南京性价比楼盘「一月份的南京冷吗」

文 | 南京开盘

未经授权，禁止转载

近期，南京开盘项目不少，其中很多项目去化均在8成以上。但与此相对的，市场上还有一些楼盘销售压力不小，最差的甚至3个月才卖1套，令人吃惊！

（注：以下去化数据均来自于南京网上房地产，不排除有楼盘上传数据有延迟的情况。）

青奥村被称为是河西最后一个均价3.5万/㎡的楼盘，但项目只对符合要求的人才开放销售。

8月26日，青奥村在国际青年会议酒店开盘选房。而本次符合条件的购房者约401组，此次推出377套房源，中签率约94%。

之前有部分人认为，河西，首付3成，均价3.5万/㎡，这项目想必卖得不错。但现实情况是，截止今天下午6点，项目上传了约198套销售数据，去化约5.3成。

相比河西其他项目，这个销售数据一般。

原因浅析：

1、户型奇葩

因项目比较久远，房子为公寓设计，所以很多房源的户型设计并不合理。具体可见下图。

其中，尤其是那个三角形户型备受吐槽。果然是尖端人才才有资格购买的“尖端户型”。

2、只对人才销售，受众面窄

5月18日，江宁的朗诗玲珑郡平推1#、4#、6#三栋楼，共计293套精装房源，销许均价25611元/㎡。截止目前，项目仅上传了89套销售数据，去化仅3成。

也就是说，卖了近4个月，去化只有3成。

销售原因浅析：

1、周围竞品楼盘众多，区域新房供应量大

朗诗玲珑郡位于江宁青龙山生态新城，但区域内在售新房楼盘不少：新上市的都会学府、江宁金茂悦、东城金茂悦、中南上悦城、融侨观澜全有房源在售，且各楼盘间距离也并不远，总体而言，新房库存较大，去化有压力也很正常。

2、新房二手房几乎没有倒挂，板块热度不高

此外，在二手房市场上，周边二手房均价与新房并无太大差价，区域热度不高。

今年6月18日，城南的和峰南岸平推了6、9号楼，共215套精装房源，销许均价28995-31257元/㎡。至今上传销售数据约103套，占比约4.8成，一半不到。

事实上，项目自首开以来，一直以平推方式开盘，板块热度一般。

销售原因浅析：

1、周围保障房小区较多

岱山片区目前已有多家房企进驻，区域有房可卖的不多。但项目周边保障房小区较多，生活环境一般。

2、项目下挖地下室，总价最高924.55万

从一房一价表上可以看到，项目下挖了地下室，底跃户型最高甚至达924.55万。而这套将近一千万的房源，可能并不是为了卖出去，而是为了平衡均价吧。其他除了非标房源，总价基本270万起步，而正常楼层的单价基本在3万/㎡上下。

江北的大华锦绣时代于8月17日开盘，加推331套毛坯房源，销许均价21739-22232元/㎡，吸引了418组购房者报名摇号，中签率约79.2%。

虽然要摇号，但据报道，开盘当天可能只来了200人左右，整个开盘过程仅历时1小时就结束，据现场买房人的说法，此次开盘去化没有一半。

图片来源：见水印

如今，在网上房地产官网上，项目只上传了90套，算下来，其实只有2.9成！

原因浅析：

1、项目周围二手房较多，倒挂不明显

在地图上，项目不远处即是天润城、江岸水城等二手房小区，二者均价在2-2.4万/㎡之间。相比之下，项目约2.2万/㎡的均价没有太大优势。

2、周边二手房供应量大

桥北一直是“人山人海”的代名词，而天润城也是桥北一大体量小区，随之而来的，二手房挂牌量也会较高，新房在销售上或多或少会遇到冲击。

江北的正源尚峰尚水于8月初平推了50套别墅，销许均价17930-23535元/㎡。而项目总价最低也基本在397万起步。

截止目前，项目上传了13套去化数据，占比约2.6成。

原因浅析：

1、交通不便

项目距离雨山路地铁站约17公里，开车还需近20分钟。

2、品牌支撑力不够

老山的明发香山郡在今年6月份平推开盘，推出84套精装房，均价26075元/㎡，总价330万。

整个老山周围，在售楼盘也不少：金隅紫京叠院、中建熙元府、金基九月森林、林景象山墅院等。

但与其他楼盘相比，明发香山郡价格可能是最低的，毕竟项目一街之隔的金隅紫京叠院洋房均价都在2.8-3.2万/㎡之间。

但形成鲜明对比的是，对面的紫京叠院2次开盘都卖的不错，而且总价大部分都在400万以上，但这边的明发香山郡卖了3个月，终于卖出了1套，令人大跌眼镜！

原因浅析：

1、产品、品牌支撑力不够

-END-