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望京写字楼市场「亦庄互联网公司」

来源： 2023-08-20 18:16:26

作者|谷雨数据 X 数闻来源|谷雨数据（ID:guyudata）

“那间200平米的办公室本身条件很好，却硬生生空置了大半年。”小洪是某商业地产公司负责望京SOHO租赁业务的营销顾问，他抱怨某些望京SOHO的业主没能认清近来的形势，总是慢市场半拍。

他口中的这位业主，在租客开价每天8元/平方米的时候，还坚持8.5元才肯出租。但等他接受了8元的价位，租客的预期又降到了7.5元。

而这个案例，是望京地区最近一年写字楼租赁市场的一个缩影：写字楼业主已经撑不住不断下挫的报价指数，只能看着一间又一间办公室人去楼空。

房地产服务商第一太平戴维斯的第二季度简报显示，望京甲级写字楼的空置率已经迫近15%，升至三年内的最高值。这块被寄予挑战中关村互联网地位的创业热土，在资本像天气一样趋冷的背景下，似乎迎来了自己新的艰难时刻。

戴玉摄

现今：价格终落百姓家

一直有人戏称，望京版图藏匿着移动互联网标志的Android机器人，而望京SOHO大厦正好位于机器人的脑门上，是移动互联网的“大脑”。

夜间的望京SOHO

戴玉摄于2019年9月20日8：00PM

这里一度是初创互联网公司的打卡圣地。最初交付使用时，SOHO中国董事长潘石屹对外宣称，望京SOHO超过90%的租户都是互联网企业。

过去两年，望京SOHO的3座塔楼也基本都是“一房难求”的满租状态。

SOHO中国的年度业绩公告显示，截至2017年年末和2018年年末，望京SOHO归属于“SOHO中国”的部分，出租率均保持在98%及以上。

与望京SOHO塔3归“SOHO中国”自营不同，塔1和塔2被卖给了小业主，他们多把自己的办公室委托给小洪这类房地产经纪人管理。

小洪算过，2018年9月的鼎盛时期，望京SOHO塔1和塔2大约只剩下40套空置，租户确定面积、装修等要求后，也许只剩下2-3套符合条件，再筛选价位，合适的应该就只有1套了。如果租户稍一犹豫，这套房源就可能会被抢先租走。

转折点发生在去年10月。10月接近年底，大批量合同到期，企业会参考当时各地写字楼市场的出价来考虑要不要换租。

2019年初，小洪的客户，一个互联网猎头公司发展向好，计划扩租。租赁双方进行过了两轮谈判，正在协议合同条款和签约日期，该猎头公司老板突然的一个电话，中止了签约进程。这位老板认为这个时候“局势不明朗，宜静不宜动”，而这个冷静期，“短则半年，长则一年”。

这个决定，很可能是明智的。

从那时起，望京SOHO的空置率开始升高，等过完2019农历新年，形势就直接从卖方市场逆转成了买方市场，租价一路走低。根据小洪的描述，塔1和塔2的均价，已经从鼎盛时期的每天8元/平方米，降至2019年9月的每天7元/平方米左右。而另一位写字楼房产经纪冯先生，也描绘了与此大同小异的下跌过程。

望京SOHO某租售中心的出租价格牌

戴玉摄于2019年9月22日下午

另一边，价格一向坚挺的塔3，也在2019年6月底迎来了92%的出租率“冰点”。部分楼层开始变得冷清。

不得已，望京SOHO也选择了通过减免租费来“变相降价”。租务经理何先生介绍，从2019年年中起，SOHO自营的塔3推出了“签两年，少付3个月租金”的活动，且该活动暂未有明确的截止时间。

“SOHO公开租售平台”微信小程序上的数据显示，10月6日当天，开发商自营的望京SOHO塔3共有58间办公室空置，空置率达12.3%。在小程序展示的北京16个SOHO写字楼中，望京SOHO的空置房源数排名第一。

空置率的攀升背后，是写字楼租赁市场大环境的低迷。国际商业地产咨询公司世邦魏理仕最新发布的2019年第三季度数据显示，北京优质写字楼整体空置率上升至10.9%，创下近八年以来的最高水平。在写字楼新租市场，科技行业的扩张步伐明显放缓，其新租占比的环比数据从34%下降至16%。

唏嘘：繁华一度望京梦

2015年，望京SOHO前的“扫码一条街”，开启了望京互联网创业的魔幻一章。彼时望京一带创业的O2O公司聚集在此“烧钱”做地推活动，附近工作的白领只要用手机扫码注册账号，就能获得面膜、抽纸等各式各样的礼品。望京因此也被誉为“宇宙O2O中心”。

当年8月，AcFun（“A站”）拿到优酷土豆5000万美元的融资，这家被网友评论为“孵化了斗鱼、创造了B站”的二次元弹幕公司，也驶入了自己的发展快车道。

不到两年后的2017年5月，同样驻扎望京SOHO的熊猫直播拿到的融资就已经是10亿元的级别。这家王思聪旗下的游戏直播公司，一度做到了行业第三的位置。就在这个月，离此不远的另一间办公室里，小蓝单车创始人李刚正野心勃勃地向媒体介绍他的“麒麟计划”。

他筹划发布一款搭载“智能中控”屏幕的变速共享单车，通过智能共享单车，构建精准广告媒体广告，形成新的广告载体。借助这个赛道反超计划来超越当时领先的摩拜和ofo。

1年多以后，2018年6月，望京SOHO的老房客陌陌已经拥有了一度超过100亿美元的市值。这家互联网小巨头，年会可以发“阳光普照”奖励2.5万现金、顶配iPhoneX，成为一众艳羡的对象。

然而，绝大多数的互联网公司，都没能熬到上市那一天。失败者如熊猫直播、小蓝单车、A站，全部折戟望京，接受倒闭、裁员或被收购的命运。

望京似乎已成互联网公司的修罗场。

过去三年，“玩家”迁入和迁出望京颇为频繁。天眼查数据显示，2018年的通信地址仍为望京的互联网公司是1601家，相较上一年，有357家公司搬离望京地区，而同时又有298家公司新迁入。

以可考的最近一年为例，在2018年迁出望京的357家公司中，有近半公司把新办公地定在通州、顺义等非知名商圈。少部分公司甚至撤离了北京城。

归宿：或走，或停，或不入？

2015年，曾是互联网投资热潮的鼎盛时期，坊间到处流传着那些在咖啡厅、电梯间即谈成的融资项目。

天眼查数据显示，注册于2015年的北京互联网公司共收到1401笔融资，此后逐年下降。截至2019年9月30日，2019年在北京新注册的互联网公司仅有17家获得了天使轮融资。在望京注册、获得天使轮融资的互联网公司数量也大幅减少。而往年，收获天使轮融资的北京互联网公司能拿到天使轮的时间，近八成是在其注册的一年内。