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余杭区悦云邸二手房价格「新城香悦奥府业主论坛」

来源:   2023-07-06 08:17:10

越秀景瑞悦见山、万科缦云坊、西房余杭公馆这三个陆续开始登记摇号,因为最近摇号登记的盘实在太扎堆,房叔夜以继日地写还是没赶上余杭公馆的登记截止日,余杭公馆已于9月17日登记截止了,这篇文章只能留给摇中的人看选房指南了。不过,另外两个盘还有机会。

这三个盘尽管分别处于杭州的老余杭、临平山北和良渚,但因为相似的低总价,使得后台咨询的很多购房者都一并把这三个盘列入摇号考虑范围内。

摇号信息

西房余杭公馆 西房余杭公馆

摇号房源:3/4/5幢,249套

主力户型:89方70套,105方56套,115方9套,118方34套,121方11套,130方69套

无房户倾斜比例:30%,75套

房源均价:19541元/平方米,其中装修标准3000元/平

验资门槛:无房无贷:50万;一套或无房有贷100万元;一次性付款150万元。

登记时间:9月15日9时至2018年9月17日18:00(线上登记)

越秀景瑞悦见山

摇号房源:34号楼,128套

主力户型:90方以下32套,105方1套,120方95套

无房户倾斜比例:30%,38套

房源均价:17500元/平方米,其中装修标准3500元/平

验资门槛:无房无贷:50万;一套或有贷:100万;一次性付款:100万

登记时间:9月17日9时至2018年9月19日18时(线上登记)

万科缦云坊

摇号房源:103、113号楼,108套

主力户型:89方58套,110方32套,134方18套

无房户倾斜比例:30%,32套

房源均价:19908元/平方米,其中装修标准3500元/平

验资门槛:无房无贷:40万

登记时间:9月17日9时至2018年9月19日21时(线上登记)

三盘PK

因为余杭公馆、缦云坊、悦见山这三个盘均离地铁有一定的距离,房叔建议务必根据工作地点或者日常活动半径内选择摇号方向,如西边工作的就选择余杭公馆或者缦云坊,东边工作的可选择悦见山,切勿跨区域摇号。

从总价来看,悦见山的跨度是最小的,基本上中签就可以买到比较心仪的房子,其次是缦云坊;余杭公馆的跨度最大,即使中签有可能依旧选不到自己想要的户型。


从宜居性来说,是余杭公馆最为成熟。余杭公馆依托老余杭镇的配套,麻雀虽小五脏俱全,但也正是因为螺丝壳里做道场,周边配套难以有大的发展和想象空间,只能寄希望于未来的之江实验室、达摩院、人工智能小镇等。如果在未来科技城上班,余杭公馆倒也是不错的选择。

提醒余杭公馆小区本身只有6幢楼,体量较小,开发商西房房产是以建造拆迁安置房起家,在余杭公馆的规划设计中我们能看到很多拆迁安置房、经济适用房的影子。无悲无喜,佛系居住就好。


悦见山主打的是学校的概念,紧挨着的是杭州树兰中学和育才实验小学,商业配套主要依托的是绿城蓝庭的商业街,以及万宝城。目前周围还是一片工地,等荣安和华润的住宅交付后,居住氛围才会浓厚起来。临平大道高架建成后连通秋石快速路和石大快速路,对这个区域的交通会带来极大的改善。住在东边及临平的可以选择这里。

提醒

越秀在广州开发房产项目还是蛮有口碑的,不知道为何在杭州开发了几个项目后会在坊间被冠以“拉低行业质量水平的房企”的评价。对此房叔只能说所有的质量都是可以用金钱来折算的。


缦云坊主要依托的是良渚文化村七贤郡的商业街配套,后期依托云谷、未来科技城的辐射,目前七贤郡的居住氛围已经基本成形,良渚文化村的社区运营一直是杭州小区的典范,这是这个项目最值得一摇的原因。杭州西北面的购房者可以选择这里。

提醒万科一直杭州房产行业的龙头老大,从验资冻结金额来看,只需要40万元,开发商危机感比较强,试图通过降低验资门槛来吸引更多的购房者。是不是变相说明市场风向有变呢?

一言以蔽之:

摇号有风险,选房需谨慎

西房余杭公馆选房指南

西房余杭公馆西房余杭公馆

摇号房源:3/4/5幢,249套

主力户型:89方70套,105方56套,115方9套,118方34套,121方11套,130方69套

无房户倾斜比例:30%,75套

房源均价:19541元/平方米,其中装修标准3000元/平

验资门槛:无房无贷:50万;一套或无房有贷100万元;一次性付款150万元。

登记时间:9月15日9时至2018年9月17日18:00(线上登记)

楼幢分析

楼盘东侧为禹航商城,南侧为双莲池小区,西侧为山川公寓、百汇中心,均为较老的小区,这次开盘的3/4/5号楼在小区相对中心的位置。

5号楼可以享受小区内部景观,同时北侧有河流,

不利因素:南面有公共停车位,北面有地面停车位。

3、4号楼主要依靠小区内部景观。

不利因素

3号楼北面西侧为车行出入口,北面还有垃圾回收站,南面西侧为物业经营用房,北面有社会公共停车位,或有噪音干扰。

4号楼北面有社会公共停车位,西侧为小马路,或有噪音干扰。

三幢楼优劣顺序为:

4号楼优于3号楼优于5号楼。

户型点评

余杭公馆5#约130方D1、D2户型

D1户型:

131方四室两厅两卫

优点:南北通透,三房朝南,双飘窗设计,南向景观大阳台。

缺点:厨卫均窄小。

D2户型:

132方四室两厅两卫

优点:南向三开间,南向景观大阳台,主卧飘窗设计,独立储藏室。

缺点:餐厅空间略显尴尬,厨卫均窄小。

余杭公馆5#约130方D1、D2户型


余杭公馆3#A6、C5、D3户型

A6户型:

89方三室两厅一卫

优点:南北通透,南向三开间,两卧朝南,主卧飘窗设计,次卧带书房设计。

缺点:仅一卫,过道略长,餐厅空间局促。

C5户型:

118方四室两厅两卫

优点:南北通透,主卧飘窗设计。

缺点:进深较大,两卧朝北,主卧暗卫。

D3户型:

132方四室两厅两卫

优点:南北通透,两卧朝南,客厅大飘窗,主卧飘窗。

缺点:两卧朝北,主卧暗卫。

余杭公馆3#A6、C5、D3户型


余杭公馆4#C6、B、C4户型

C6户型:

121方三室两厅两卫

优点:南北通透,客厅景观大阳台。

缺点:进深较大,厨卫均窄小。

B户型:

105方三室两厅两卫

优点:南北通透,主卧飘窗设计。

缺点:进深较大,两房朝北,餐厅空间尴尬,厨卫均显窄小。

C4户型:

115方三室两厅两卫

优点:南北通透,两卧朝南,客厅景观阳台。

缺点:进深较大,餐厅空间局促,厨卫均显窄小。

余杭公馆4#C6、B、C4户型

选房指南

余杭公馆的购房者中本地老余杭镇上改善需求的“土著”会比较多,如果这部分人中签比较多的话,有可能造成大户型率先被选完的局面。

余杭公馆的户型、价格多样,其实归结起来可以分为四类:

89方为一类:148-182万元,均分布在3号楼中间套以及4号楼中间套底楼。

105方为一类:194-225万元,均分布在4号楼。

115、117、121方为一类,总价为198-263万元,分布在4号楼边套和3号楼夹边套。

130方为一类:250-298万元,均分布在5号楼整幢和3号楼边套。

89方选房建议

89方分布在3号楼,价格为次顶楼最高,可以从中间楼层开始往上下选。5楼以上采光基本可以保证。

因为受路面营业用房等的影响,建议首选东边单元,按楼层从东往西选。

105方选房建议

105方分布在4号楼,价格也是次顶楼最高,也是从中间楼层开始往上选,4楼以下不建议自住选择。西边单元面对小区景观可以首选西边单元,按楼层,从西往东选。

115-121方选房建议

115-121方购房者,分布在4号楼边套和3号楼夹边套。

第一选择

4#西边套

第二选择

4#东边套

第三选择

3#楼中间套东边单元

第四选择

3#楼中间套西边单元

130方选房建议

130方分布在5号楼整幢和3号楼边套,可以首选边套,不过边套也各有利弊,5号楼东边套临外部小马路,西边套临小区出入口。3号楼西边套临小区营业房,3号楼东边位置最佳。

楼层也是次顶楼最高,从中间楼层开始选。

第一选择

3#东边套

第二选择

5#西边套

第三选择

5#东边套

第四选择

3#西边套

第五选择

5#西边单元

第六选择

5#西边单元

越秀景瑞悦见山选房指南

越秀景瑞悦见山

摇号房源:34号楼,128套

主力户型:90方以下32套,105方1套,120方95套

无房户倾斜比例:30%,38套

房源均价:17500元/平方米,其中装修标准3500元/平

验资门槛:无房无贷:50万;一套或有贷:100万;一次性付款:100万

登记时间:9月17日9时至2018年9月19日18时(线上登记)

楼幢分析

34号楼位于小区最北侧,北面就是学校(育才实验小学),中间隔一条四车道马路,北面会有噪音影响。

南面受30和31号楼遮挡,对采光有轻微影响。东南面是排屋组团,东南面采光会较好。

户型点评

89方中间套

优点:户型方正,南北基本通透,动静分区,三开间朝南,次卧飘窗设计。

缺点:厨卫均略小,朝南两卧室采光面略小。

89方中间套


89方中间套

优点:南北通透,主卧飘窗设计。

缺点:进深较大,两卧朝北,厨卫均显窄小。

89方中间套


120方边套

优点:南北通透,客厅大飘窗设计,主卧飘窗设计。

缺点:进深较大,两房朝北,厨卫均显窄小。

120方边套


105方顶楼东边套

优点:南北通透,北向大露台,客厅大飘窗设计,主卧飘窗设计,主卧走入式衣柜设计,动静分区。

缺点:仅一卫。

105方顶楼东边套

选房建议

34号楼东边套和西边套均为120方房源,总价为197-232万元,同楼层,东边套比西边套2-12万元不等。

鉴于采光和视野的影响,还是建议首选东边套,楼层从次顶楼往下选。

34号楼东边套顶楼是个特殊户型105方184万,两房一厅一卫格局,给选房序号较后面的选手做个提醒。不过有个北面大露台加分不少,可能会有喜欢露台的购房者先行下手。

中间套均为89方房源。总价为144-166万元不等。单元间几乎无差异。最东边单元(房间相对更开阔一些,可首选;其次为最西边单元,前方视野相对开阔,可作为次选。

第一选择

1单元x02房间

第二选择

2单元x03房间

第三选择

1单元x03房间

第四选择

2单元x02房间

第五选择

1单元x04房间

第六选择

2单元x01房间

因为89方户型实在是很类似,建议优先楼层优先,兼顾东西。

万科缦云坊选房指南

万科缦云坊

摇号房源:103、113号楼,108套

主力户型:89方58套,110方32套,134方18套

无房户倾斜比例:30%,32套

房源均价:19908元/平方米,其中装修标准3500元/平

验资门槛:无房无贷:40万

登记时间:9月17日9时至2018年9月19日21时(线上登记)

楼幢分析

万科此次推出的103和113号楼,整个小区南侧为七贤郡,西侧为排屋组团,东侧为农居点。

103号楼堪称楼王位置,正南方无遮挡,直面小区中心景观带。

不利因素:前方东西侧楼幢楼层较高,对采光有轻微影响。

113号楼东面临小区中心景观带。

不利因素:113号楼北侧紧挨小区人行主入口,南侧西面为车行主入口,或有噪音干扰。

南侧楼层对视野及采光有影响。

103号楼明显优于113号楼

户型点评

89方中间套

优点:三开间朝南,南向两开间大阳台

缺点:通道狭长浪费面积,厨房面积过小,采光受影响,且非u型厨房。主卫采光为通风井采光。

89方中间套


110方边套

优点:四开间朝南,南面两开间大阳台,南北阳台,

缺点:通道狭长浪费面积,厨房面积过小,采光受影响,主卫次主卫为通风井采光。

110方边套


134方边套

优点:四开间朝南,南面两开间大阳台,南北阳台,

缺点:通道狭长浪费面积,厨房面积过小,采光受影响,主卫次主卫为通风井采光。

134方边套

选房建议

89方和110方的总价相差约40万元,首付3成的话差价是12万元,建议手头不是特别紧张的自住型购房者尽可能选择110方。110方南向三开间设计,居住起来的舒适度不是89方可以比的。

110方选房建议

整个组团的东面是农居点,西边是排屋组团,南面是七贤郡,相比较而言,西边套的景观会比东边套好一丢丢。建议从次顶楼开始选。顶楼的总价较贵,宁可选择135方的了。

第一选择

西边套

第二选择

东边套

第三选择

西边单元2单元x01

第四选择

东边单元1单元x02

89方选房建议

89方各单元同楼层的价格几乎相近,考虑到小区出入口等于因素建议首选东边单元,均为次顶楼开始选。

第一选择

东边单元1单元x02

第二选择

东边单元2单元x01

第三选择

东边单元2单元x02

第四选择

西边单元3单元x01

第五选择

西边单元3单元x02

第六选择

西边单元4单元x01

135方选房建议

135方只有两个单元,均为边套,首选东边套,次顶楼开始选。不介意小区入口噪音的话,也可以首选西边套,毕竟西边是排屋景观。

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