福州人最多的商场「福州商业中心」

作者：黑天鹅

众所周知，泰禾集团已经是岌岌可危。

没成想，它旗下的东二环泰禾广场却是个宝藏商场，成绩亮眼。

2015年东二环泰禾西区的开业仪式上，泰禾集团董事长黄其森就满怀深情地表示：“我记得，当我们刚刚拿下脚下这块土地的时候，泰禾人就有一个梦想，要‘给世界一个新福州’！”

随着2017年东二环泰禾广场东区的正式开业，泰禾人真正兑现了诺言。

2019年福州东二环泰禾广场业绩为33亿元，在福建省内仅次于福建商场的“销售王”——SM厦门（销售额40亿 ）。

来源：赢商网、公开数据制图：独角Mall

据福州日报报道，预计2020年福州东二环泰禾广场业绩将达到35亿元，客流量将达到3700万人次。

来源：福州日报

这艘商业面积25万方的“海西最大商业航母”，究竟有什么让顾客留步的秘诀？

4号线地铁仍在规划建设中

公共交通以公交为主

年轻人、家庭亲子为主要消费群体

地段得分（20分）：13分

东二环泰禾广场的商业面积为25万方，位处福州晋安区位于化工路北侧，连江路东侧，保利香槟国际小区南侧。

在电动车、私家车盛行的福州，公共交通以公交为主。

周边1公里内，有10个公交站。

来源：百度地图

地铁四号线仍在规划建设中，预计2022年建成通车。

根据地铁四号线的规划方案，池边站南侧3号出入口，将建设一条地下通道，直连东二环泰禾广场地下商业街，实现地铁和商场的无缝对接。

随机采访住在西二环的黄女士说：“现在坐公交要坐一个多小时横跨市区才能到，除了要去吃哥老官外，不然是不会跑大老远过去的。”

周围1公里内，有7所学校，包括福州第十中学、福州第三中学、福州第十一中学等。家庭亲子也是东二环泰禾东区主要的消费群体。

来源：百度地图

据CRIC统计，近五年时间，东二环板块房价以106%的涨幅居于福州各板块之首。

数据来源：CRIC

除了新房，二手房能更直观地体现市场，如今东二环板块动辄3.5-4万的二手房价，也是目前福州市场罕见的一二手房价倒挂的板块。消费力注定是不愁的。

有GUCCI坐镇

总体由重奢转向轻奢

大而全，覆盖所有年龄层

品牌招商（30分）：25分

轻奢、大而全

早在2013年，东二环泰禾开业之前，泰禾集团负责人放下豪语，“未来，PRADA、GUCCI 、BURBERRY、GIORGIO ARMANI等国际一线奢侈品牌进入福州将指日可待。”

然而最终，PRADA、BURBERRY并没有入驻，唯一引来的重奢只有GUCCI坐镇。

重奢这条路子走不通，东二环泰禾就在轻奢这条路上越走越远。

西区购物中心1楼引进迪奥、兰蔻、雅诗兰黛、科颜氏等一线美妆品牌，不断深化时尚、轻奢定位，并在服饰方面积极引进设计师品牌、个性潮牌。

为了吸引客流，东二环泰禾近年来做了较大调整：加大了餐饮力度，六楼引进了不少厦门的知名餐饮品牌，还新开了超级物种、海底捞等年轻人喜爱的门店。

服饰店既有主力店UR、优衣库等为首，又有中国李宁、FILA、Champion等运动品牌。

除了5楼外，几乎每一层都有服饰品牌，占比西区的48%。

相比东百、大洋经典高昂的价格拒客，东二环泰禾显得更有亲和力一些。

苹果旗舰店外排起了长队，里面也围满了体验的顾客。

即使是在工作日的下午，人流量还是不错的。

夜经济

24小时全时段经营

为了突出“潮流不夜城”的定位，东二环泰禾积极延长运营时段。

商场东片区在全市首推24小时全时段经营，提高了夜间消费便利性和活跃度。

“双十一”期间客流如潮，数据显示当天东二环泰禾广场销售同比提升30%、客流同比提升9%，夜经济拉动了消费增长。

商场设计（10分）：8分

与一层一主题品牌的风格不同，东二环泰禾广场，每层楼都涵盖不同的品牌类型。

每逛完一层楼，几乎都能逛遍所有品牌类型。

L1：主力店、服饰、箱包、休闲餐饮、珠宝、饰品、化妆品L2：主力店、休闲餐饮、服饰、鞋履、饰品、箱包、数码电器、珠宝、教育L3：主力店、服饰、礼品、鞋履、休闲餐饮、箱包、教育、生活配套、童装L4：主力店、服饰、鞋履、特色餐饮、生活配套L5：特色餐饮、休闲餐饮、美容护理、数码电器、健身

动线呈半圆形，单线环绕，免去了回头路。

商场的层高也比较宽阔，逛起来很舒畅，不会给人压抑之感。

运营管理略有欠缺

称霸东二环商圈

未来仍有一定发展潜力

运营与管理（20分）：10分

针对福州的顶级圈层客户，福州有首个高端圈层俱乐部——泰禾·金府会。

不知是否因为疫情的原因，根据东二环泰禾官方公众号，在2020举办的活动屈指可数，除了8月的电音狂欢节，几乎没有什么活动。

商圈（20分）：18分

东二环泰禾自成商圈，自开业以来，就填补了晋安区大型商业综合体的空白。

自建立以来，它已经斩获了包括“海西规模最大的纯商业城市综合体”在内的众多项目第一。

在东二环商圈内，周边除了五四北泰禾，也没有其他商场相匹敌。况且，从2019年业绩上看，东二环泰禾遥遥领先于五四北泰禾广场。

可以说，东二环泰禾广场目前在东二环商圈所向披靡、无人能敌。

在大众点评上，也多数是4颗星-5颗星的一流水好评。

综合得分（100分）：74分

总体而言，东二环泰禾仍有明显的发展潜力：

1、2022年4号线建成通车，将无线接驳东二环泰禾商场，对交通而言是一大利好。

2、高房价注定消费力是不低的，有中高端品牌又相对有亲和力，有GUCCI坐镇，而且各个年龄层的购物需求都能满足。

3、目前实力称霸东二环商圈，无人能敌。

然而，东二环泰禾也有不得不提的弊端：

1、目前公共交通除了公交之外较为薄弱，难以吸引除了东二环地区以外的居民前来。

2、运营管理上活动、IP能力还比较不足。

3、距离厦门SM仍有一定的距离，想成为福建省内商场“销售王”仍有空间。

未来，东二环泰禾将进一步变强，和厦门SM相抗衡还是指日可待的。