深圳楼市：未来上车越来越难 聪明人却趁寒冬淘笋

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

提问：三叔你好，目前手上有大概500万的资金，想投资一套前海的房子，目前看了诺德假日的两房要1000，佳兆业前海广场的两房要1200，前海时代的一房就要900多，纯投资，请问应该作何抉择？或者有没有别的更好选择？

回答：你好。前海时代的一房还是算了，没有太大的价值，算错配。诺德的两房算是刚需，流动性要好一些；佳兆业前海广场周围环境暂时还不是很好，主要是博未来配套的改善和提升，目前不是很建议。还可参考内部选筹；现在可以开始淘笋，关注房子，趁年底天寒地冻的少人踩盘，一些业主需要周转抛出一些笋盘，直接捡笋。

提问：三叔您好：目前在福田罗湖工作。目前资产情况如下：

1.南山粤海街道110平老破大，小区容积率0.99，但因部分原因，动拆的概率并不大。目前市值1000万左右。这是家里的房子，不考虑出货。无贷，已出租，租金1万元/月。

2.2020年4月，房价已涨后购入梅林关星河丹堤93平二改三房，这是我首套名额，643万购入。目前月供24000，租金7800，预计明年会住进去。对于这套房子我心里没底，怕会跑输大盘，丹堤学校烂的拉胯，不知以后能否有调学区的机会。

3.兴东站中粮创芯公园45平公寓，M0带红本，当时觉得单价低就入了，现在有些忐忑。月供9900，租金4500。三年后开始交房产税，预计每年7500-8000左右。

想请三叔分析一下目前的资产配置。另外目前手上有现金250 ，七成首期，纯投资需求，考虑400内标的，也可与亲戚同购，则预算可放宽到550内。想买新房，考虑松岗光明沙井。最近在考虑松风明月，不知可否投资？另外是否有其它更好选择？十分感谢三叔！

回答：你好。1、家里的房子，老人家想留着就留着先。2、星河丹堤，区位略尴尬，无增量，处于边角位，旁边有高速、立交，梅观快速有点噪音，小区环境好，宜居，总体看自住还行，投资一般。3、公寓价值不大，建议出手。再踮踮脚提高总价预算吧，松风明月可考虑；其它值得关注的新房见内部分享。

提问：三叔相见恨晚，新人首问：我跟老公无房无贷，社保均满5年，满足3成首期资格，工作都在南山，现南山租房，小孩刚满4个月，家庭月收入3万5多一点，月开销1万5。老公之前一直不想买房，在我的努力说服下，今年10月终于答应买房计划并全权交给我来处理，

能力范围内凑到150万首期，10月开始踩盘，发现二手房普遍倒挂且税费太贵，决定打新，至今打过嘉富新禧、宝禧、星河荣御、联投但都没中，万科北宸（今天出号，前50）、万科启程（等摇号结果）。

万科北宸：看了您的星球觉得买观澜不合适，我们工作都在南山，那个位置没有地铁，太偏了，投资不是好选项也没法住，考虑放弃；

万科启程：5万7的单价，单价不低，虽然有地铁，但离南山还是太远了，坐地铁也要两个小时，同单价位置远不如沙井和宝中，感觉打中了也不太想要；

清平华府：开发商各种动作，要30万品质提升费，超出了预算；

后面的海岸城、松风明月可能打的人很多，也没有多大信心能中

有同事借首期买了布吉的龙珠花园很便宜，但是看了您的分析觉得这不是明智之举，我能接受投住分离，现在就是焦虑，我老公好不容易这么相信我愿意买房了，我不想跑输大盘，还请您帮忙指个方向

回答：你好。万科北宸是不建议，周围环境差，地铁远，配套也很一般；万科启程相对要好一些，5.7w略高。海岸城、松风明月这些可去试试的。龙珠花园是老房子，布吉 老房子，是很容易跑输。

首期150w，可看下西乡、坂田，房子见内部分享。

提问：新人首问：前天看完房子，很灰心。我上班在南山，单身无孩，两套房都在长城盛世家园二期，一套与父母同住，一套出租。地段位置不错，周边配套成熟，就是不怎么涨，跑输大盘。而且感觉高层楼没什么出路，低楼层旧了还能旧改棚改。有文章说旧的高层楼会是以后的贫民窟。不知道这种说法对不对。一直在踩盘子，各种原因没有买，现在没有买房名额。没有首期，钱都在银行定存和理财、基金股票里，如果需要可以出掉，总共200万。可以月供3万。在考虑卖房。沙井、碧海、前海、宝安中心区、坂田都有了解过。沙井周边完全没有配套设施，环境不好，纯投资可以。碧海配套比较成熟，看的房都在11万左右了。零几年的房基本都了解。前海零几年就看过很多盘，大概了解。有朋友推荐阳光棕榈园，在网上看到楼梯复式赠送面积大，挺心动。但是父母年纪大，以后不一定能爬楼梯。看三叔的回答里也不推荐复式。南山中心区房价都很高，就看到惠中名苑单价比较低。这种4栋楼的老小区动拆几率应该大一些，想看看能不能先自住，有动拆最好，没动拆得房率也高。宝安中心区房价也高，达海花园和惠中名苑类似，单价在片区算低的。坂田看过四季花城。目前有几个想法。

1. 卖掉两套房1800左右，用自己的名额买一套自住，父母的名额买一套投资。

2. 自住盛世二期，卖一套700的，用父母的名额买一套投资。

3. 不卖房，出掉股票基金，借个几十万，用父母的名额买套四五百万的投资。

自住的房到西丽上班的地方40分钟内车程都可以考虑，三房或四房。投资无所谓地方。

请指点一下，主要是想跑赢大盘，谢谢！

回答：长城盛世家园，福田公务机构较多的区域，片区环境还可以，近地铁冬瓜岭站，小区楼间距近，容积率高，车位紧张，总体不差的。涨得慢是因为片区发展成熟，缺少增量。高楼层、贫民窟什么的不至于，福田的房价摆在这里，需要一定的实力才买得起。不过两套建议出手一套入潜力地段。

沙井、碧海、前海、宝中这几个区域都可考虑。阳光棕榈园可考虑，但不算最优选。惠中名苑很一般，博动拆时间成本大。建议以次新为主。

1、可以考虑。

2、如周边工作，自住可保留一套。

3、还是建议出手一套，鸡蛋不要同时放一个篮子里。你现在缺少一个潜力底仓。

不知道这长城盛世家园两套还有多少欠款？可考虑出手一套，入一套900左右的宝中或碧海，选择参考内部选筹。

提问：梅林一村、西海明珠、新锦安雅园，这三个请协助从潜力空间分析一下。首期300以内，目前福田工作，单身，首套首贷。

回答：梅林一村，有名的公务人员小区，跑平市场没问题；西海明珠也可考虑，但由于办公居住混合，缺少居住氛围；新锦安雅园，翻身老房子，不建议买，就按你这个顺序选吧。

提问：新人提问。本人现住黄埔雅苑，地段位置不错就是学位不好，一直不怎么涨。现在有二套买房资格，考虑做一个投资。在看福田和南山的笋盘，也在关注打新。润四和臻山都没戏，请三叔推荐一下年底有没有价值投资的房子？是否带学位的房保增值空间大一些？目标价位1500—1800万。

回答：黄埔雅苑，市民中心旁，总价高，学位尴尬，长期跑输。一般这个价位都是家庭单位，有一定的教育需求，会选择好一点的学位。可看下我在圈子分享的选筹。

提问：三叔您好，仰慕已久，这个月正在进行资产重新配置，特来向您请教，本人在2010年购入金钟大厦两房，并且同时有一套莲塘金色年华家园一房，目前房贷总欠款仅有70万，因此想改善居住品质。

房产现状：

1. 莲塘金色年华家园一房一厅已卖，正在进行过户手续，到时现金到手270。

2. 南山金钟大厦两房已经挂盘。目标价位770左右

家庭结构：

1. 小孩子一名，正读南山学府小学二年级。

2. 本人南山工作，老婆在福田工作

2. 家庭总收入40每年。

问题：1. 小孩读书的原因，还是想在南山中心区这个区域置换，目前关注房子有海印长城，美墅蓝山家园，保利城花园，预期总共950发，两套方案如下：

（1）想买一套900左右用来自住改善，外加一套400用来投资，想参与光明新房认筹，不知有哪些房子适合关注？

（2）全部现金用来买一套1300左右的小三房，但海印长城目前三房挂盘价太高，不知这个价位南山中心区还可以有哪些选择？或者其他方案，望三叔不吝赐教，谢谢！

回答：你好。金钟大厦独栋小区，可出手置换；金色年华家园一房也可出手置换。你列的海印长城等三个盘也都在金钟大厦旁边，都可以考虑，理论上有相同比例的涨幅。

1、900在南山中心买不到好的改善房；400在光明也打不到好的盘。两头都买不到好的产品。

2、不如直接买一套3房，在你的这些盘里选，其他盘详见内部分享。