当前位置:首页 >新闻 >

深圳楼市:未来上车越来越难 聪明人却趁寒冬淘笋

来源:   2023-08-14 10:17:23

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔,你相见恨晚的买房军师,一如既往带你赚钱!

以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选


提问:三叔你好,目前手上有大概500万的资金,想投资一套前海的房子,目前看了诺德假日的两房要1000,佳兆业前海广场的两房要1200,前海时代的一房就要900多,纯投资,请问应该作何抉择?或者有没有别的更好选择?

回答:你好。前海时代的一房还是算了,没有太大的价值,算错配。诺德的两房算是刚需,流动性要好一些;佳兆业前海广场周围环境暂时还不是很好,主要是博未来配套的改善和提升,目前不是很建议。还可参考内部选筹;现在可以开始淘笋,关注房子,趁年底天寒地冻的少人踩盘,一些业主需要周转抛出一些笋盘,直接捡笋。


提问:三叔您好:目前在福田罗湖工作。目前资产情况如下:

1.南山粤海街道110平老破大,小区容积率0.99,但因部分原因,动拆的概率并不大。目前市值1000万左右。这是家里的房子,不考虑出货。无贷,已出租,租金1万元/月。

2.2020年4月,房价已涨后购入梅林关星河丹堤93平二改三房,这是我首套名额,643万购入。目前月供24000,租金7800,预计明年会住进去。对于这套房子我心里没底,怕会跑输大盘,丹堤学校烂的拉胯,不知以后能否有调学区的机会。

3.兴东站中粮创芯公园45平公寓,M0带红本,当时觉得单价低就入了,现在有些忐忑。月供9900,租金4500。三年后开始交房产税,预计每年7500-8000左右。


想请三叔分析一下目前的资产配置。另外目前手上有现金250 ,七成首期,纯投资需求,考虑400内标的,也可与亲戚同购,则预算可放宽到550内。想买新房,考虑松岗光明沙井。最近在考虑松风明月,不知可否投资?另外是否有其它更好选择?十分感谢三叔!

回答:你好。1、家里的房子,老人家想留着就留着先。2、星河丹堤,区位略尴尬,无增量,处于边角位,旁边有高速、立交,梅观快速有点噪音,小区环境好,宜居,总体看自住还行,投资一般。3、公寓价值不大,建议出手。再踮踮脚提高总价预算吧,松风明月可考虑;其它值得关注的新房见内部分享。


提问:三叔相见恨晚,新人首问:我跟老公无房无贷,社保均满5年,满足3成首期资格,工作都在南山,现南山租房,小孩刚满4个月,家庭月收入3万5多一点,月开销1万5。老公之前一直不想买房,在我的努力说服下,今年10月终于答应买房计划并全权交给我来处理,


能力范围内凑到150万首期,10月开始踩盘,发现二手房普遍倒挂且税费太贵,决定打新,至今打过嘉富新禧、宝禧、星河荣御、联投但都没中,万科北宸(今天出号,前50)、万科启程(等摇号结果)。


万科北宸:看了您的星球觉得买观澜不合适,我们工作都在南山,那个位置没有地铁,太偏了,投资不是好选项也没法住,考虑放弃;

万科启程:5万7的单价,单价不低,虽然有地铁,但离南山还是太远了,坐地铁也要两个小时,同单价位置远不如沙井和宝中,感觉打中了也不太想要;

清平华府:开发商各种动作,要30万品质提升费,超出了预算;

后面的海岸城、松风明月可能打的人很多,也没有多大信心能中


有同事借首期买了布吉的龙珠花园很便宜,但是看了您的分析觉得这不是明智之举,我能接受投住分离,现在就是焦虑,我老公好不容易这么相信我愿意买房了,我不想跑输大盘,还请您帮忙指个方向

回答:你好。万科北宸是不建议,周围环境差,地铁远,配套也很一般;万科启程相对要好一些,5.7w略高。海岸城、松风明月这些可去试试的。龙珠花园是老房子,布吉 老房子,是很容易跑输。

首期150w,可看下西乡、坂田,房子见内部分享。


提问:新人首问:前天看完房子,很灰心。我上班在南山,单身无孩,两套房都在长城盛世家园二期,一套与父母同住,一套出租。地段位置不错,周边配套成熟,就是不怎么涨,跑输大盘。而且感觉高层楼没什么出路,低楼层旧了还能旧改棚改。有文章说旧的高层楼会是以后的贫民窟。不知道这种说法对不对。一直在踩盘子,各种原因没有买,现在没有买房名额。没有首期,钱都在银行定存和理财、基金股票里,如果需要可以出掉,总共200万。可以月供3万。在考虑卖房。沙井、碧海、前海、宝安中心区、坂田都有了解过。沙井周边完全没有配套设施,环境不好,纯投资可以。碧海配套比较成熟,看的房都在11万左右了。零几年的房基本都了解。前海零几年就看过很多盘,大概了解。有朋友推荐阳光棕榈园,在网上看到楼梯复式赠送面积大,挺心动。但是父母年纪大,以后不一定能爬楼梯。看三叔的回答里也不推荐复式。南山中心区房价都很高,就看到惠中名苑单价比较低。这种4栋楼的老小区动拆几率应该大一些,想看看能不能先自住,有动拆最好,没动拆得房率也高。宝安中心区房价也高,达海花园和惠中名苑类似,单价在片区算低的。坂田看过四季花城。目前有几个想法。

1. 卖掉两套房1800左右,用自己的名额买一套自住,父母的名额买一套投资。

2. 自住盛世二期,卖一套700的,用父母的名额买一套投资。

3. 不卖房,出掉股票基金,借个几十万,用父母的名额买套四五百万的投资。

自住的房到西丽上班的地方40分钟内车程都可以考虑,三房或四房。投资无所谓地方。

请指点一下,主要是想跑赢大盘,谢谢!

回答:长城盛世家园,福田公务机构较多的区域,片区环境还可以,近地铁冬瓜岭站,小区楼间距近,容积率高,车位紧张,总体不差的。涨得慢是因为片区发展成熟,缺少增量。高楼层、贫民窟什么的不至于,福田的房价摆在这里,需要一定的实力才买得起。不过两套建议出手一套入潜力地段。

沙井、碧海、前海、宝中这几个区域都可考虑。阳光棕榈园可考虑,但不算最优选。惠中名苑很一般,博动拆时间成本大。建议以次新为主。

1、可以考虑。

2、如周边工作,自住可保留一套。

3、还是建议出手一套,鸡蛋不要同时放一个篮子里。你现在缺少一个潜力底仓。

不知道这长城盛世家园两套还有多少欠款?可考虑出手一套,入一套900左右的宝中或碧海,选择参考内部选筹。


提问:梅林一村、西海明珠、新锦安雅园,这三个请协助从潜力空间分析一下。首期300以内,目前福田工作,单身,首套首贷。

回答:梅林一村,有名的公务人员小区,跑平市场没问题;西海明珠也可考虑,但由于办公居住混合,缺少居住氛围;新锦安雅园,翻身老房子,不建议买,就按你这个顺序选吧。


提问:新人提问。本人现住黄埔雅苑,地段位置不错就是学位不好,一直不怎么涨。现在有二套买房资格,考虑做一个投资。在看福田和南山的笋盘,也在关注打新。润四和臻山都没戏,请三叔推荐一下年底有没有价值投资的房子?是否带学位的房保增值空间大一些?目标价位1500—1800万。

回答:黄埔雅苑,市民中心旁,总价高,学位尴尬,长期跑输。一般这个价位都是家庭单位,有一定的教育需求,会选择好一点的学位。可看下我在圈子分享的选筹。


提问:三叔您好,仰慕已久,这个月正在进行资产重新配置,特来向您请教,本人在2010年购入金钟大厦两房,并且同时有一套莲塘金色年华家园一房,目前房贷总欠款仅有70万,因此想改善居住品质。

房产现状:

1. 莲塘金色年华家园一房一厅已卖,正在进行过户手续,到时现金到手270。

2. 南山金钟大厦两房已经挂盘。目标价位770左右

家庭结构:

1. 小孩子一名,正读南山学府小学二年级。

2. 本人南山工作,老婆在福田工作

2. 家庭总收入40每年。


问题:1. 小孩读书的原因,还是想在南山中心区这个区域置换,目前关注房子有海印长城,美墅蓝山家园,保利城花园,预期总共950发,两套方案如下:

(1)想买一套900左右用来自住改善,外加一套400用来投资,想参与光明新房认筹,不知有哪些房子适合关注?

(2)全部现金用来买一套1300左右的小三房,但海印长城目前三房挂盘价太高,不知这个价位南山中心区还可以有哪些选择?或者其他方案,望三叔不吝赐教,谢谢!

回答:你好。金钟大厦独栋小区,可出手置换;金色年华家园一房也可出手置换。你列的海印长城等三个盘也都在金钟大厦旁边,都可以考虑,理论上有相同比例的涨幅。

1、900在南山中心买不到好的改善房;400在光明也打不到好的盘。两头都买不到好的产品。

2、不如直接买一套3房,在你的这些盘里选,其他盘详见内部分享。


以上为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选

相关文章

TOP