【以案释法】服务监管尚缺位 网络租房需谨慎

毕业季临近，许多毕业生面临着租房的问题。近年来，互联网分期租房受到了许多毕业生的青睐。因为这些刚刚步入社会的年轻人收入有限但却有租房刚需，能够通过互联网平台签约分期付租，小成本地解决租房需求。一些住房租赁中介公司也看到该市场的潜力，纷纷与资金方合作，通过提供分期租房业务打开融资渠道，获取资金占据房源。但目前由于监管的缺位，使得互联网分期租房存在诸多风险，一旦资金链断裂，多方主体利益均将遭受损失。

租房中介资金链断裂

2016年2月29日，一互联网分期服务A公司与一租房中介B公司签署了《“会分期”合作框架协议》，约定由A公司为B公司的租客提供网上分期付房租的服务；A公司、B公司和租客三方签订《分期服务协议》，约定由A公司推介的资金方C先行垫付租金至B公司指定账户，之后租客向A公司偿还借款，并由B公司或租客向A公司支付服务费。如租客未能按期还款，则B公司向A公司承担还款义务；同时，B公司股东黄某对B公司的全部债务承担连带保证责任。截至2018年4月22日，有1166份《分期服务协议》中的租客违反约定不再偿还借款。2018年5月2日，A公司将《“会分期”合作框架协议》项下对B公司的全部债权转让给了D公司，但B公司及其连带保证人黄某未向D公司退还所欠租金款项。

D公司将B公司及其担保人黄某诉至法院，要求B公司退还所欠房屋剩余租金、偿还服务费、支付违约金及逾期违约金，并要求黄某对上述款项的清偿承担连带责任。B公司及其担保人黄某经公告传唤未到庭，法庭依法缺席审判。

法院判决租房中介承担违约责任

法院经审理认为，《“会分期”合作框架协议》与《分期服务协议》合法有效，当事人均应履行各自合同义务。第一，D公司受让债权后通知了债权转让事项，B公司未依照合同约定如期付清所欠房租，构成违约，应当退还房屋剩余租金。第二，涉案合同中，有1165份《分期服务协议》中约定了B公司就租客在借款合同项下的分期还款及服务费承担担保责任，该担保责任不因相关债权的流转而失效，故B公司应向D公司支付服务费。第三，涉案分期服务协议中，仅有部分合同中约定租客违约应向A公司支付逾期违约金，该条款并非是约束B公司的合同条款，故B公司无需向D公司支付逾期违约金。第四，本案中，A公司将涉案合同债权转让给D公司超过了黄某的保证责任期限，D公司亦未提交证据证明在保证期间内，故黄某免除保证责任。

■法官说法■

互联网分期租房中隐藏三大风险

该类案件反映出互联网分期租房存在如下风险：

一是资金池与期限错配易引发金融风险。在互联网分期租房模式下，资金方将房租一次性支付给中介公司，而后中介公司分期向房东交付房租，期限错配导致闲置资金在中介公司处形成了巨大的不受监管的资金池。由于无法监控此部分资金的流向与用度，一些房屋中介公司借此笔资金激进扩张、抢占房源哄抬房价，导致资金链断裂后果。

二是监管缺位致使多方利益难受保护。互联网分期租房模式下，一旦中介公司破产或卷钱跑路，资金方以及大量租客和房东将蒙受经济损失，其涉众属性亦导致维权困难。实践中，第三方租房分期机构往往以兜底的方式承担了租客的损失而向中介公司追责，但由于资金链已断裂，即便中介公司股东提供了连带责任保证，仍难以补偿其造成的高额损失。

三是部分中介涉嫌虚假宣传与民事欺诈。租房分期业务中还存在虚假宣传与故意隐瞒等不规范行为，一些中介为赚取服务费及套现全年租金，在介绍租房分期时隐瞒分期信贷和涉及征信等问题，甚至误导租客接受与其风险认知不相符的产品。许多租户在不知情的情况下“被贷款”，不仅侵害了租客的知情权与选择权，也引发了不良的社会影响。

■法官提醒■

租客在租房时应选择正规的租房中介公司，签约时要特别留意租赁合同中有关付款方式的约定。如果选择分期付款则要认准有资质的平台，并仔细阅读借款金额、贷款利率与期限、违约责任及解除条款，确保自身退租或中介跑路时的退出机制。如出现中介公司隐瞒真实情况涉嫌民事欺诈的行为，可依法申请变更或撤销合同，维护自身合法权益。