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成都楼市:同一地段楼盘价格相差几千 有必要花高价买品牌楼盘吗

来源:   2023-08-18 10:16:30

我是雕叔,房地产从业15年,已为上千人提供买房解决方案,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问:雕叔你好!武侯双楠悦天地和凤舞七里哪个好呀?教育和交通配套哪个更好?

回答:双楠悦天地,此项目位于西南二环外侧,早在90年代就已经有五大花园等楼盘的陆续开发,到目前开发殆尽,板块的居住氛围非常浓厚,对于购房者而言,即买即住即成熟,各类配套一应俱全。双楠悦天地成也地段败也地段,它仅仅挨着二环双楠立交和武侯大道,两条主干道经年累月的噪音污染比较明显,这也是该产品的硬伤。凤舞七里是地铁TOD楼盘,周边有8个公交站,20多条公交线路、2个地铁站(双地铁)。不论是到高新还是去主城三环又或者南下双流,西上青羊温江,都处于交通要塞地位,可以很便捷地享受这些交通配套。从教育的角度来看,武侯新城汇聚了川大附小、北二外以及龙江路小学分校等武侯的学区资源,整体来说是比较丰富和均衡的存在。整体来看,双楠悦天地地段成熟,但是价格稍高,周边板块成长性一般;凤舞七里处于武侯新城,是武侯着力重点发展的版块,交通、教育资源更加优秀,未来更可期一些。

提问:雕叔你好,现今的楼市大环境下,还不断地调控政策,房价降温吗?房子还能买吗。楼市到底有没有风险?最大的风险是什么?

回答:在住房不炒的环境下,现在只有一线城市,加上各地的省会城市还是有上涨的,但是这种城市上涨肯定不是普遍的,是会相对区域分化、楼盘分化。比如好的楼盘涨15%,普通楼盘5%,差的楼盘维持价格几乎不涨,各种楼盘占比不同,导致均价向上的幅度肯定不大。买房尽量根据自己需求对号入座:有选择性的可以抓紧买,但是不要盲目追高。楼市分化越来越严重,手里没好货的,可以尽早置换掉。现在对于房产投资,风险比机会多,一定要控制好负债率和现金流。买房真正的风险就是低现金流。房产现在是属于专业投资者的游戏,从来不存在高杠杆风险,只存在低现金流死亡。再高的负债,只要有充足的现金流都不会有太大风险;再低的负债只要现金流断裂,同样是瞬间崩盘。高杠杆操作没错,错的是现金流紧张断裂,以贷还贷,那么成本就像滚动的雪球不断膨胀,早晚炸了。买个好房,也要撑得下去!房贷的压力持续贯穿几十年,在买房子的财富积累的黄金时期没有做好风控,跌倒了就很难再次翻身。房产是资产配置的一部分,选筹换筹逐步迭代,所以每一步都要埋下现金流预估。

提问:雕叔您好,新人首问:刚刚卖掉西二环一套二,想置换大点的房子,普四资格,总预算350万左右,最近看房越看越绝望,资格不刚,预算不高,想改善感觉太难,又不敢一直等下去,担心最后换个寂寞,目前勉强有如下想法,请雕叔帮忙分析参考。1.首钢璟辰里高层和华润时代风景洋房,这两个项目麻烦从地段、产品、未来增值空间等方面,综合分析比较一下,华润时代风景属于二圈层,会不会相比二八板块有发展局限性?2.原小区龙湾半岛居住很舒服,也习惯,目前里面也有很多四房二手房可以选择,请问相比上面两个产品,值得考虑选择吗?如果选择,再过段时间下手是否有机会捡漏?3.就我目前的预算,除了以上想法,还有哪些地段哪些楼盘可以选择?新房二手房都可以考虑,主要是自住,当然也希望未来可以有增值空间。4.目前买房是好时机吗?下半年会是什么样的走势呢?谢谢!

回答:你好,作为普四的确只能看一些顺销的,不那么热门的楼盘,这一点我们能认清现实,从实际出发就好。1、首钢在二八版块,地铁是丰富的,产品是刚改的层级,这个楼盘地段的二八版块是比较热门的区域,周边开发商众多,市场的预期,大家的期望值都比较高,我觉得应当是三环内普通上车最好的区域了,从产品看是高层哈,这一点如果你的预算就300左右,我觉得还是很不错的选择,至少是刚刚好的,从单价看两万五六,比周边的二手房相差不大,属于还可以的,未来看涨到3万,问题不大。时代风景地段差一些,但是产品更强,是洋房。时代风景处于十陵,是二圈层这一点来看教育是比不过成华的,商业目前也不如,地铁的话可以说勉强打平,然后产品赢过首钢,它的洋房产品,价格段差不多300-350万,单价两万四五,你的预算也是比较合理的。所以总的来说,首钢地段好,产品差,华润地段差,产品好,此时就看你内心侧重点是什么了?你是想去改善,所以如果入手一个首钢的高层的话,怎么谈得上改善呢?所以如果要自住舒适性,我觉得华润更加偏向改善,但是从大的版块未来发展动力,教育等配套资源,我认为首钢还是优于华润的。你选的两个楼盘正好是半斤八两,不过也正好是适合你预算和资格的楼盘,不能预算一定的情况下,啥都要,既要改善又要未来,一定要有侧重,要坚定内心最初的想法。如果是我个人的话,我可能会选择更具有未来性的首钢,看重版块的价值,暂时放弃改善的想法。2、龙湾半岛的确很不错,但是房龄大了,后期的流通性是欠佳的,除非你再买就是纯粹图自住的舒适性,也不寻求以后转手了,升值了,那么才可以考虑哈。如果一定要买的话,当下进入了楼市下行期,我认为年底到明年初出手,是比较合适的时机。3、作为普通你要自住的话,我觉得还是可以侧重于主城地铁的那种,比如华润二十四城、华润时代风景,这些都是不错的自住楼盘,另外类似的还可以看十陵地铁洋房比如佳兆业珑樾壹号,但是门槛稍高。4、当下买房要看新房还是二手房,新房现在遇到合适的楼盘了,入手是没问题的,这个一直都是及早上车及早好,降价的可能性很小,二手房的话则如我前文所述,建议可以年底到明年初入手,二手房指导价的威力已经显现出来,市场比较低迷,成交低,价格也低,可能是一个比较好的时机。

提问:雕叔你好,请问如何评价滨江樾城?想买来自住、改善,比较看中居住舒适度、教育、板块以后的发展。

回答:滨江樾城主打的就是产品和赠送,产品我不用费口舌了,大家都看得到挺好的,没有啥槽点。主要是两方面的考虑,第一是配套能否撑得起来,第二是这个价格段是否是最优解?第一点,除了地铁,周围的铁路线、城市界面,商业,都不咋地,关键是教育甚至还不如三圣乡的盐道街分校吧,整个板块的人气也不是很高的,属于比较低迷的一个板块(严格来说,都快不属于热闹的川师板块)。第二点,目前滨江樾城的总价段,更适合买建发央玺或者华熙528大平层,更可以等蓝润泷门,前提是买建发或者蓝润,顺位度需要较高,而买三圣乡的华熙,则不那么严格,可以和滨江对垒,综合板块的发展前景来看,甚至不如华熙528,也就是作为普通或者顺四的改善类,如果不是特别看重品质,被滨江的赠送吸引,反而可以有更好的选择。

提问:雕叔你好!投资一些成都市区老破小,等待拆迁可以吗?即使不拆,也可以出租。成都哪个板块适合赌拆迁呢?谢谢!

回答:哪个板块都不适合博拆迁,有多少人望穿秋水,盼到白发苍苍都没能赶上拆迁。首先,如果拆迁确定,我们作为普通人,总是最后得到风声的,价格也早就体现在房子里了,高位接盘恐只是是一腔孤勇。如果没有任何拆迁消息,能否经得住漫长年月的等待,一直坚守到交房?眼看别人的新大好升值像火箭,自己的老破小像蜗牛,而旧改又遥遥无期,是否依然初心不改?恐怕很难,因此变现是一定要考虑的。风烛残年的老房子,耗子蟑螂满墙爬,物管早就破罐子破摔,形同虚设,就算出租流动性相对好些,但始终还是不受人待见,最终出手还是要牺牲价格来获取流动性。再加上贷款年限短,金融属性差,综合来看,还是避而远之吧。

提问:雕叔你好,新人报道。请问总预算控制在300万内,在主城区有没有合适的新盘或者二手房楼盘推荐。主要考虑娃娃2023年上小学,希望学校中等水平。目前看了武侯新城区域和金牛茶店子房子不是太老,就是学校普通。

回答:你好,我建议说一下你当下的社保、户口和刚需还是普通情况,这样有助于判断你当下的资格,然后推荐的也大有不同。从新房的角度来看,比如你提及的金牛,在国宾的交投电建洺悦珑庭还是不错的两梯两户小高层洋房,总价300以内是有的,可以关注一波。其实新房的话,对口的学校都比较一般或者说目前肉测不出来学校是牛校。如果看二手房的话,学校可以稍好一些,但是楼盘本身品质就稍微差一点,推荐可以看看青羊新城,比如外光华、万家湾等区域,这里是青羊教育不错的地方,而且在走上坡路。已经招生的公立学校:成都市实验小学(西区分校),同辉(国际)小学,草堂小学(子美校区),泡桐树小学(桐欣校区),泡桐树小学(绿舟校区),青羊实验中学(光华校区),成都市37中学,树德中学(光华校区)。在建的有:成都市实验小学(光华校区),泡桐树小学(红碾校区),石室联中(红碾校区)。5年内次新房,主要以2016和2017交房的东原时光道和恒大翡翠华庭为主;5-10年的次新房则以:凯德风尚,中铁西城,万科金色领域,保利香槟光华,光华逸家,长虹和悦府,荣盛花语城,时光俊园,西城尚锦等楼盘为主。5-10年内的次新房,除凯德风尚和中铁西城,及光华逸家品质稍微偏改善,其他项目均属于刚需。

提问:神,我预算房子总价250-300左右。目标区域:锦江,青羊,成华,武侯,龙泉,双流都可以选择。要求:保底三室,电梯房,小区环境能居住,学区小学和初中都中等过以上。求推荐看看?

回答:你的预算和综合情况,算是比较典型的了。不过你的目标区域合着是除了高新南、天府没法买,然后也看不上金牛啊?如果要孩子上学方便的话,我认为龙泉、双流虽然也好,但肯定比不上5城区,加上你的预算250-300万其实也不低,所以建议你把重心调整到5城区来,也就是青羊、武侯、锦江以及成华。青羊的话,其实可以看看内金沙,比如中大君悦金沙等,但是当下指导价影响下架了很多房源,你可以去线下多实地打探。如果房源比较多的话,可以看外光华的,比如凯德风尚、俊发时光俊园和中铁西城西苑等,如果要品牌一些或者次新一些的,也可以看周边的长虹和悦府、万科金色领域、保利香槟光华、恒大翡翠华庭这些楼盘。武侯区可以看武侯新城的,北二外这边的,置信丽都花园城ABCD区,非常满足你的预期和预算。锦江比较分散,像东湖的望江橡树林;三圣乡的华熙528艺术村和卓锦城,都是值得的。最后成华区主要分布在沿东北的中环一带,推荐看华润24城小套三,万科金域蓝湾以及恒大豪庭和中海新华府(后两个偏刚需)。可以说这些都是比较兼顾你的预算,而且还考虑到上学方便的各区选择了,总的来说,建议你还是多去线下实地看房。

提问:雕叔你好!华润尚云庭2.6左右单价和神仙树大院单价2.3哪个值得入?还有龙潭市那边,主要考虑小孩上学和陪读。单看五到八年持有选哪种回报率更好?

回答:投资囤面积,自住看品质,尚云庭作为万年场的核心板块短期内成熟也不会改变,神仙树大院也属于防守型产品所以会比较稳,龙潭市属于进攻型产品可以长持,投资收益倾向龙潭市,稳健实用推荐尚云庭。

提问:雕叔你好,之前听了你的建议,明确了购房区域,现在主要就是考虑买高新的房子,一种考虑是买新楼盘,还有就是买二手房。但是二手房相比新房过户费很高,这是一个问题,但是新楼盘很少,可选择性不多,因此,如果考虑二手房,想买毛坯,以后去成都生活了可以装修自己喜欢的风格,但是不知道什么时候去成都,房子可能会放置一段时间,另一种就是买装修过的,先出租,可以缓解贷款压力,等去成都生活了再重新装修,但是买装修房问题比较多,容易掉坑里,且房子重新装修成本也相对毛坯房装修成本更高,家里亲戚也不太赞成买二手房。您觉得买新房,二手毛坯房,二手装修房哪一种更适合我们?新房,二手房,哪些小区您比较看好,推荐一下?还有您有什么更好的建议?谢谢!

回答:其实你的问题得从你的买房需求和空置成本出发。简单来说,就是你自己要想好2个问题:1.买房需求:你买这套房目的是自住还是投资,或者说哪个占比大。2.空置成本:你目前在外地,打算需要几年才能过来自住使用,还是买完不住长期空置等升值。如果自住需求偏大,2年以内可以来成都生活发展,建议你买清水新房,新房可以按自己喜好装修,居住环境体验会更好,而且2年交付期,空置成本不算高,另外自住本身也是一种消费品。如果投资需求偏大,2-5年都不会过来自住,我就建议你买二手装修房,时间太长,空置成本会逐年累加变高,投资讲究的是回报率,加上现在房价涨幅较慢,我们必须要配合出租,降低月贷成本。二手毛坯和新房都不利于出租,投资买二手精装房就会更好一些。

提问:最近建发央著和西派金沙都将开始登记,看下来两个产品好像整体差不多。我更喜欢西派的装修风格,但登记时间,央著在前,西派在后。现在担心不参与央著的摇号,西派也没买到。请问雕叔有什么建议吗?另外,综合对比,雕叔更看好哪个呢?原因是什么呢?

回答:西派此前也预售多次,但是顺销了,去化很不理想。而我们预测建发央著的去化会好得多。西派主要有两个卖点,一个是产品好(但是现在哪家的产品不好?不改善?),另一个是对口实小(虽然号称同一法人,但毕竟不是本部,而且小学好,对口初中一般)。但是西派处于的楼市基本面比较恶劣,在三环外侧,临近金牛,缺乏人气和地铁商业等配套,注定是孤岛。就这一个缺点,就赶不上央著了,央著虽然远离三环,但整个板块的配套是丰富的,楼盘林立,人气旺盛,产品也还不错,而且周边有泡小和草堂,相比来说和实验分校相差不大。综合来看,央著更值得去摇号。

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