浙江宁波：国外房产可以大胆投资吗 炒国外楼花的坑 法官一文厘清

近年来，炒国外楼花成为一项时髦的新兴投资项目。

楼花是指尚未竣工的在建房屋，有些国家甚至允许仅有建筑图纸也可作为楼花销售。开发商通过“边卖边建”形式筹集资金，购房者先分期支付首付款，通常等待1-5年后房屋竣工才能真正收房。在等待收房期间，投资者也可出售楼花。

楼花首付比例低，可分期付款，经济压力较小，受到很多国内投资者的推崇。但由于不熟悉国外的房地产销售制度及相关法律规定，很多投资者往往会遇到约定好的优惠突然取消，谈好的价格突然反悔等情况，不仅打乱了原本的投资计划，还要被迫走上维权的道路。

2018年，李女士在刷视频时，偶然看到介绍投资国外的楼花，花费不多，回报丰厚，令她怦然心动。

于是她通过视频上的联系方式联系到了一家服务公司，该公司自称是东南亚某著名房产公司在国内的代理商和最大合作伙伴，之前已促成上百笔成功交易，国内投资者通过他们赚得盆满钵满。

随后，服务公司将李女士拉进了该公司建立的海外投资群，并发送了某东南亚国家首都黄金地段的房产宣传单。根据宣传单的介绍，黄金地段的公寓通过服务公司渠道购买，总价可在优惠5%的基础上，额外优惠10%，且15%的首付款可以分43期支付，每套每月大约2600元人民币，余款到期支付。如果一次性买入3套以上房产，10%的首付款可以分42期还款，月供更是降至每套每月1700元人民币左右。

因服务公司暂无可售楼花，经介绍，2018年10月，李女士与海外投资群里的张先生取得联系，从其手中一次性购买了3套有具体房号的楼花，向其支付了5万余元人民币。张先生随即通知服务公司楼花已转让，要求服务公司为李女士提供后续的相关服务。

2018年12月，服务公司建群通知李女士及其他购买楼花的客户，开发商原先承诺的购买3套以上月供1700元人民币的优惠取消，一律参照3套以内的优惠政策。

2019年6月，服务公司再次通知李女士，经与开发商协商，购买3套以上的优惠不变，但总价额外10%的优惠取消。

面对服务公司的频频变卦，李女士提出，原先承诺的优惠大幅缩水，要求张先生、服务公司退还其支付的费用。张先生及服务公司认为房价优惠减少与其无关，系开发商责任，相关风险应由李女士承担，不同意退款。

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李女士遂向宁波中院起诉，要求张先生及服务公司共同退还其支付的5万余元转让费用及利息损失。后经民六庭副庭长孙斌协调，张先生对李女士进行适当补偿，服务公司另外与李女士达成了和解协议。

法官提示：

炒国外楼花较购买国内商品房存在更多更大的风险，投资务必谨慎：

01

烂尾风险

国内投资者对国外开发商普遍缺乏全面了解，某些楼花在销售时开发商已濒临破产，其在预售阶段的很多承诺无法实现，房产甚至无法建成交付。

02

经济风险

涨幅不及预期。购买楼花前期投入较少，且可分期付款，很多投资者怀着投机心态想赚取升值差价，但国外房市行情波动理性，较少出现巨大涨幅。

房贷成本高。如果付清预付款前楼花未能转卖，则需要在国外银行办理房屋抵押贷款以付清余款，但国外银行对于外国人贷款利率远高于本国居民，部分东南亚国家针对外国人的房贷年利率可达10%。

房屋维护费用高。成交后，通常要支付房屋购置税，可达房屋及土地评估总价值的20%，公寓则每年还要支付房产税（每年1%-3%不等）及高昂的物业费。

03

法律风险

向外国开发商追责难。如要追究国外开发商责任，只能向开发商提供的格式合同中约定的国外仲裁机构申请仲裁，或者向开发商所在地的外国法院起诉，聘请国外律师成本极高。大多数投资人只能选择忍气吞声，自行承担损失。

国内中介责任认定难。国内中介通常与国外房产商签订经纪合同，成交后向国外房产商及国内投资人同时收取服务费。想要追究其责任，投资者就必须提供中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害其利益的证据，这对投资者来说难度极大。

逾期付款将承担严重的违约责任。国内投资者由于各种原因逾期付款的，房产商将不予退还已分期支付的预付款，同时还会让专业团队通过仲裁或诉讼途径追究投资人的其他违约责任。炒楼花热门国家均是海牙送达公约（Hague Service Convention）成员国，外国法院可依照公约委托我国法院向国内当事人送达各类诉讼材料，生效的仲裁裁决和法院判决均可在我国申请承认与执行。投资者后续还将面临巨额的赔偿。

来源：宁波中院

编辑：史梓敬