余杭区悦云邸二手房价格「新城香悦奥府业主论坛」

越秀景瑞悦见山、万科缦云坊、西房余杭公馆这三个陆续开始登记摇号，因为最近摇号登记的盘实在太扎堆，房叔夜以继日地写还是没赶上余杭公馆的登记截止日，余杭公馆已于9月17日登记截止了，这篇文章只能留给摇中的人看选房指南了。不过，另外两个盘还有机会。

这三个盘尽管分别处于杭州的老余杭、临平山北和良渚，但因为相似的低总价，使得后台咨询的很多购房者都一并把这三个盘列入摇号考虑范围内。

摇号信息

西房余杭公馆 西房余杭公馆

摇号房源：3/4/5幢，249套

主力户型：89方70套，105方56套，115方9套，118方34套，121方11套，130方69套

无房户倾斜比例：30%，75套

房源均价：19541元/平方米，其中装修标准3000元/平

验资门槛：无房无贷：50万；一套或无房有贷100万元；一次性付款150万元。

登记时间：9月15日9时至2018年9月17日18：00（线上登记）

越秀景瑞悦见山

摇号房源：34号楼，128套

主力户型：90方以下32套，105方1套，120方95套

无房户倾斜比例：30%，38套

房源均价：17500元/平方米，其中装修标准3500元/平

验资门槛：无房无贷：50万；一套或有贷：100万；一次性付款：100万

登记时间：9月17日9时至2018年9月19日18时（线上登记）

万科缦云坊

摇号房源：103、113号楼，108套

主力户型：89方58套，110方32套，134方18套

无房户倾斜比例：30%，32套

房源均价：19908元/平方米，其中装修标准3500元/平

验资门槛：无房无贷：40万

登记时间：9月17日9时至2018年9月19日21时（线上登记）

三盘PK

因为余杭公馆、缦云坊、悦见山这三个盘均离地铁有一定的距离，房叔建议务必根据工作地点或者日常活动半径内选择摇号方向，如西边工作的就选择余杭公馆或者缦云坊，东边工作的可选择悦见山，切勿跨区域摇号。

从总价来看，悦见山的跨度是最小的，基本上中签就可以买到比较心仪的房子，其次是缦云坊；余杭公馆的跨度最大，即使中签有可能依旧选不到自己想要的户型。

从宜居性来说，是余杭公馆最为成熟。余杭公馆依托老余杭镇的配套，麻雀虽小五脏俱全，但也正是因为螺丝壳里做道场，周边配套难以有大的发展和想象空间，只能寄希望于未来的之江实验室、达摩院、人工智能小镇等。如果在未来科技城上班，余杭公馆倒也是不错的选择。

提醒余杭公馆小区本身只有6幢楼，体量较小,开发商西房房产是以建造拆迁安置房起家，在余杭公馆的规划设计中我们能看到很多拆迁安置房、经济适用房的影子。无悲无喜，佛系居住就好。

悦见山主打的是学校的概念，紧挨着的是杭州树兰中学和育才实验小学，商业配套主要依托的是绿城蓝庭的商业街，以及万宝城。目前周围还是一片工地，等荣安和华润的住宅交付后，居住氛围才会浓厚起来。临平大道高架建成后连通秋石快速路和石大快速路，对这个区域的交通会带来极大的改善。住在东边及临平的可以选择这里。

提醒

越秀在广州开发房产项目还是蛮有口碑的，不知道为何在杭州开发了几个项目后会在坊间被冠以“拉低行业质量水平的房企”的评价。对此房叔只能说所有的质量都是可以用金钱来折算的。

缦云坊主要依托的是良渚文化村七贤郡的商业街配套，后期依托云谷、未来科技城的辐射，目前七贤郡的居住氛围已经基本成形，良渚文化村的社区运营一直是杭州小区的典范，这是这个项目最值得一摇的原因。杭州西北面的购房者可以选择这里。

提醒万科一直杭州房产行业的龙头老大，从验资冻结金额来看，只需要40万元，开发商危机感比较强，试图通过降低验资门槛来吸引更多的购房者。是不是变相说明市场风向有变呢？

一言以蔽之：

摇号有风险，选房需谨慎

西房余杭公馆选房指南

西房余杭公馆西房余杭公馆

摇号房源：3/4/5幢，249套

主力户型：89方70套，105方56套，115方9套，118方34套，121方11套，130方69套

无房户倾斜比例：30%，75套

房源均价：19541元/平方米，其中装修标准3000元/平

验资门槛：无房无贷：50万；一套或无房有贷100万元；一次性付款150万元。

登记时间：9月15日9时至2018年9月17日18：00（线上登记）

楼幢分析

楼盘东侧为禹航商城，南侧为双莲池小区，西侧为山川公寓、百汇中心，均为较老的小区，这次开盘的3/4/5号楼在小区相对中心的位置。

5号楼可以享受小区内部景观，同时北侧有河流，

不利因素：南面有公共停车位，北面有地面停车位。

3、4号楼主要依靠小区内部景观。

不利因素

3号楼北面西侧为车行出入口，北面还有垃圾回收站，南面西侧为物业经营用房，北面有社会公共停车位，或有噪音干扰。

4号楼北面有社会公共停车位，西侧为小马路，或有噪音干扰。

三幢楼优劣顺序为：

4号楼优于3号楼优于5号楼。

户型点评

余杭公馆5#约130方D1、D2户型

D1户型：

131方四室两厅两卫

优点：南北通透，三房朝南，双飘窗设计，南向景观大阳台。

缺点：厨卫均窄小。

D2户型：

132方四室两厅两卫

优点：南向三开间，南向景观大阳台，主卧飘窗设计，独立储藏室。

缺点：餐厅空间略显尴尬，厨卫均窄小。

余杭公馆5#约130方D1、D2户型

余杭公馆3#A6、C5、D3户型

A6户型：

89方三室两厅一卫

优点：南北通透，南向三开间，两卧朝南，主卧飘窗设计，次卧带书房设计。

缺点：仅一卫，过道略长，餐厅空间局促。

C5户型：

118方四室两厅两卫

优点：南北通透，主卧飘窗设计。

缺点：进深较大，两卧朝北，主卧暗卫。

D3户型：

132方四室两厅两卫

优点：南北通透，两卧朝南，客厅大飘窗，主卧飘窗。

缺点：两卧朝北，主卧暗卫。

余杭公馆3#A6、C5、D3户型

余杭公馆4#C6、B、C4户型

C6户型：

121方三室两厅两卫

优点：南北通透，客厅景观大阳台。

缺点：进深较大，厨卫均窄小。

B户型：

105方三室两厅两卫

优点：南北通透，主卧飘窗设计。

缺点：进深较大，两房朝北，餐厅空间尴尬，厨卫均显窄小。

C4户型：

115方三室两厅两卫

优点：南北通透，两卧朝南，客厅景观阳台。

缺点：进深较大，餐厅空间局促，厨卫均显窄小。

余杭公馆4#C6、B、C4户型

选房指南

余杭公馆的购房者中本地老余杭镇上改善需求的“土著”会比较多，如果这部分人中签比较多的话，有可能造成大户型率先被选完的局面。

余杭公馆的户型、价格多样，其实归结起来可以分为四类：

89方为一类：148-182万元，均分布在3号楼中间套以及4号楼中间套底楼。

105方为一类：194-225万元，均分布在4号楼。

115、117、121方为一类，总价为198-263万元，分布在4号楼边套和3号楼夹边套。

130方为一类：250-298万元，均分布在5号楼整幢和3号楼边套。

89方选房建议

89方分布在3号楼，价格为次顶楼最高，可以从中间楼层开始往上下选。5楼以上采光基本可以保证。

因为受路面营业用房等的影响，建议首选东边单元，按楼层从东往西选。

105方选房建议

105方分布在4号楼，价格也是次顶楼最高，也是从中间楼层开始往上选，4楼以下不建议自住选择。西边单元面对小区景观可以首选西边单元，按楼层，从西往东选。

115-121方选房建议

115-121方购房者，分布在4号楼边套和3号楼夹边套。

第一选择

4#西边套

第二选择

4#东边套

第三选择

3#楼中间套东边单元

第四选择

3#楼中间套西边单元

130方选房建议

130方分布在5号楼整幢和3号楼边套，可以首选边套，不过边套也各有利弊，5号楼东边套临外部小马路，西边套临小区出入口。3号楼西边套临小区营业房，3号楼东边位置最佳。

楼层也是次顶楼最高，从中间楼层开始选。

第一选择

3#东边套

第二选择

5#西边套

第三选择

5#东边套

第四选择

3#西边套

第五选择

5#西边单元

第六选择

5#西边单元

越秀景瑞悦见山选房指南

越秀景瑞悦见山

摇号房源：34号楼，128套

主力户型：90方以下32套，105方1套，120方95套

无房户倾斜比例：30%，38套

房源均价：17500元/平方米，其中装修标准3500元/平

验资门槛：无房无贷：50万；一套或有贷：100万；一次性付款：100万

登记时间：9月17日9时至2018年9月19日18时（线上登记）

楼幢分析

34号楼位于小区最北侧，北面就是学校（育才实验小学），中间隔一条四车道马路，北面会有噪音影响。

南面受30和31号楼遮挡，对采光有轻微影响。东南面是排屋组团，东南面采光会较好。

户型点评

89方中间套

优点：户型方正，南北基本通透，动静分区，三开间朝南，次卧飘窗设计。

缺点：厨卫均略小，朝南两卧室采光面略小。

89方中间套

89方中间套

优点：南北通透，主卧飘窗设计。

缺点：进深较大，两卧朝北，厨卫均显窄小。

89方中间套

120方边套

优点：南北通透，客厅大飘窗设计，主卧飘窗设计。

缺点：进深较大，两房朝北，厨卫均显窄小。

120方边套

105方顶楼东边套

优点：南北通透，北向大露台，客厅大飘窗设计，主卧飘窗设计，主卧走入式衣柜设计，动静分区。

缺点：仅一卫。

105方顶楼东边套

选房建议

34号楼东边套和西边套均为120方房源，总价为197-232万元，同楼层，东边套比西边套2-12万元不等。

鉴于采光和视野的影响，还是建议首选东边套，楼层从次顶楼往下选。

34号楼东边套顶楼是个特殊户型105方184万，两房一厅一卫格局，给选房序号较后面的选手做个提醒。不过有个北面大露台加分不少，可能会有喜欢露台的购房者先行下手。

中间套均为89方房源。总价为144-166万元不等。单元间几乎无差异。最东边单元（房间相对更开阔一些，可首选；其次为最西边单元，前方视野相对开阔，可作为次选。

第一选择

1单元x02房间

第二选择

2单元x03房间

第三选择

1单元x03房间

第四选择

2单元x02房间

第五选择

1单元x04房间

第六选择

2单元x01房间

因为89方户型实在是很类似，建议优先楼层优先，兼顾东西。

万科缦云坊选房指南

万科缦云坊

摇号房源：103、113号楼，108套

主力户型：89方58套，110方32套，134方18套

无房户倾斜比例：30%，32套

房源均价：19908元/平方米，其中装修标准3500元/平

验资门槛：无房无贷：40万

登记时间：9月17日9时至2018年9月19日21时（线上登记）

楼幢分析

万科此次推出的103和113号楼，整个小区南侧为七贤郡，西侧为排屋组团，东侧为农居点。

103号楼堪称楼王位置，正南方无遮挡，直面小区中心景观带。

不利因素：前方东西侧楼幢楼层较高，对采光有轻微影响。

113号楼东面临小区中心景观带。

不利因素：113号楼北侧紧挨小区人行主入口，南侧西面为车行主入口，或有噪音干扰。

南侧楼层对视野及采光有影响。

103号楼明显优于113号楼

户型点评

89方中间套

优点：三开间朝南，南向两开间大阳台

缺点：通道狭长浪费面积，厨房面积过小，采光受影响，且非u型厨房。主卫采光为通风井采光。

89方中间套

110方边套

优点：四开间朝南，南面两开间大阳台，南北阳台，

缺点：通道狭长浪费面积，厨房面积过小，采光受影响，主卫次主卫为通风井采光。

110方边套

134方边套

优点：四开间朝南，南面两开间大阳台，南北阳台，

缺点：通道狭长浪费面积，厨房面积过小，采光受影响，主卫次主卫为通风井采光。

134方边套

选房建议

89方和110方的总价相差约40万元，首付3成的话差价是12万元，建议手头不是特别紧张的自住型购房者尽可能选择110方。110方南向三开间设计，居住起来的舒适度不是89方可以比的。

110方选房建议

整个组团的东面是农居点，西边是排屋组团，南面是七贤郡，相比较而言，西边套的景观会比东边套好一丢丢。建议从次顶楼开始选。顶楼的总价较贵，宁可选择135方的了。

第一选择

西边套

第二选择

东边套

第三选择

西边单元2单元x01

第四选择

东边单元1单元x02

89方选房建议

89方各单元同楼层的价格几乎相近，考虑到小区出入口等于因素建议首选东边单元，均为次顶楼开始选。

第一选择

东边单元1单元x02

第二选择

东边单元2单元x01

第三选择

东边单元2单元x02

第四选择

西边单元3单元x01

第五选择

西边单元3单元x02

第六选择

西边单元4单元x01

135方选房建议

135方只有两个单元，均为边套，首选东边套，次顶楼开始选。不介意小区入口噪音的话，也可以首选西边套，毕竟西边是排屋景观。

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