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郑州茶叶市场商铺调查报告：不同市场租金最高差3倍

来源： 2023-07-16 08:15:50

开栏的话：

上个月，河南商报旗下郑州批发市场公号，成功发起一场中原批发和物流业的盛会，人民会堂座无虚席，引起50多万商户关注。如今，郑州批发市场的“发哥”们，还在继续寻找新的“公约数”。

郑州一座批发市场的总经理说：“现在有很多房地产类媒体都在关注住宅，很少有人关注商铺，希望发哥能重点关注，架起市场与商户之间的桥梁。”

另一座市场的市场总监说：“所有的商户最关心的还是怎么多卖货，怎么搞好经营，希望发哥多提供这方面的信息，供商户参照、分享。”

为了更好地服务于市场和商户，更贴近商户的经营，今天起，河南商报及郑州批发市场公号，推出“郑州批发市场商户调查报告”，该系列调查旨在摸清郑州专业类市场的商铺状况和商户经营状况，为商户和市场的投资、经营提供决策参考。

计划调查的专业市场主要为茶叶、服装、纺织、箱包、电动车、IT、建材、家居等行业。

今天率先呈现的是茶叶类市场调研报告，后续其他市场的调研报告敬请持续关注。

郑州茶叶市场商铺调查报告：

空铺率和租金差异较大，月租从30元至100元不等

茶城越来越多后

都说郑州的茶叶市场很多，多达近30家市场，已经严重饱和。

近日，河南商报记者在郑州市内随机选取了国香茶城、凤凰茶城、亚星茶城、文博城、艺茂国际仓、万邦茶城、花园茶城和圆融文化中心等8座茶叶市场，作为调查抽样样本市场，对市场的空铺率、商铺租金以及商户的经营现状、商户对前景的预期，进行了详细调查。

河南商报首席记者王俊伟记者唐韬/摄

【空铺情况】此次8座样本茶城或多或少都有空铺

肖洁年龄不大，但她经营的茶行，15年间先后走过了郑州的4座茶城：从老华中食品城到郑州茶叶批发市场，再到北茶城，后又到艺茂国际仓。

每次搬迁，几乎都是因为老市场的拆除，而每搬迁一次，都意味着一次新的装修投入和新的客源重组。正是这一次次的茶城拆迁，郑州的茶叶市场也就不断增加，商户也不断地迁移、增加、抑或消匿。比如北茶城拆掉之后，原来的商户四散至万邦茶城、五洲茶城、海峡茶城、艺茂国际仓、花园茶城、凤凰茶城……

但茶城越来越多之后，所有的茶城都很难填饱肚子。河南商报记者此次抽样调查结果显示：8座样本茶城或多或少都有空铺。

空铺最少的当属亚星茶城，这座有着200多家商铺的茶城内，仅二楼有寥寥几处空铺。

国香茶城、凤凰茶城和圆融文化中心的空铺也不是太多。国香茶城一楼沿街几乎没有空铺，而二楼则有约15%的空铺。凤凰茶城分为东厅和西厅，其中西厅很难找到空铺，而东厅的二楼空铺较多，有15%左右。圆融文化中心茶叶类商户与其他市场相比，规模不大，总共约有40多家，其一楼由于铺位较大，空铺率较高，二楼空铺较少，一楼二楼综合空铺率约10%。

文博城（东区）和艺茂国际仓的情况比较接近，都是2015年秋季开业，开业时间相差仅一个月，目前还处于规模招商阶段。文博城（东区）茶叶类区域的一楼基本铺满，但二楼三楼还有较多空铺。艺茂国际仓的A区已经铺满，但B区还在规模招商中。

【租金比较】各茶城间房租相差近3倍啥样的租价更受商户青睐

在此次调查中，变化最大的当属花园茶城。

今年春节过后，河南商报记者曾走访过10家茶叶市场，彼时，空铺率最高的就是花园茶城。但目前，花园茶城二楼几乎铺满。

曾经一度萧条的铺面，突然间有商户大量入住，什么原因？商户介绍，主要是因为租金大幅下降，从原来每月85元/平方米，降到了每月50元/平方米。

按照商户的说法，亚星茶城也是一个因为租金偏低而获得商户青睐的例子。

一位商户介绍：“这里几乎没有空铺，主要是因为房租低，一楼租金55元~60元，二楼30元~35元，像我的这间商铺，每个月也就3600元的房租，随便卖卖，都够交房租了。”说起很多商铺没有开门营业，这位商户说：“旁边有一家店铺，一年就只见她开三次（指春茶上市期间、中秋节期间和春节前）门，有资源，开一次门就够吃一年了。”

从调查结果看，样本市场的租金差异很大，一楼商铺的租金从45元到120元不等，二楼从30元到100元不等。最高与最低的相比，铺租差异近3倍。

不过，不少市场的租金价格也只是名义上的价格。比如，艺茂国际仓当初开业招商的政策中，500平方米以上的商铺“租一年送两年”，500平方米以下的商铺“租一年送一年”；凤凰茶城曾经“租两年送一年”或“租一年送半年”。所以不少茶城的实际租价都比名义租价低。

【承压能力】首期优惠合同到期后市场面临租金调整压力

对于郑州市茶叶市场这样的租金水平，调查中多数商户直言与北京、西安、济南等地相比“租金其实并不高。”

按样本市场里处于中上等水平的60~90元租金计算，每天每平方米就是2~3元。商户介绍，在北京，茶叶商铺租金早已涨到了13~15元，西安也已达到9元左右的水平。

但即便这样，一些商户仍然感到“压力山大”。一位商户介绍，她认识一对夫妻，在郑州北部某茶城经营，平时妻子在店里经营，丈夫要出去打一份工，才能维持下去。

基于这样的经营形势，多数市场的商铺租金都选择了“按兵不动”。回答“两年内房租未变化”的商户占了68%；回答“上涨或通过取消优惠变相涨租”的商户只有23%；回答“下降或通过优惠措施变相降租”的更少，只有9%。

回答“房租上涨或变相上涨”的商户，主要在亚星茶城和文博城。亚星茶城是在去年涨了几块钱，万博城则是因为一部分商户的首期合同到期后，新的租赁合同减小了优惠幅度。“2015年底我们刚来的时候，1楼的商铺是63元，但那时候是租一年送7个月，现在名义上是降低了3元钱，变成60元，但优惠幅度变成租一年送1个月。”

调查中，河南商报记者还发现，目前郑州多家市场都走到了租赁合同到期或即将续签租赁合同的“十字路口”，面临租金和优惠措施是否要调整的抉择，市场方如何抉择，将是一场大考。