深圳房价板块「深圳二手房成交量创下十年新低」

问：老师，可以帮忙点评一下碧海红树园么。 刚需，不考虑孩子上学(目前25，孩子上小学估计13年后)，目前没办法实地考察。 主要帮忙参考下这块位置和环境。

答：碧海红树园 共8栋楼，紧邻车公庙，南向看海和红树林生态公园，03年建造，容积率高，以100-160平朝南看海大户型为主，弧形大阳台，人车分流，车位充足，靠近福荣路，实际噪音不大. 03年的房龄在福田已算次新，适合改善家庭，距离地铁9号线下沙站400米，附近商业配套完善，下沙小学一墙之隔，距离上沙中学800米。附近京基、中洲、绿景、金地四大发展商签约旧改，最靠近的京基旧改基本完成，中洲巨无霸旧改，正在进行。但小区周围农民房，未被划入旧改区域，短时间不会改变，但随着周围大环境的改变，地段价值会被重估。 缺点：学位一般 自住可入。

问：十三老师好！想问一下和成嘉业这个盘怎么样，能不能出手，未来保值性如何？

答：坂田中规中矩的盘，没有太大亮点，在福田和罗湖工作自住可以 投资还是建议去西部

问：继续提问： 方案一：出掉通业花园的三房，换海馨苑的大四房自住，犹豫目前换房紧迫性不高，三四年后也可，另外通业花园有梅香学校入驻会否有一波上涨？海馨苑好像只有自住，没其他上涨利好。 方案二：继续持有通业花园，买一套600万房产投资，福保加福外南的小区如何？有推荐的吗？沙井海岸城打新比较难，还有其他推荐吗

答：1.梅香学校入驻是利好，大概率会有一波小涨幅，可以先持有 海馨苑是个毫无亮点的楼盘，时代的洪流不能一直给华强北高光，资本愿意去更新、更潮流的领域。 2.优先海岸城打新，有难度。 福外南双学位有朗庭豪园，丽港湾

问：你好！下梅林的梅香学校原本专供梅林一村，后来据说在下梅林其他小区联合抗议争取下，变成了2月底正式发文划分学区中的“试行共享大学区”。请问如何解读“试行”二字？在这个情况下，购买其他小区小户型求学位的房票会不会有学位再被划出的风险？原计划是买嘉鑫阳光雅居的小户型以求五年后读该校初中，目前挂牌价格也已提前预支了学位，还能买吗？谢谢

答：你好，其实不太建议赌学区，特别是周边楼盘小户型扎堆的学校，很容易被挤掉。 5年后才上学，想买确定性，重点关注学校周边大户型居多的盘。 嘉鑫阳光雅居挂牌价确实不低了，不用着急入手，可以淘淘笋。

问：老师好，相见恨晚，元宵快乐！请问老师有没有研究广州南沙？以南沙目前的价位，又有大湾区强概念加持，加上广州倾力打造，是否有足够长增长雪坡？我有留意横沥地铁的葛洲坝住宅地块，打算21年重点关注。

答：南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。 南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。 而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。 当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。 所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。 南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。 而是剑指广东省的第三个一线城市本身！ 它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。 南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。 同样是单价3万，更倾向买广州。

问：老师，你好，目前手上资金200万，名下两套房贷款，一个东莞，一个惠州，老婆和两个孩子都是深户，老婆名下没房贷，老婆在家做家庭主妇，现宝中附近租房住，小孩在翻身小学上学，准备今年买房子，看中一个石鸿融景园750万的四房，想着离孩子读书近，唯一缺点就是小区没环境，还是05年的房子，宝中，天悦龙庭跟尚都又攀不起，老师有好的建议吗，我太纠结了，月供能力在4万是没问题，

答：你好，感谢赞赏！ 一般我不推荐翻身，理由如下： 1.短期没有改造空间，片区太低端了，最高端的业态估计就是肯德基了，连星巴克都没有，河东村旧改也是遥遥无期; 2.没有好的学位支撑; 3.老房子无赠送，没社区没花园，西海岸这些标杆盘都没有地方停车; 4.除了五号线周围的几个社区，靠里面的，出行并不方便; 5.5-6万的老破大，南山中心区一大把，相对比，翻身也并无优势，深圳不比上海，老破大、老破小是没有未来的。 深圳中心在不断的变化，发展时间短，也没有形成地段的认可，人口偏年轻，所以位置好的老城区一般很难跑平，除非带有优质学位， 翻身和流塘就属于这类，这些楼盘楼龄久，户型不实用，居住感受比较差，没车位、没花园、堵车、没有现代化的城市配套，会一直跑输。 过去的价格走势也有所反映。 宝安中心区是领涨板块，大铲湾是普涨板块，翻身是补涨板块。 现在前面2个板块都涨上去了，如果单纯考虑学区和自住，翻身是很多刚需家庭想上学的低成本选择。 翻身只推荐地铁沿线的次新盘，老破大并不推荐。

问：请问最近有什么新盘值得投资吗？

答：2020值得推荐的一手刚需盘（推荐秩序按照排名）： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 金融街华发融御首府 （热点片区、大品牌）； 电建洺悦府（热点片区、大品牌）； 宏发万悦山 （热点片区）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 华润城四期

问：老师，你好！目前子弹500左右，计划购入总价900左右，考虑因素第一学位第二宜居第三升值空间，有关注以下片区，希望老师指点：一、园岭片区，如园中花园，园东花园，目前单价9万左右。二、保税区，带福外南双学位，目前单价7-8万。三、前海南片区，如鼎太风华，雷圳碧榕湾，目前单价10-11万。四、龙华龙悦居或金地上塘道，但龙悦居目前只有小两房，我们需要三房至少大两房。 以上区域应如何排序，或者还有其他的推荐也可以。宝中片区价格好高，准备放弃了。 谢谢老师！

答：你好，感谢赞赏！ 总价900，综合考虑，有以下2种选筹方案： 1.长持： 买前海网红盘，目前单价10w ，这个单价入手，短期内有可能会站岗。深圳要么横盘 要么涨 只是不会下跌，但是长远看，前海南的想象空间很大。如果不着急，可以在这几个盘里淘一淘笋。 2.短持： 追短期的板块轮动，上一波涨幅西部领涨，目前中部和东部学位和标杆楼盘一直在补涨，现在可以追一追。龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢，龙华金地上塘道 上河坊都还行。 园岭和保税区长远看，板块投资价值不如上面前海。

问：你好，老师，想在红山片区入手一套房，手头资金有限，只能考虑金地梅陇镇、金地上塘道、卓越皇后道的89平三房，梅陇镇跟上塘道上车相对轻松一些，卓越皇后道现在都在630左右，而且周边配套目前不是很便利，想问一下，从后期发展来看，皇后道怎么样，三个盘，哪一个比较合适

答：你好，感谢赞赏！ 卓越皇后道溢价太多，现在入手不合适。 金地梅陇镇严格意义上讲是在红山片区的边缘，除了外观差了点，园林物业户型都还不错，住家其实来说应该是很不错的。但是离地铁远（脚程20分钟左右吧），学位不行是重大限制因素。现在深圳北站商务区没有发展起来，而红山片区主要的卖点来自于学位，承担不了就业需求，那自然通勤需求大量在科技园和福田，所以对于地铁的依赖度高。如果北站商务区发展的好，能在北站通勤的话，金地梅陇镇就能很快翻身。 上塘道是比较推荐的盘。 这几个盘排序： 上塘道>梅陇镇>皇后道

问：老师，你好！我打算入手一套六百万左右的房子，请问那里比较合适，工作在福田

答：你好，工作在福田，选筹重点关注以下几个方向： 两房就买 福田中心区 侨乡 三房就考虑 福田皇岗 梅林 华强南 另外龙华上塘板块也值得关注 深圳买房要结合你的实际情况来选筹 首付 房票情况 月供能力 自住还是投资 是否关注学区 对房龄是否有要求？ 细化需求再做具体的推荐

问：老师你好，本人90后，现在计划把长沙房子卖掉，在深圳进行购房，目前首付可以准备180万左右，年收入也有五六十万，房贷的压力可以承受。目前在看福田的梅林一村和龙华的万科和雅轩，还有龙华的壹城中心。请老师帮我看看，或者有没有推荐的，新房二手房均可接受

答：梅林一村长期看跑平大市，短期看有学位暴击的可能 梅林一村也是非常著名的公务员社区，00年入伙至今，盘子非常大总共有13个区7000户，基本都是三房四房或者顶复，设计是改良过的港式户型设计，高层小洋房，整体感很强，物业管理ok，车位不足。 交通方便颇有优势，进出依托北环大道、地铁9号线两个站，备考塘朗山梅林水库和运动公园，环境和交通都是很不错的。原本的初中是一个短板，但在建的梅香学校可能划为名校分校，这个还未确定的因素是重大利好。 目前在同类型的福田花园社区盘中，梅林一村是价格相对较低的，住家环境很不错的，因此跑平大市没有问题。 万科和雅轩区域没有比较大的增量导入，一墙之隔的横岭旧改算一个小小利好，但是它的硬伤一直存在: 首先该盘处于"英雄难过梅林关"的尴尬位置。 第二，梅观高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就会竞相抛盘，户型又不稀缺的话就卖不起价。 第三，小区地块太狭长，没有舒适大花园，生活也不是那么便利。 龙华壹城中心。龙华区地标性住宅，是龙华老城区最吸睛的盘，没有之一。 这个小区有优势: 1、高赠送，利用率普遍超过90%。 2、配套齐全，学校、商业、地铁（共十区，但是只有九区算地铁房）； 3、次新、鸿荣源品牌； 4、税费低，因为2015年首开，登记价高而且涨幅不大。 5、价格也亲民。 劣势也很明显： 1、体量确实太大了，而且附近旧改太多，一手砸盘，二手价格也一直上不去，简直天量供应； 2、本身离地铁较远，加上四号线交通拥挤，依靠地铁上班不方便（9区稍微近一点），而且全部入住道路交通势必拥堵； 梅林一村=壹城中心>万科和雅轩

问：请教： 本人约有现金130万，在宝安翻身片区有一套2房家庭自住，红本在手，小孩目前上三年级。 今年计划给小孩买个初中的学位房小户型，最好价位在250~350万之间，目前初步计划在三个初中学校选择： 1、宝安中学，TATA公寓（工业用地）最小户型； 2、龙华高峰中学，潜龙曼海宁北区最小户型； 3、宝安实验学校初中部，泰华苑小户型或其他老式小区小户型。 这三个选择大致利弊是怎样的？你推荐怎样选或是否有其他建议？ 目前本人自住的翻身片区住房暂时不太想动，担心买卖比较折腾。 谢谢！

答：你好，感谢赞赏！ 1.公寓的学位积分很低，上学太渺茫，投资角度公寓不要碰 2.高峰没有被追捧，第一，没有好“爸爸”，名校集团化的浪潮下，没有名校冠名。第二，招不足，租民房就可以上学，所以大家怀疑水分很高，全靠点招。随着新楼盘以及新业主的进入，生源会逐渐向好，现在高峰没有学位溢价，产品又不错，如果成绩一直这么稳定，那就是锦上添花，可以考虑入手。 3.泰华苑劣势是房子偏老，小区周边环境杂乱，离地铁口远。 优势是在宝安，西部热点外溢片区。 如果考虑生活半径，这几个盘的排序是： 3>2>1

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。

问：老师，可以帮忙点评一下碧海红树园么。 刚需，不考虑孩子上学(目前25，孩子上小学估计13年后)，目前没办法实地考察。 主要帮忙参考下这块位置和环境。

答：碧海红树园 共8栋楼，紧邻车公庙，南向看海和红树林生态公园，03年建造，容积率高，以100-160平朝南看海大户型为主，弧形大阳台，人车分流，车位充足，靠近福荣路，实际噪音不大. 03年的房龄在福田已算次新，适合改善家庭，距离地铁9号线下沙站400米，附近商业配套完善，下沙小学一墙之隔，距离上沙中学800米。附近京基、中洲、绿景、金地四大发展商签约旧改，最靠近的京基旧改基本完成，中洲巨无霸旧改，正在进行。但小区周围农民房，未被划入旧改区域，短时间不会改变，但随着周围大环境的改变，地段价值会被重估。 缺点：学位一般 自住可入。

问：十三老师好！想问一下和成嘉业这个盘怎么样，能不能出手，未来保值性如何？

答：坂田中规中矩的盘，没有太大亮点，在福田和罗湖工作自住可以 投资还是建议去西部

问：继续提问： 方案一：出掉通业花园的三房，换海馨苑的大四房自住，犹豫目前换房紧迫性不高，三四年后也可，另外通业花园有梅香学校入驻会否有一波上涨？海馨苑好像只有自住，没其他上涨利好。 方案二：继续持有通业花园，买一套600万房产投资，福保加福外南的小区如何？有推荐的吗？沙井海岸城打新比较难，还有其他推荐吗

答：1.梅香学校入驻是利好，大概率会有一波小涨幅，可以先持有 海馨苑是个毫无亮点的楼盘，时代的洪流不能一直给华强北高光，资本愿意去更新、更潮流的领域。 2.优先海岸城打新，有难度。 福外南双学位有朗庭豪园，丽港湾

问：你好！下梅林的梅香学校原本专供梅林一村，后来据说在下梅林其他小区联合抗议争取下，变成了2月底正式发文划分学区中的“试行共享大学区”。请问如何解读“试行”二字？在这个情况下，购买其他小区小户型求学位的房票会不会有学位再被划出的风险？原计划是买嘉鑫阳光雅居的小户型以求五年后读该校初中，目前挂牌价格也已提前预支了学位，还能买吗？谢谢

答：你好，其实不太建议赌学区，特别是周边楼盘小户型扎堆的学校，很容易被挤掉。 5年后才上学，想买确定性，重点关注学校周边大户型居多的盘。 嘉鑫阳光雅居挂牌价确实不低了，不用着急入手，可以淘淘笋。

问：老师好，相见恨晚，元宵快乐！请问老师有没有研究广州南沙？以南沙目前的价位，又有大湾区强概念加持，加上广州倾力打造，是否有足够长增长雪坡？我有留意横沥地铁的葛洲坝住宅地块，打算21年重点关注。

答：南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。 南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。 而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。 当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。 所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。 南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。 而是剑指广东省的第三个一线城市本身！ 它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。 南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。 同样是单价3万，更倾向买广州。

问：请问最近有什么新盘值得投资吗？

答：2020值得推荐的一手刚需盘（推荐秩序按照排名）： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 金融街华发融御首府 （热点片区、大品牌）； 电建洺悦府（热点片区、大品牌）； 宏发万悦山 （热点片区）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 华润城四期

问：老师，你好！目前子弹500左右，计划购入总价900左右，考虑因素第一学位第二宜居第三升值空间，有关注以下片区，希望老师指点：一、园岭片区，如园中花园，园东花园，目前单价9万左右。二、保税区，带福外南双学位，目前单价7-8万。三、前海南片区，如鼎太风华，雷圳碧榕湾，目前单价10-11万。四、龙华龙悦居或金地上塘道，但龙悦居目前只有小两房，我们需要三房至少大两房。 以上区域应如何排序，或者还有其他的推荐也可以。宝中片区价格好高，准备放弃了。 谢谢老师！

答：你好，感谢赞赏！ 总价900，综合考虑，有以下2种选筹方案： 1.长持： 买前海网红盘，目前单价10w ，这个单价入手，短期内有可能会站岗。深圳要么横盘 要么涨 只是不会下跌，但是长远看，前海南的想象空间很大。如果不着急，可以在这几个盘里淘一淘笋。 2.短持： 追短期的板块轮动，上一波涨幅西部领涨，目前中部和东部学位和标杆楼盘一直在补涨，现在可以追一追。龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢，龙华金地上塘道 上河坊都还行。 园岭和保税区长远看，板块投资价值不如上面前海。

问：你好，老师，想在红山片区入手一套房，手头资金有限，只能考虑金地梅陇镇、金地上塘道、卓越皇后道的89平三房，梅陇镇跟上塘道上车相对轻松一些，卓越皇后道现在都在630左右，而且周边配套目前不是很便利，想问一下，从后期发展来看，皇后道怎么样，三个盘，哪一个比较合适

答：你好，感谢赞赏！ 卓越皇后道溢价太多，现在入手不合适。 金地梅陇镇严格意义上讲是在红山片区的边缘，除了外观差了点，园林物业户型都还不错，住家其实来说应该是很不错的。但是离地铁远（脚程20分钟左右吧），学位不行是重大限制因素。现在深圳北站商务区没有发展起来，而红山片区主要的卖点来自于学位，承担不了就业需求，那自然通勤需求大量在科技园和福田，所以对于地铁的依赖度高。如果北站商务区发展的好，能在北站通勤的话，金地梅陇镇就能很快翻身。 上塘道是比较推荐的盘。 这几个盘排序： 上塘道>梅陇镇>皇后道

问：老师，你好！我打算入手一套六百万左右的房子，请问那里比较合适，工作在福田

答：你好，工作在福田，选筹重点关注以下几个方向： 两房就买 福田中心区 侨乡 三房就考虑 福田皇岗 梅林 华强南 另外龙华上塘板块也值得关注 深圳买房要结合你的实际情况来选筹 首付 房票情况 月供能力 自住还是投资 是否关注学区 对房龄是否有要求？ 细化需求再做具体的推荐

问：老师你好，本人90后，现在计划把长沙房子卖掉，在深圳进行购房，目前首付可以准备180万左右，年收入也有五六十万，房贷的压力可以承受。目前在看福田的梅林一村和龙华的万科和雅轩，还有龙华的壹城中心。请老师帮我看看，或者有没有推荐的，新房二手房均可接受

答：梅林一村长期看跑平大市，短期看有学位暴击的可能 梅林一村也是非常著名的公务员社区，00年入伙至今，盘子非常大总共有13个区7000户，基本都是三房四房或者顶复，设计是改良过的港式户型设计，高层小洋房，整体感很强，物业管理ok，车位不足。 交通方便颇有优势，进出依托北环大道、地铁9号线两个站，备考塘朗山梅林水库和运动公园，环境和交通都是很不错的。原本的初中是一个短板，但在建的梅香学校可能划为名校分校，这个还未确定的因素是重大利好。 目前在同类型的福田花园社区盘中，梅林一村是价格相对较低的，住家环境很不错的，因此跑平大市没有问题。 万科和雅轩区域没有比较大的增量导入，一墙之隔的横岭旧改算一个小小利好，但是它的硬伤一直存在: 首先该盘处于"英雄难过梅林关"的尴尬位置。 第二，梅观高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就会竞相抛盘，户型又不稀缺的话就卖不起价。 第三，小区地块太狭长，没有舒适大花园，生活也不是那么便利。 龙华壹城中心。龙华区地标性住宅，是龙华老城区最吸睛的盘，没有之一。 这个小区有优势: 1、高赠送，利用率普遍超过90%。 2、配套齐全，学校、商业、地铁（共十区，但是只有九区算地铁房）； 3、次新、鸿荣源品牌； 4、税费低，因为2015年首开，登记价高而且涨幅不大。 5、价格也亲民。 劣势也很明显： 1、体量确实太大了，而且附近旧改太多，一手砸盘，二手价格也一直上不去，简直天量供应； 2、本身离地铁较远，加上四号线交通拥挤，依靠地铁上班不方便（9区稍微近一点），而且全部入住道路交通势必拥堵； 梅林一村=壹城中心>万科和雅轩

问：请教： 本人约有现金130万，在宝安翻身片区有一套2房家庭自住，红本在手，小孩目前上三年级。 今年计划给小孩买个初中的学位房小户型，最好价位在250~350万之间，目前初步计划在三个初中学校选择： 1、宝安中学，TATA公寓（工业用地）最小户型； 2、龙华高峰中学，潜龙曼海宁北区最小户型； 3、宝安实验学校初中部，泰华苑小户型或其他老式小区小户型。 这三个选择大致利弊是怎样的？你推荐怎样选或是否有其他建议？ 目前本人自住的翻身片区住房暂时不太想动，担心买卖比较折腾。 谢谢！

答：你好，感谢赞赏！ 1.公寓的学位积分很低，上学太渺茫，投资角度公寓不要碰 2.高峰没有被追捧，第一，没有好“爸爸”，名校集团化的浪潮下，没有名校冠名。第二，招不足，租民房就可以上学，所以大家怀疑水分很高，全靠点招。随着新楼盘以及新业主的进入，生源会逐渐向好，现在高峰没有学位溢价，产品又不错，如果成绩一直这么稳定，那就是锦上添花，可以考虑入手。 3.泰华苑劣势是房子偏老，小区周边环境杂乱，离地铁口远。 优势是在宝安，西部热点外溢片区。 如果考虑生活半径，这几个盘的排序是： 3>2>1

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。