19500元/平米 4 移交 建信以黑马之势入局新川

今日土拍，高新区最高起始楼面价13000元/平米，24亩纯住宅地块，最终被建信以19500元/平米楼面价竞得，并需无偿移交4%的租赁住房，溢价率50%。

该宗地自入市以来就受到高度关注，地块本身的综合素质是备受关注的一个重要原因。

该宗地位于新川板块内，具体为高新区中和街道劲松社区4组（原劲松村4社），天府大道东侧、梓州大道西侧，雅和街与雅和南二路交汇处。

▲宗地位置示意图

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周边扫描

交通便捷，多品牌房企入驻

从实地探访来看，宗地暂未打围，宗地内有青苗捡种和电力杆线等，还有一些生活垃圾暂未清理。

宗地北侧为雅和街，西侧为雅和南二路，南侧为悦和一街，周边规划道路已形成。可通过雅和街连接天府大道、梓州大道，与大成都多个热门区域连通。宗地在地铁1号线广都站B出口旁边，距离华阳站步行距离约1公里。总的来说，交通比较便捷。

▲宗地位置示意图

周边已入驻龙湖、保利、万科、中德等多个品牌开发商，目前呈现项目有龙湖·九里晴川、宸光和悦、万科新川荟、中德·英伦城邦等等。

▲宗地实拍

宗地周边暂无大型商业综合体，主要依靠龙湖·九里晴川、名著司南、蒂梵尼等社区底商，其较为成熟，能够满足日常生活需求。

学校方面，周边有成都高新区银都紫藤初中学校、金苹果锦城第一中学等学校。

另外，项目距离新川科技园直线距离约700米，亲测步行距离约15分钟。

新川科技园于2012年5月正式开建，是新加坡和四川省合作的首个科技园区开发项目，占地10.34平方公里，定位于缔造一座创新、生态、人文高度融合的“世界交融之城”，规划有充足的高端住宅和人才公寓、完善的商业和基础配套、丰富的文化休闲设施和公共空间，以及独具特色的生态景观。

▲新川科技园实拍

目前园区内已有34个重大项目入驻，包括世界500强企业、上市公司和知名企业的集团总部、研发中心等。园区内建有AI创新中心和生物医药创新孵化园两个大型专业孵化园。其中，AI创新中心内设有新加坡创新中心。

而宗地所在的新川板块因新川科技园而得名，位于中和以南，是高新区一个被低估的板块。高新区金融城板块、大源板块早已发展得很成熟了，尤其是金融城基本上处于断供状态。而新川板块，近十年来处于起点高、发展较慢的状态。

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区域分析

多宗地价高，新房供应少

从土地市场方面来看，新川板块2017年-2019年间成交地块中，产业用地和人才公寓用地占比高，且多宗用地“限价与移交”，例如金隅于2017年9月竞得的宗地，需移交41%的租赁住房；金隅于2018年3月竞得的宗地，需移交19%的租赁住房；中建三局于2018年3月竞得的宗地，需移交20%的租赁住房。

板块内上一次出让宗地为本月19日，由北京天恒以17100元/平米的楼面地价竞得的宗地，距离本次出让宗地直线距离约1.5公里。

住宅市场方面，新川版块2020年至今暂无楼盘推新。

二手房方面，据链家网最新二手房数据，广都片区二手房均价18076元/平米，其中，中德·英伦城邦-K区二手房均价约25546元/平米、中德·英伦城邦-J区二手房均价约23206元/平米、蒂梵尼公馆二手房均价约20021元/平米，名著司南二手房均价约17369元/平米。

龙湖·九里晴川项目用地，于2015年被龙湖竞得，成交楼面价4400元/平米，产品类型为高层、叠拼等，目前二手房均价约23959元/平米；宸光和悦项目用地于2017年被万科竞得，成交楼面价8200元/平米，然后与龙湖、保利联手打造，产品为商业叠院（产权年限为40年），目前在售，参考均价24000元/平米。

▲宸光和悦实拍图

这两个项目分别位于悦和一街南侧、北侧，但时隔两年地价几乎翻了一倍。今天，备受瞩目的宗地被建信以成交楼面价19500元/平米竞得，地价再次翻倍，并且随着2017年以来更多品牌开发商的入驻，足见板块的价值正逐渐被房企看好。

此外，今年3月27日，成都市规划和自然资源局发布了相关公告，对新川片区控制性详细规划进行了修改，主要包括了：切割地块落实小街区规制；减少商业用地增加住宅类用地用地；增加公园绿地；优化中小学、幼儿园等用地规模及布局。

此次调规，对于市场来说是一个积极的信号。

于房企而言，可开发的住宅类用地总量增加，进驻新川的“入场券”更多；切割后小规模地块增多，高单价之下土地总价下降，总门槛更低、压力更小。总的来说，就是入驻新川板块的机会更多了。

相应地，入驻的房企更多，打造的住宅项目更多，购房者的“门票”也更多。

但需要注意的是，板块内成交主力面积段从2016年以前的刚需为主发展到2020年以改善为主。成交面积和成交总价变化的背后是产品的迭代和升级。未来市场上将会有更多的高端改善项目入市。

比如，预计将在今年首开的中建·锦澜壹号、金隅·金成府两个项目，容积率均为2.0，分别规划为洋房、叠拼产品及高层、洋房、别墅产品。如此低密改善盘，开盘价格会达多少？不久以后就知晓了！

▲金隅·金成府售楼部实拍

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竞得人

高地价、小地块、低容，发挥有限

“这块地起拍价一万三（元/平米）？早晓得这块地应该不便宜，但没有想到这么贵。”名著司南一位业主男士非常吃惊，“那么小个地块，能修啥？”

问题来了，本次出让的24亩纯住宅用地，容积率仅为2.0，能打造什么样的项目呢？高地价、低容，未来大概率是打造改善项目，而地块面积较小，开发商能够发挥的空间实在有限。

并且，据出让文件，竞得人需将住宅部分全装修成品住宅比例100%（三层及以下低层住宅除外），租赁住房全装修成品住宅比例100%，无偿移交或自持租赁住房须与项目内商品住房采用同一标准装修。

另外，下图中所示阴影区域内原则上不得修建任何上（下）建（构）筑物（含锚杆、锚索、围护桩等临时设施），作为轨道交通保护用地，无偿用于保护轨道交通车站及相关措施。

▲宗地平面示意图

如此看来，竞得人可以发挥的空间就更加局限了。

再来看一下本次拿地的主角——建信（成都建信投资有限公司），成立于2003年11月，主要从事项目投资、房地产开发等，背后大股东为成都绿城房屋建设发展有限公司，其打造项目有武侯外双楠绿城花园。

▲图据企查查

未来将会打造什么样的产品，开盘价格多少，购房者会买单吗？就留给市场来检验吧！