南昌二手房下跌「南昌嗨得哒哟dj猛子」

关注房子的应该都发现了，解除限售以后，沉闷的二手房市场顿时活跃了起来，大量“新面孔”开始出现在二手房市场上。

最直观的变化就是二手房挂牌量猛增，5月12日，贝壳网的挂牌量也不过57692套，解除限售后的短短几天（5月23日），贝壳找房网的挂牌数据突破六万套，多出了两千余套二手房源。

而这只是贝壳网一家的数据，线下中介门店以及其他网站肯定也新挂出了不少二手房，这一点从中介朋友的朋友圈也得以证明。

另一边，土拍市场也没闲着，516以来，多宗优质地块成功出让，南昌县沥山站地块拍出了26%的溢价率······

一边是大力拍地，与此同时，南昌的房东们也没闲着，纷纷在突破了限售的关闸后，挂出了自己未满两年的二手房。

今天，我在另一二手平台上发现，近期二手房挂牌量也新增了两千多套，而且一天内居然有四百多套房源降价出售。

这也释放了一个信号——冷淡了很久的南昌市场，一时之间新增了这么多挂牌，无论是购房者，还是以前的卖房者，在心态上都会有一些改变。

买家的选择增多，就不会急着下手，那么这场关于“买卖”的拉锯战周期，会变得比以前更长，急着脱手的二手房买家，就不得不做出一些价格上的让步。

在这些降价的房源中，不少都是大家所熟知的楼盘，最高降价33万，降价30万、20万的也比比皆是。

1、新力龙湾二期，降价30万

这是新建区新力龙湾二期一套137㎡的四室两厅，降价30万以后报价是176万，单价为12847元/㎡，稍微比整个小区的挂品牌均价13285元/㎡要低一点。

这套房源是2021年6月以206万的总价挂牌的，如今将近一年的时间过去，一个感兴趣的也没有，5月23日，卖家一次性下调了30万。

我查看了相同户型的挂牌房源，大部分都是一万四左右的挂牌价格，说明这个房东还是诚心想卖出去的。

目前新力龙湾二期在售的二手房有114套，面积在130㎡以上的有25套，单价高达23358元/㎡，最低的则只要1.2W ，价格相差还是蛮大的。

新力龙湾位置其实还不错，位于四号线中堡站和璜溪站中间，北面还有海伦广场的商业，紧贴九龙湖，这几年维护的也很不错，还是蛮体面的。

所以这么看过来，这个项目不应该沦落到骤降30W抛售的地步，最大的问题可能还是跟业主自身心态或者自身情况有关系。

2、联泰香域中央 降价20万

如果说新建区的需求较少，降价几十万有情可原，那么红谷滩的学区小三房一夜之间降价20万，就有点夸张了。

联泰香域中央的这套房源是今年4月份挂出来的，初始价格是320万，一个月后，降价了20万。

现在的挂牌价是300万，单价为27020元/㎡，看这个单价，其实就明白了，即便降价了20万，它也并不是这个小区市面上在售房源里的最低价，反而比大部分房源的价格都要高。

整个小区的均价也才25175元/㎡，近期成交的相同户型，价格也是两万五左右，可见卖家虽然下调了价格，但还是留下了很大的空间。

在现在的行情下，这个价格卖出去的可能性还是不太大。

3、西站板块次新房 降价13万 单价一万出头

除了总价较高的的二手房出现了大幅度的降价，南昌还有一些本身就非常低价的刚需二手房，也在降价，比如西站瑞都的一套房源，降价了13万。

这套房源最初的挂牌价格是125万，房东调价非常频繁，不过调整幅度都比较小，直到5月23日，直接降价13万，挂牌总价110万，单价10326元/㎡，这个价格已经是比较正常的成交价，可见房东也是真心想出手。

说起来西站瑞都这个项目，在2016年刚开盘的时候，也曾经卖出过全市销冠的成绩，一个月时间，疯狂卖出600多套，现在二手房交易量也蛮活跃，性价比很高，上车门槛比较低。

挂牌量正在不断增加，购房者观望情绪更浓，买卖周期再次被拉长，着急出手的二手房东在正在降价和割肉之间徘徊，毫无疑问，限售解除确实给二手房市场带来了不小的改变。

除了我们上面说的三个例子，还有很多降价非常猛的二手房，比如2000以前建的单位集资房，现在降价10W 仍旧卖不出手。

又或者这几年的次新房，但是买入的时候正是18年左右房价最高的时候，如今想出手，可能还要倒亏几十万，甚至不一定有人会接盘。

至于那些在“限售解除”后放出来的新房，很大一部分都是挂出来试探市场，真正想卖的未必有很多。

现在的市场情况下，每个人基于在市场中扮演的角色，做出了各种各样的的反应，这些反应也说明目前南昌的二手房市场，在面临一个很关键的转折。

不过，无论你在市场中扮演哪一种角，都不必过分悲观或者乐观。

一是因为取消限售后所释放的需求仅仅只占了总需求的一小部分，并且未满两年的二手房也不是大批量的，增值税也会拦下不少房源。

取消限售除了对部分人（契税两年，产证未满两年那些人）带来的切实利好外，所带来的信心更为重要。这个时候，若是有挂牌价猛增的房源，恐会带来适得其反的效果；而那些在一时的冲击之下不得不降价出手的房源，也会随着市场适应这种新状态后，逐渐回归正常。

二是，人们对于负债的偏好在持续下降。

4月末，居民贷款增速已经降至5.9万亿/年，较去年同期下降了3.2万亿/年。其中，居民长期贷款增速降至4.6万亿/年，较去年同期下降2.1万亿/年；居民短期贷款增速降至1.2万亿/年，较去年同期下降1.1万亿/年。居民去杠杆速度较上月进一步加速。

简单来说，贷款买房的人越来越少了。

5月20日，5年期以上LPR大降15个BP，房贷利率理论上最低可降低至4.25%，目前南昌已经有银行做到了4.3%，在给有条件者创造买房的机会同时，也像是人们不愿意买房的佐证。

作为一名普通的购房者，这一年多的时间里在经历了惊喜、焦虑、失落后，在此刻更多的可能就是迷茫了，但至少有一点我们该明白：在频发的政策与多变的市场间，与其做一个疯狂的摇摆人，不如就按照自己的真实需求去买房。

按照自己的真实需求去买房。