通州二手房价走势「通州房价会涨到和城区一样吗」

通州八通网

关于副中心那点事，每天上百万人都在关注TA

近日，财经网发布一则新闻引起了大家的热议：

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通州房价重回“4万元时代”

北京二手房连跌8个月后，市场开始集中出现接盘者。

到目前为止，通州多个小区每平方米单价下跌都达到了1.5万元。

以华业东方玫瑰为例，该小区房源在2017年房价高点时，成交价格曾一度接近6.3万元/平方米，11月份时，多套房成交价降至5万元/平方米左右，到了12月份，该小区成交活跃。据链家网数据显示，该小区12月份共成交了5套房，成交价多在4.8万元/平方米。

附近的云景里社区，多数房源成交价格都由5.3万元/平方米降至4万元/平方米，甚至出现了39692元/平方米的成交单价。

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成交量回暖

据悉，去年有不少人在高点买房，却没有赶得上在高点卖房，一买一卖之间，有的亏损达200万元以上。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年第52周（2017年12月25日－12月31日）北京全市二手住宅共网签3356套，环比第51周（2017年12月18日－2017年12月24日）上涨43.1%。这是今年5月份以来第二次单周网签超过3000套，也是8个月以来周度网签量的最高值。

不过，从2017年全年看，二手房的“高热”阶段已经结束。据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年北京全市二手住宅网签总量为136237套，环比2016年全年下降50%，在2009年到2017年之间仅高于2011年及2014年，排在近九年倒数第三位。

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各区二手房均价分析

首先，我们来看一下目前的北京各区二手房均价地图。

北京市近郊、郊区存量二手住房房价和走势一览

从监测市场案例数据结果看，2月份北京远郊区县的10个区域中，除昌平区有略微上涨，涨幅为0.4%，其他区域均有所下跌，大兴区最为明显跌幅为2.2%，延庆县和门头沟下跌1.8%，房山下跌1.7%，顺义下跌0.8%，密云县下跌0.7%，平谷下跌0.5%、通州区下跌0.2%。 如图所示(红色环比上涨，绿色环比下跌）。

数据来源：世联评估、世联EVS

我们看到的是，东城、西城的成交价仍坚挺在10到12万，海淀接近9万，朝阳接近8万，丰台近6万。

而几个近郊区县呢?

顺义、大兴乃至门头沟都有4万多，可是通州，居然只有3万9千多，不到4万！

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通州一直被“歧视”

另一方面，通州多年来偏安一隅，只靠一条八通线与市内连接，记得多年前我从四惠第一次坐八通线去通州，印象中那是一次漫长的旅行，当时只是感叹，远，太远了！

漫长的八通线

虽然近两年通州又开通了地铁6号线，但是通州远离市中心的距离却是无法改变的。

做为著名的睡城，通州自身的产业很薄弱，主要以商贸服务业和低端制造业为主。白领如果想在通州找一份高薪工作是非常困难的，这就造成了大量白领沿八通线地铁两侧买房，工作却在朝阳和海淀等区，每天靠地铁、公交、自驾、班车、巴士等实现通勤。

八通线的拥挤本来也是北京地铁一景，只是后来5号线天通苑段和4号线天宫院段开通之后，被它们大大地抢去了风头。

同样，长年不堪重负的京通快速早就磨没了通州白领驾车出行的锐气。

多年以来，老北京一直固执地称通州为通县，一字之差就可以看出北京土著对通州的鄙夷之心。

的确，一直没有发展起来高大上产业的通州，它的城貌其实和很多三流县城没有太大区别，尤其是通州老中心西门一带，规划凌乱，人流拥挤，靠着万达广场的落地才有了一点现代化的气息。

如果你走在通州的大街上，恍惚间会觉得自己身处某个城乡结合部，哪里能想到北京、首都副中心、雄安一机两翼这些高大上的概念。

通州城貌

虽然通州的未来规划很美好，但人们普遍是现实而精明的，眼下你给我看到的就是城乡结合部，却想让我出东四环的价钱，对不起，当我傻吗?

而真正有经验的投资客呢?对不起，他们没有资格。

正是因为这些原因的合力，导致通州房价现在处于低位，通州房价被严重低估！

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通州实力不可小觑

那么，在波澜不惊的表象之下，目前的通州又是一个什么现状呢?

首先来看北京市政府新区的建设，日前，北京市委、市人大、市政府、市政协办公楼的主体结构已经完成封顶，正在进行装修和水电安装工程，年中基本全部完工，四大班子将首批搬迁，北京市经委、市监察委、市高级人民法院、市人民检察院等单位将第二批搬迁，最后包括市政府办公厅、市发改委、地税局、国资委等各政府机关将全部完成搬迁。

副中心现场实拍图

副中心航拍图

一切都在有条不紊地布局之中，只是你不知道而已。

说个实例，年前我去海淀某小区调研，看了一套售价两千多万的200多平复式，和业主聊天时得知，他本人在中央某部委任职，爱人在北京市政府工作，因为市政府搬迁，只能举家搬往通州。为了获得通州购房资格，只能卖掉现有自住房，然后买入通州。他们现在面临的最大问题，是通州没有能满足他们需求的高端楼盘。

知微见著，由点及面，可以推算出这个群体有多大。这样的一个群体扎堆来到通州，会给通州带来什么?绝不仅仅只是个人和家庭，跟随他们而来的还有数不清的财富和权力。通州，还会是从前的那个通州吗?

而通州建设的推进力度也超出很多人的想象，去年通州拆除了1102万平米的违建，清退了大量低端污染型企业，为副中心建设腾出了大量空间，今年仍有1000万平米的拆除违建计划，还要腾出1000公顷的土地，为副中心“腾笼换鸟”先腾出“笼子”。

通州多年来房价低迷最大原因是职住分离，区域内没有高端商务区。因此，运河CBD的建设就显得至关重要。

目前，运河商务区正在如火如荼的建设之中，规划为立足城市副中心，聚焦高端服务业，与金融街和朝阳CBD对接合作，承接产业转移同时错位发展，吸引金融创新等各类企业和项目落地。

建设中的运河CBD

运河商务区规划图

通州教育落后也一直是导致房价偏低的重要原因。未来几年，通州将继续引进一大波名校分校，包括北京四中、景山学校、黄城根学校、北京五中、十三分等，名校分校的陆续引进将不断提升通州的教育质量。

再来看通州未来交通规划，下一步的通州将建成四个交通枢纽，24条轨道交通，包括多条地铁线和城际高铁，构建七横三纵的轨道交通网线。

通州轨交规划图

根据新版北京总规，城市副中心将到2035年承接中心城区40至50万常住人口的疏解，常住人口规模将控制在130万人以内，初步建成国际一流的和谐宜居现代化新城。

大家常说利好，地铁利好，机场利好、名校利好，科技城利好，每一样利好都能带动周边房价的大幅上涨。

可是请问，哪一个利好能和通州利好相比，这不是哪一项利好，这是一座城的利好，它包含的内容太多太多，以致于多到你竟然把它都忽略掉了，只是因为眼下你还没有眼见为实。

可是，等到你眼见为实的那一天，你认为通州还会是今天四万的均价吗?