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签约租房合同注意事项「租房合同有哪些需要注意的地方」

来源:   2023-07-18 18:15:59

我想大家买房子的时候,无论是中介还是朋友,都会告诉你,注意这个房子有什么问题,一手房还好,我们所注意的就是开发商在售房的时候需要证件齐全,要买的楼栋必须在公示栏上,体现在预售许可证上面的楼栋才可以买,那么二手房的话就会有很多隐性的问题存在,例如房子有没有贷款?有没有民间借贷?有没有抵押借贷?有没有产权纠纷?产权人是否同意售卖?所有产权人是否可以同时到场?房子是否有问题?房屋里面装修是否出现过状况?是否是凶宅?是否还有租赁合同没有解除?产权是否清晰等很多问题需要我们去注重。基本大多数问题通过打听,加上在交易之前做的产调都能屏蔽掉很多的一些问题。但毕竟总有一些隐性的问题,是不容易查清楚的,那么我们在购房的时候签合同,必须要注意很多细节性的问题,合同上面有最好标明一些细节性的问题,今天要给你们讲的就是一个租赁租约的问题。

应现在国家的要求,租赁合同也属于一个非常有效的一个约定形式,有明文规定租售同权

“租售同权”的概念,方案指出赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租售同权。允许将商业用房等按规定改造成租赁住房,调整后用水用电等价格按照居民标准执行。还允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租等。这是广州首次关于“租售同权”发出的通知。

2017年5月22日,北京市住建委发布的2017年绩效任务中,把推进《北京市住房租赁条例》草案的调研起草工作,培育和规范发展住房租赁市场作为首要任务,可见未来发展租赁市场、实现租售同权的重要性。

租售同权是住建部称将立法明确“租售同权”:租房与买房居民享同等待遇,住建部有关负责人说,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

面对种种的方式以及政策的影响,有租赁合同的房子一定给确认两点,第一点就是租客是否放弃优先购买权,第二点,就是房子的租赁合同,租期还有多久?是否能提前让房东解除租赁合同?如房子里面有租赁合同所造成的损失,以及危害有原房东承担。

只要我们在网页上一搜买房有租赁怎么办?就会看到各种各样的应有租赁二租不进去的情况下,甚至有的长达19年,20年。试想想在这样的情况下,我们如何办房子一过户,房东又不管自己买的房子,又住不进去,找谁说理去。

案例

近期,张先生遇上了一件烦心事,他向同事购买了一套两居室的二手房作为婚房,可婚期临近该房却迟迟交不了房。原来,在三个月前,这套房屋被租给了白领小周,小周当时与房东约定租期为一年,一次交一季度的租金;任何一方提前解除合同,需提前一个月通知对方;任何一方违约,需支付对方双月租金作为违约金元。虽然房东表示愿意按约定赔偿违约金,可小周认为,房东除了应该赔偿违约金,还应该继续履行租赁合同。而且房东在未提前通知自己的情况下将房屋卖给张先生,是侵犯了自己的知情权,

按照二手房“买卖不破租赁”的原则,作为新的房屋所有人,张先生只能等一年之后,才能入住这套属于自己的房子。

案例

某房屋登记在温某名下,抵押权人为某银行。该房于2015年2月9日被广州越秀区人民法院查封,并在当年8月18日拍卖以清偿债务。

欧某于2016年6月12日竞拍得该房,同年7月28日领取房产证。但在收楼时,承租人钟某拒绝搬离该房。

欧某将钟某起诉至越秀法院,请求判决钟某将该房腾空交还并支付房屋使用费。钟某提供了其于2015年12月8日与原业主温某签订的租赁合同,租赁期限2015年12月8日至2024年12月7日,月租金额2500元。

经审理,越秀法院认为,查封在前,租赁在后,钟某与原产权人温某签订的租赁合同,对欧某不具有约束力。法院判令钟某将该房交付给欧某,并支付房屋使用费。

何为“买卖不破租赁”?

《合同法》第二百二十九条的规定,“租赁物在租赁期间发生的所有权变动的不影响租赁合同的效力”。“买卖不破租赁”是法律规定的一项原则,同时也适用于房屋租赁。“买卖不破租赁”原则的本质并不是说房东不能卖房子,而是说房东卖掉房子以后,不能破坏承租人的租赁关系。也就是说,即使把房子卖了,房东仍然不能把租房者赶走。买卖不破租赁的例外情况

根据法律规定,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

1、 在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用

2、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用

承租人享有优先购买权

除了”买卖不破租赁“的原则外,房产租赁合同法律关系中,作为承租人对租赁房产的转让享有优先购买权。其法律依据是《合同法》第二百三十条的规定,即出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

承租人优先购房也有例外

但根据我国现行的相关法律法规的规定,承租人对租赁房产的优先购买权也是有限制的,具体如下:

(一)房屋共有人行使优先购买权的;

(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

给大家一个小建议


二手房买卖有风险

二手房交易越来越兴旺,不论是自己寻找房源还是通过中介机构寻找房源,不同的情形可能带来不同的风险结果。

提醒,在买卖二手房一定要注意一下几点:一、房屋权属主体资格要审清;二、合同相对人身份要核清,对实行房屋限购政策的地方,作为卖方还应该审核清楚买房者是否具备购房资格;三、与房屋所有权相关的权属证书是否齐全;四、房屋产权转移是否受到限制;五、土地性质等房屋关联信息必须要搞清楚;六、交易的房屋是否存在租赁;七、物管等费用是否拖欠;八、中介机构的居间服务是否合法;九、中介佣金的支付必须要明确;十、房款支付方式必须表达清楚;十一、交房时间一定要确定;十二、办理过户登记手续要及时;十三、因避税而导致的过户风险一定要防范。

大家还有遇到什么问题,或者有什么建议,可以跟小编分享一下。

五一假期已经结束,预祝大家上班愉快,工作顺利

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