续领跑全国。5月，西安新房价格涨幅同比上涨24.4%，环比上涨2.0%，两类涨幅均在70城居首。
如果以2015年房价为基期，西安房价在4年间上浮了58.8%，与合肥并列全国第一。
另外，最近利好消息频出，房贷利率下调、落户政策门槛降低、贷款还清可算首套、浙江四大都市区规划、粤港澳大湾区发展规划...
来看一下杭州余杭区的这项政策：
区内无房户申请：A类、B类、C类、D类人才在杭州市区或余杭区购买商品房(住宅)，以及E类人才在余杭区购买商品房(住宅)时，给予货币补贴20-120万元；
区内有房户申请：A类、B类、C类、D类、E类申请对象在区内购买商品房(住宅)，可减半享受区财政给予的货币补贴，额度为10-60万元。
显然，区域人才政策的落实，进一步吸引人才落户，无疑为相关楼市增加了更多购房者。
此外，个别楼盘供应量的下降，委托第三方机构以及中介渠道销售房源，靠人海战术、自媒体加持托起需求……都加剧了万人摇号的现象。
02 X公众号
现在我们要问，
在种现象背后，
谁是得益者，谁是受损者，谁最受伤？
毫无疑问，笑得最起劲的是开发商，以及营销总们。还有部分利益群体。
而没有买到房的客户，徒然消耗大量时间排队，甚至餐风露宿，百忙一场。很多会造成家庭矛盾激化，甚至大吵离婚的都有。
而极低的中签率，造成大量客户资源浪费，中介渠道很无奈，手上的大量客户没抢到房。这意味着他们做出了巨大的工作量，却没有得到相应的回报，而客户还被“洗”了，也就是进入了开发商的客户资料库。等到下一批开盘的时候，开发商就可以直接打电话给购房者了，因为他们已经成了“老客户”。
所以我们看郑州融创府虚假消息释放的背后，中介渠道们骂声一片，都说融创是套路之王。采用多次开盘的手段，就可以将中介渠道手中的客户占为己有，好手段啊！融创的渠道拓展就是洗（白）客户、变相抢客户！
原来如此，恍然大悟。。。
12 03 秀米公众号
自2018年以来，
为避免万人摇号频发，中签率偏低，
各地纷纷出台相应政策。
比如上海和成都规定，“所有新建商品住宅项目”均采用摇号。而杭州、南京、长沙和西安等城市，则只针对购房客户数量大于可供房源数量的项目。而武汉的摇号政策则非硬性规定，只建议“意向购房人数多于项目准售房源的，宜采取公证摇号方式公开销售。”
杭州、武汉、成都、长沙均对无房家庭/刚需家庭给予优先选房的政策倾斜，部分城市甚至明确了刚需房源比例。
成都，按不低于当期支持棚改货币化安置住户所需房源剩余的50%，支持刚需家庭优先选购。
杭州，对“无房家庭”给予倾斜，提供一定比例的房源保障；
武汉，在预售备案均价低于18000元/平方米的新建商品住房项目中，低于120平方米的准售房源，采取公证摇号方式随机选取不少于40%的比例纳入无房家庭优先选房范围；
长沙，“限房价、竞地价”的商品住房项目和新建商品住房项目中144平方米以下户型的普通商品住房，应优先满足首套刚需购房群体。
成都相较于其他摇号城市，所有新建商品住宅项目摇号，向刚需用户倾斜房源套数的比例，已经是摇号城市中最有诚意的政策。
但是很遗憾，我们没有看到对认筹数量和房源比的上限作出规定。
04 秀米公众号
中兴兰溪荟万人摇号事件被媒体曝光后，调查结果迟迟没有公布。12月17日，《人民日报》再度发文质疑其摇号中签涉嫌公职人员舞弊。
一般来说，只要真实认筹数量达到房源数量的3倍，开盘基本就能售罄了，也就是第一第二第三顺位都与房源1:1，房管部门完全可以要求楼盘认筹数量达到3倍就应该暂停认筹发号。这样先到的客户中选率高，符合先来后到的市场秩序。
而这种十倍以上的认筹数量，基本上有几种情况：
1、开发商雇佣大量水军，假认筹，逼迫真实的认筹者没有考虑的时间，房源、位置价格，都没时间考虑了，造成“买到就是赚到”的假象；也就是“羊群效应”、“盲从效应”。
2、超额认购的认筹金，在锁定期是没有利息的，开发商完全可以用来短期套利或拆借。
3、人为制造混乱，让“关系户”们买的放心，使得“茶水费”的收取名正言顺，关系户们心甘情愿不会反悔。
4、便于炒房者们炒楼花，采取更名等方式寻租，将房票兑现。所谓水至清则无鱼，混水才能摸鱼。
无论如何，这种现象都是造假、寻租、腐败、钱权交易滋生的温床。管理部门应当严格限制这种严重超额认筹的行为。
从“房奴”到“房狗”，有钱也难以任性，房地产开盘乱象几时休。
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