龙华新盘卖不动「龙华第三工业区城市更新」

10月30日，龙华区城市更新局发布关于《2019年深圳市城市更新单元计划龙华区第九批计划（草案）》，并予以公示。

此次计划草案共2个商住项目，即清湖片区城市更新单元、罗屋围村城市更新单元，合计拆除重建用地面积9.2万㎡。从申报主体来看，皇庭、大族已拿下龙华的“商住”项目。

目前，深圳各大片区城市更新的进程正在加速。此次拿地也意味着，房企对龙华的未来发展强烈看好。随着一大波旧改的落地，龙华的面貌将得到焕新重塑，将迎来价值的蝶变期。

买房就是买未来，一个片区的发展规划往往会对该区的楼盘价值带来巨大影响。

近年来，随着深圳北站的启用，加上“深港中轴”的优势，龙华“搭乘了快速发展的高铁”，逐步成为了深圳城市纵向发展的北部经济引擎。

深圳北站CBD规划区内总用地面积6.1平方公里，规划总建筑面积950万㎡。其中，商业建筑规模535万㎡。作为全市首批重点发展区域之一，将是深港中轴的最大受益者。

▲北站商务中心区鸟瞰图

深圳北CBD重点发展总部经济、金融、电子商务、文化创意等现代服务业，将建设成为区域性大型交通枢纽区和多功能城市中心，成为具有全球影响力的“国际会客厅”。

作为深港中轴的黄金焦点，深圳北站CBD将依托高铁成就半小时广深港都市圈。未来能够快速承接高新产业和高端制造业的转移，实现与香港在产业、人口和居住上的无缝对接。

房地产市场，长期看人口，随着深圳北CBD的崛起，将带来近25万人的就业人口和近11万人的居住规模。

随着一系列规划利好的落地，龙华也将经历一个人居价值不断补涨的过程，而目前这个过程正在加速。

笔者在乐有家网站查询二手房挂牌价格时发现，目前龙华区的一户4室3厅面积85.13㎡的户型其挂牌价已达13.6万！

▲来源：乐有家

超高的挂盘价，体现出龙华业主对龙华区的强烈认可。当然 ，挂牌价仅反映了部分业主的心态，更值得参考的是真实的成交价格。

根据深圳中原网数据显示：截至目前，龙华今年二手房成交价最高的是汇龙湾，一套建面约89㎡的低层3房单位，于今年9月17日成交，总价约1053万，单价为117535/㎡，破“11”！

显然，龙华的实际成交价已经到11万 ，因而，留给购房者徘徊等待的时间已经不多了。

决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段！

房产作为不可动的资产，所处位置和周边配套对其使用和保值、增值起着决定性作用。

若楼市下行，郊区和普通住宅便首当其冲的先跌价。而身处城市中轴的核心区域的住宅物业却能打破市场不断增值。

那么问题来了，什么样的区域是核心区域呢？除了行政中心之外，一个片区的大型商业综合体的所在地，必然是片区的核心所在。

就深圳而言，从最早的罗湖东门商业一带到现在的罗湖商圈、福田商圈、南山商圈、宝安商圈、龙华商圈等各区域商业中心的火爆。深圳庞大的消费能力，已经毋庸置疑。

▲来源：百度地图

一个成熟的商圈，会对其范围内的房产增值产生不可估量的提升作用，因为商圈的成熟即意味配套设施的完善、交通的便利等多重优势的集合。

从10月份罗湖东门商圈、福田华强商圈、南山华侨城商圈、宝安中心商圈、龙华中心商圈几个区域的二手房成交均价来看，同比去年都呈现了不同程度的上涨。

▲数据来源：中原成交系统、赢商网

以宝安为例，位于海雅缤纷城旁，华润万家楼上的新宝苑，2015年的均价为28355万/㎡，如今的均价已经到了6.1万，涨幅高达53.52%。

▲图源：链家网

此外，宝安壹方城商圈10月最新二手房成交价格为88001元/㎡，较去年同比上涨15.32%↑，较上月环比上涨7.52%↑，商圈的房价呈现波动上升的趋势，这说明，有核心商圈的地方就有庞大的消费人群和市场，楼盘就有极强的增值空间。

▲数据来源：中原成交系统

随着龙华地铁4号线和深圳北站带来的庞大客流，深圳北站“轨道 商业”的商圈模式逐渐形成。

据龙华区地铁沿线统计情况来看，龙华现有大中型商业约208万㎡，购物中心MALL 5个，街区MALL3个（数据来源：凤凰树）；其商业规模已经超过了福田区、南山区和宝安，成为深圳第二大商圈。

龙华区已开业购物中心一览表

▲数据来源：中原工商铺

提起龙华商圈，就不得不提，当中规模最大，体量近60万㎡的巨无霸商业综合体——壹方天地，其规模相当于4个万象城，3个海岸城，两个宝安壹方城。据了解，该项目分5区开发，目前A区、B区、E区已经开业。

▲壹方天地商业布局示意

除了核心的地段，商圈引进的品牌商业也很大程度上决定了商圈的价值。世界级顶级购物街区曼哈顿第五大道，正是汇聚顶级国际大牌，成就了第五大道的繁华。

壹方天地E区，龙华首家山姆会员店早在2017年就已开业，成为龙华目前最大零售商mall，会员人数达到10万 。

▲龙华首家山姆会员店

据了解，自壹方天地A区开业以来，就聚集了超高人气，开业首日客流量8万 ，销售额800万，前四销售额3000万， 首月人流高达126万，目前已经成为龙华商圈的潮流中心。

▲壹方天地A区

B区定位为“潮流品味先锋主场”，拥有近9万㎡的开放式街区MALL，携领海底捞、NIKE、Adidas、FILA等约150家人气品牌进驻。

▲B区开业现场图

体量25万㎡的壹方天地C区，汇集了全国首家室内风洞飞行体验项目iFLY，还将兴建面积约4000㎡的巨型溜冰场及嬉雪乐园，由中国首位花样滑冰世界冠军陇露创办的“奥之星”品牌运营管理，还有超4000㎡的电影院和室内篮球场。

▲飞行体验示意图

除了本身自带的巨型商业，项目周边还有几大百万级旧改布局，会迅速将龙华老城区的众多基础配套的短板补齐，焕新片区面貌。

商圈会给项目带来一定增值，然而我们置业的时候也切忌不可盲目。如何才能练就火眼金睛，抓准置业机会呢？

市场的反应说明一切，该区域的商圈上盖项目，位于3区的鸿荣源·壹成中心花园自开盘以来就备受瞩目。

根据中原9月网签数据显示，壹成中心三区网签397套，连续两月位居成交套数TOP10榜首。

▲图源：深圳中原研究中心

该项目为何备受追捧？我们一起来分析一下：

1.成熟商圈配套

随着深圳北站CBD带来的海量居住规模和百万城市更新的落地，巨型体量的壹方天地商圈将会日趋成熟。

据了解，鸿荣源·壹成中心花园，楼下就是建面约25万㎡的壹方天地C区，未来可通过地上地下连廊直达壹方天地B、D区商业，多种业态的商业配套 可以满足不同层次人群的多种消费需求。

2.交通便利，百万旧改发力

房产投资作为一个长线资本运作行为，不能只关注眼前的短期利益，它更多的会关注所在片区的长远发展前景。

壹成中心位于龙华老城核心圈，居家便利性高。项目靠近4号线龙华地铁站，临近上塘、红山片区，都是整体规划，成片开发，周边大规模旧改待开发，片区拟拆除重建用地面积超245万㎡，新增商业面积将达450万㎡，地段的后发优势明显。

▲项目周边旧改分布图

3.小区园林功能全面

项目配建约1.8万㎡的大面积中轴园林，设置有花园会客厅、野餐草坪、漫步芳草园、儿童花园以及功能型景观泳池等多个主题节点，不同年龄段的人群都能尽情享受舒适的公共空间。

▲园林效果图

近日，家在深圳网友发帖吐槽换房的辛酸引发了众多购房者的共鸣。其实无论是80后还是90后，都期待能住的稍微舒服一些。

从贝壳新房发布的深圳新房成交户型分布来看，90㎡以上的购房的比例高达58.4%，人们对改善户型的需求也在大大提升。

▲数据来源：贝壳找房

相关调查显示，80后为家庭换房，90后为一步到位等都优选了改善户型。因此，本次鸿荣源壹成中心花园主推的建面约98-118㎡的户型，可以让住户纵享舒适与自由。

壹方天地超大体量的商业加持，拉近了我们与繁华的距离；配套的园林绿地也让人能尽情的感受自然的魅力，周边轨道、路网等交通的配套让我们离工作更近。

亚里士多德说：“人们为了生存来到城市，为了更好的生活留在了城市。”一边在城市努力打拼，一边享受繁华都市生活，一边度过与家人欢聚的时光，这样的生活，才是奋斗的意义。

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