解读房地产稳预期「地产股暴涨原因」

编者按：地产股重回主力视野！7月1日，作为市场主要权重之一的地产股集体上涨，两市10多只地产股涨停，引发了蓝筹股的估值重估行情。机构表示，龙头房企多数完成上半年各项指标，其中二季度“抢收”动作频繁并取得良好成效，房企整体估值水平处于低位，建议下半年积极配置地产股。

地产股全线大涨

A股三大指数昨日收盘涨跌不一，其中沪指上涨逾1％收复3000点大关，创业板指下跌近1％。市场成交量放大，两市合计成交9073亿元，行业板块涨多跌少，酿酒与房地产板块强势领涨。

昨日午后地产股直线上涨，百股飘红。个股方面，新华联、绿地控股、中交地产、格力地产、深振业A、信达地产、阳光城、南国置业等先后涨停。

6月28日，南国置业发布股票交易异常波动公告。南国置业在6月22日、6月23日、6月24日连续3个交易日收盘价格涨幅偏离值累计超过20％。根据《深圳证券交易所交易规则》的相关规定，属于股票交易异常波动。

上交所7月1日交易公开信息显示，绿地控股因属于当日涨幅偏离值达7％的证券而登上龙虎榜。绿地控股当日报收6.80元，涨跌幅为10.03％，偏离值达8.65％，换手率1.11％，振幅8.09％，成交额8.91亿元。

针对地产股上涨的原因，天风证券研报指出，目前房地产板块处于估值底部区间，考虑到当前行业由融资驱动逐步转向运营驱动，有望带来经营质量的提升。

对于地产股未来投资逻辑，上述研报从以下三个方面着手：一是具备加杠杆空间、能突破公司当前规模限制的房企；二是在维持规模一定层级的基础上，可以通过降杠杆等举措优化报表、提升增长的质量的房企；三是土地储备集中于优质核心区域，享受未来城市圈发展溢价空间的房企。

龙头房企多数完成上半年指标

中指研究院数据显示，2020年上半年13家房企销售金额超过千亿元。碧桂园、中国恒大、万科继续保持在前三位，销售金额均超过3000亿元。保利发展、融创中国、中海地产、绿地控股、龙湖集团、华润置地、招商蛇口、世茂集团、中国金茂、金地集团10家房企紧随其后，销售金额均超过1000亿元。其中，保利发展销售金额超过2000亿元。

2020年上半年，房企逐步修复因疫情影响的业绩，TOP100房企销售额均值为512.1亿元，同比下降1.45％。其中，销售额破千亿的房企13家，较去年同期增加1家；百亿房企107家，较去年同期减少14家。TOP100房企权益销售额共计3.7万亿元，市场份额为57.5％，上升4.5个百分点。其中，6月TOP100房企销售额同比上升29.3％，环比上升45.6％，保持稳步增长。

以半年度完成情况看，克尔瑞数据显示，有披露销售目标房企2020年总计目标销售额79867亿元，其中1-6月份实现累计销售额33934亿元，完成全年的42.49％，基本符合房企上下半年4：6的销售节奏。

分企业表现看，上半年目标完成率分别为：中国恒大54％、中国金茂51％、雅居乐49％、滨江集团48％、万科A48％、碧桂园47％、中海地产47％、保利地产45％、阳光城45％、招商蛇口44％、金地集团44％、华发股份44％，均高于行业半年度平均完成度；TOP10中融创中国、新城控股、世茂集团完成度低于40％。

机构称加大配置地产股

据华泰证券研报，新房销售方面，6月1日-25日66城新房销售面积同比上升6％，其中一线上升2％，二线上升10％，三线上升2％。

二手房销售方面，6月1日-25日20城二手房成交面积同比上升14％，其中一线上升70％，二线下降8％，三线上升23％。

国泰君安证券称，房地产行业政策还是稳定为主，中长期逻辑不变，依然是大改革，地产去金融化因疫情延缓，但内部竞争加剧。目前地产估值已到了底部，下跌空间有限，预计半年报业绩增速预计可达15％左右。

招商证券房地产组表示，基本面正在反映流动性超额改善下的弱复苏，重视选股和后期结构性分化，这意味着，原本需要基本面下行而触发的利率改善和行业政策改善已经随着疫情冲击提前到来。此外，短期肉眼可见的融资端改善（开发贷，发债等）和需求端按揭改善正在支持基本面的收入端和利润率的结构性改善。

招商证券建议，在“稳房价”下，经营和管理红利高的房企价值将二次绽放，选取高质量周转标的：“造血能力”强的高质量周转公司，万科A、保利地产；边际改善而获弹性的金地集团等；精选“高质量杠杆”的弹性品种，中南建设、金科股份；资源型公司或现金流改善型标的仍可获稳健回报，关注华侨城A、华夏幸福、阳光城等。

光大证券指出，政策面平稳，资金环境相对宽松，为行业基本面持续修复奠定基础，短期升势明显。目前AH主流房企整体估值水平处于低位，高股息收益对长线资金具备较强吸引力。叠加海外资金回流预期，建议下半年对地产股配置可更加积极。推荐万科A/万科企业、保利地产、招商蛇口、金地集团、融创中国、中国金茂。

险资不断加仓地产股

险资仍在不断加仓地产股。日前，招商蛇口披露一则股份增发公告，将向战略投资者非公开发行股份募集配套资金，用于支付向深投控购买其持有的南油集团24％股权的现金对价。平安资管、平安人寿将以每股16.58元人民币认购招商蛇口非公开发行的股份，认购股份数量和具体金额将另行签署补充协议确定。

这不是平安第一次入股房地产企业。自2015年开始，平安就陆续参与地产股权投资，如今已成为碧桂园、旭辉、华夏幸福及金茂的第二大股东。显然，它绝非险资投资地产股的孤例，地产股一直都是险资的关注重点。

在2014到2016年，生命人寿、前海人寿及安邦等险资，大肆举牌地产股。哪怕到现在，在众多房企前十大股东之中，亦不乏险资身影。如在远洋地产，中国人寿以及大家保险的合计持股比例已经接近60％；金地集团来自保险行业的股东持股比例已超过51％。

而如今，险资还在不断加仓。自2019年末以来，保险公司、社保基金、养老保险基金等长期资金持续新进或增持地产股。从中国保险行业协会披露数据来看，2019年末以来，无论是中国平安举牌华夏幸福、中国金茂，又或是太平人寿举牌上海临港，均属险资举牌地产股。2020年1月3日，太平人寿再度披露举牌大悦城的信息，其通过参与申购大悦城非公开发行股份，获配2.834亿股，占比6.61％。

但这些并非险资加码地产股的全貌。据不完全统计，从去年下半年至2020年第一季度结束，保险公司、社保养老基金等长期资金仍在持续新进或增持地产股。险资共增持华夏幸福、招商蛇口等地产股6只，并积极拓宽新的投资标的，在增加已有地产股持仓之外，新进荣盛发展、蓝光发展等10只地产股，仅有6只股票遭遇减持。

掘金点

保利地产（600048）

保利地产日前公告，2020年5月，公司实现签约面积317.50万平方米，同比增加16.88％；实现签约金额470.73亿元，同比增加12.40％。2020年1-5月，公司实现签约面积1051.74万平方米，同比下降14.27％；实现签约金额1556.83亿元，同比下降17.61％。

华创证券认为，公司2020年5月销售继续快速修复，同比涨幅进一步扩大。鉴于公司土储充裕、布局结构优异，以及疫情控制后项目开工、推盘逐步恢复正常，在当前购房需求只是延后但并非消失背景下，预计2020年全年销售仍将保持平稳增长。公司积极变革始于2016年，目标方面，董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三，显露央企龙头气魄；激励方面，2017年推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，消除激励不足诟病；资源整合方面，中航集团旗下地产项目收购完成，保利置业股权收购也有突破性进展，彰显资源整合优势；2016-2019年，公司积极拿地，重点布局一二线及城市圈，拿地结构优化的同时成本稳中有降，同期公司销售快增，目前业绩已进入丰收期。我们维持公司2020-2022年每股收益预测为2.69、3.09、3.55元，对应2020/2021年PE分别5.5/4.8倍，股息率高达5.5％，维持目标价20.62元。

万科A（000002）

6月29日晚间，万科A公告，公司已与深圳市地铁集团有限公司签署备忘录，拟共同投资成立合资公司，双方分别持股50％，发挥各自优势，深化“轨道 物业”（以下简称TOD）领域合作。继今年4月共同获取佛山TOD项目地块后，此次万科与深铁再度联手，意味着双方的业务合作或正在进入加速期。

根据公告显示，双方签署了《深圳市地铁集团有限公司与万科企业股份有限公司成立合资公司之备忘录》，拟共同投资成立合资公司，注册资本暂定为人民币10亿元，其中，万科认缴出资人民币5亿元，占注册资本的50％；地铁集团认缴出资人民币5亿元，占注册资本的50％。万科及深铁将按照市场化原则，建立和巩固战略合作关系，实现强强联合，关注深圳市新基建及轨道相关重点片区及重点项目，助力深圳建设社会主义先行示范区，探索粤港澳大湾区及其它重点城市的TOD大型项目建设模式，发挥在粤港澳大湾区建设中的核心引擎作用。

双方的合作范围包括合作获取地铁项目上盖及周边土地，并实施项目开发；轨道沿线城市更新项目的获取、开发建设及运营；轨道沿线土地整备利益统筹项目的获取、开发建设及运营；站产城融合大型项目、新的城市发展片区统筹开发建设及运营；以及其他双方决策共同推进的项目。

本文源自投资快报