上海宝地资产项目「上海宝华集团 房地产」

本报记者 刘颂辉 上海报道

6月25日，上海首轮集中供地收官，合计成交56宗住宅用地，共291公顷住宅用地，占全年住宅用地供应计划的40%。

在此期间，青浦区白鹤镇白石路北侧30A-01A地块最终被宝业集团股份有限公司（02355.HK，以下简称“宝业集团”）的子公司上海紫宝实业以5.69亿元竞得，成交楼面单价为1.27万元/平方米，溢价率约8%，土地用途为普通商品房，房地产联动房价约为2.7万元/平方米。

官网信息显示，宝业集团创建于1974 年，2003年，公司成为第一家在联交所主板上市的综合类民营建筑企业，目前主营业务包括建筑施工、房地产开发和住宅产业化三大业务，并有投资酒店、高尔夫、旅游等产业。公司大股东为现任董事会主席庞宝根以及雨润集团创始人祝义财夫妇。

实际上，除了在白鹤镇，去年在上海临港新片区的土拍市场中也曾出现宝业集团的身影。一个月前，公司还在杭州拿地，并在武汉收购了华夏幸福的项目公司。

据宝业集团2020年业绩报告，公司实现营业额约252.75亿元，其中房地产开发业务实现合同销售金额仅约72亿元，合同销售面积约58.7万平方米。同时，公司近年来营业收入和净利润增速在不断退坡，净利润率不足房地产行业平均水平的一半。而由于频繁买地扩充规模，公司的资产负债率明显提升。

对于相关问题，《中国经营报》记者多次致电、致函宝业集团方面，一位傅姓负责人推荐联系宝业集团上海公司总经理，但截至发稿，宝业集团及上海公司方面均未作出正面回复。

拓储势头明显

白鹤镇位于上海最西部，与江苏省昆山市相邻。此次因出让宅地也让这一偏远的小镇受到房企广泛关注。

6月21日，上海首轮集中供地进入第二个交易日，青浦、松江、奉贤三区共有6宗宅地入市。

其中，宝业集团旗下上海紫宝实业以5.69亿元竞得202105311号地块，溢价率8%，楼面价12744元/平方米。该地块处于青浦区非中心区域，周边除了中小学校并没有大型商业配套及地铁线路。目前，就近的西晶明园别墅二手房价约2万元/平方米。

宝业集团起家于浙江省绍兴市，此番拿地已不是公司第一次布局上海。此前，公司在上海市中心开发有静安紫苑项目；去年11月，公司在临港新片区即奉贤区获得纯住宅地块青村镇08-01区域地块，溢价率为10.25%。

据了解，去年11月3日，上海奉贤区两幅住宅地块成功出让，成交总价16.0476亿元，其中纯住宅地块奉贤区青村镇08-01区域地块被宝业集团以3.12亿元拿下，成交楼板价13230元/平方米，溢价率10.25%。

青村镇宅地靠近奉贤申隆生态园，距离上海海湾国家森林公园直线距离约为10公里，距离奉贤东海直线距离11.8公里，出行交通基本要依靠私家车出行。

“白鹤镇周边的配套设施水平不高，地价较低，属于拿地难度不大而销售难度较大的区域。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，因为上海土拍规则考验企业的投拓能力和运气水平，并非价高者得，所以与宝业集团类似的中小房企有机会获得地块。

去年以来，宝业集团拓储势头明显。5月7~8日，杭州57宗地块集中出让，总出让面积301.8万平方米，总建筑面积757.2万平方米，总起拍价943.7亿元。最终，浙江宝业房地产集团有限公司以3.35亿元竞得萧政储出［2021］37号地块，自持比例13%，溢价率28.85%。

出让文件显示，该地块需配建面积为1624平方米的公租房，建成后无偿移交萧山区瓜沥镇人民政府，并由杭州市萧山区住房和城乡建设局负责监管；所建商品住房毛坯销售均价不高于17350元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于19090元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。

5月17日晚间，宝业集团发布公告称，公司全资附属公司湖北省建工房地产开发有限公司拟向廊坊京御房地产开发有限公司（以下简称“京御房地产公司”）收购武汉裕筑房地产开发有限公司51%股权，代价约为2.03亿元。

根据公告，完成收购协议后，买方将持有标的公司 100%的权益，且标的公司将成为该公司的间接全资附属公司。据了解，标的公司主要业务为房地产开发，收购前，买方持有49%的股权，卖方持有51%的股权。记者查询天眼查发现，京御房地产公司为华夏幸福旗下公司。

郊区囤地，利润率较低

宝业集团由现任董事会主席、执行董事庞宝根创建于1974 年，前身是绍兴县杨汛桥人民公社修建服务队，公司于1996年开始探索建筑工业化。

建筑施工是宝业集团最重要的营收来源，2020年该业务营收超过200亿元，建筑材料和房地产开发的营收分别为24.9亿元、19.7亿元。公司公告显示，房地产开发业务主要集中在浙江、上海、安徽和湖北等地，目前有充足的财务实力进行扩张。

在公司发展初期，伴随我国建筑市场规模不断提升，宝业集团的经营业绩实现了较快增长。2009~2019年，宝业集团营收由109.74亿元增至247.99亿元，净利润由5.02亿元增至8.57亿元。

但是，2018年后公司经营状况出现转折。Wind数据显示，2018~2020年，公司实现营业收入分别为232.3亿元、248.3亿元、252.8亿元，同比增速分别为22.41%、6.88%、1.83%；净利润分别为8.7亿元、8.6亿元、7.9亿元，同比增速43.57%、-2%、-7.31%。

同时，宝业集团销售净利率较低。在过去10年间，公司销售净利率常年在4%左右，最低时仅为2.94%；而销售毛利率也维持在8%左右，最低仅6.25%。债务状况方面，过去3年，宝业集团资产负债率均超过了70%，分别为71.0%、72.5%、75.5%。

据宝业集团2020年业绩报告，公司实现营业额约252.75亿元，同比增长约1.9%；经营盈利约13.92亿元，较去年下降约6.2%；所有者应占盈利约7.94亿元，较去年下降约7.3%。报告期内，公司房地产开发业务实现合同销售金额约72亿元，合同销售面积约58.7万平方米。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，宝业集团的主业是施工建设，在房地产行业表现不温不火，有时甚至还有倒退。公司在房地产领域里相对比较弱势，产品与品牌溢价能力都不够强，而且企业更关注项目开发所带来的施工收入对业绩的贡献，而对于地块的选择也缺乏足够的实力与高价夺地的信心，因此连续布局上海郊区的逻辑还主要是服务于主营业务的施工板块。

亿翰智库统计显示，截至2020年，其跟踪的50家典型房企的平均净利润率为11.6%。中指研究院发布的《中国房地产百强企业研究报告》显示，2020年全国百强房企净利润率为11.2%。

“公司净利润只有4%，一方面是因为拿了过多郊区地块导致利润率较低，另一方面也是因为企业本身的产品与品牌溢价能力较弱所致。在持续拿地拓储之下，公司后续需注意项目定位、产品规划与去化等运营风险。”柏文喜指出。

私有化计划告吹

据绍兴本地媒体报道，去年12月，绍兴市宝业四季园工地未按要求停工整改，仍在擅自施工，建设单位绍兴宝业四季园房地产有限公司和施工单位浙江宝业建设集团有限公司被要求全面停工、现场断电、工人离场。绍兴市越城区建设和交通运输局在通报中表示，暂扣该项目施工许可证、商品房预售证。

同年3月，安徽省阜阳市应急管理局通报称，在阜阳市界首市西城复兴西路安置区，界首市宝业置业有限公司1名架子工在A8#楼搭设塔吊附墙操作平台时，从高处坠落，造成1人死亡，涉事的宝业复兴家园项目是当时安徽省最大的装配式建筑项目。

柏文喜认为，随着业务规模扩大，公司除了要不断提升产品力与品牌影响力、美誉度之外，还必须不断提升企业运营管理水平，包括产品质量、安全生产和合法合规等方面的综合管理，在实现企业可持续发展的同时，也需要切实加强对旗下项目的把控。

业内人士指出，宝业集团布局房地产行业多年，市值一直表现低迷，与早年发展战略保守有关。同时，由于建筑施工营收多但盈利能力较弱，未来能否支撑房地产开发规模扩张尚未可知。

去年5月份，宝业集团曾发布公告称，公司控股股东正在考虑一项潜在的私有化建议，倘该项交易达成，则可能在港股退市。记者在采访中了解到，自2018年底至今，庞宝根持有宝业集团34.43%股权，祝义财夫妇持有5.21%股权。

不过，该项计划在当年底宣布告吹。针对公司房地产业务和未来私有化计划等问题，宝业集团相关负责人未给出回应。