上海租房市场热了 积存需求带动成交 租金总体稳定 个别区域上扬

在浦东华星路上的上海中原地产机场自贸区店，最近成交多笔租房业务。“从6月1日到6月14日，我们谈成了8单，以前一个月只有3、4单。”门店店长柳敏表示。虽然租房生意明显反弹，但柳敏十分平静，她认为近期租房单子变多，主要是因为疫情封控带来的需求释放。

租房活跃不是个别现象。最近，上海从郊区到市中心都出现了大量租赁交易。租房市场真的热起来了？多位业内从业者和专家表示，租房市场出现短期成交热，租金总体平稳。

市场基本面并未发生太大变化

6月1日上海恢复房地产交易以来，租赁市场亦恢复较快。上海链家首席分析师杨雨蕾告诉记者，根据链家最近的成交情况，租赁成交面积已经恢复到去年6月份的六成。

针对近期租房市场波动，上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰进行了调研：“大量交易来自疫情封控期间的积存需求，主要包括两种，想要改善的和想要置换的。”

封控期间，租住在宝山大华板块的年轻人小吴困扰不断。住在合租房主卧的她，在封控期间要和租客排队做饭，街道发的物资也要均分，生活上多了不少麻烦。解封之后，小吴立刻换租到静安的一室户。像她这样的租客不在少数，疫情催生了新的租赁需求，不少租客希望提高租房品质，选择独立成套的小户型，避免合租房。

一些租约早早到期但因封控无法换房的租客，在解封之后开始马不停蹄地看房置换，不少租客在看房当场就下定。一些人把这种行为理解为“租房火爆”的表现。柳敏解释，租赁业务和买卖房屋不同。在上海的租房市场上，租客看房当场签约属于正常现象，十分常见。

除了这些存量需求，新增需求也有不少。最近恰逢毕业季，留沪工作的高校毕业生和从外地来沪工作者，都带来了新的租房需求。

“几股积压需求在短时间内爆发，给市场营造了一种气氛，好像租房市场十分火爆。”陈杰认为，这属于短期性季节性市场冲击，市场基本面并未发生太大变化。

不同的租房产品，表现冷热不均。一方面，品质较好的独立成套房屋备受青睐，但“老破小”简装房、毛坯房空置很多；另一方面，在长租公寓产品里，集中式长租公寓因管理较好，生意不错，但分散式长租公寓退租较多，行情不佳的区域已经开始靠降租吸引租客续约。

租金较去年同期略有下降

记者了解到，从实际成交价格来看，6月份的租金和此轮疫情之前是持平的。杨雨蕾告诉记者，根据链家的监测数据，上海目前租金维持在87元/平方米，和一季度持平，较去年同期略有下降。

个别区域出现租金上涨。一位网友表示，“我同事住的一室户月租4800元，疫情之后房东涨了300元”。住在世纪大道附近的小郑也收到房东的涨价通知，要从一个月6000元涨到6800元。

“的确有一部分房东明显抬价，一般在2%到5%，甚至5%到7%。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示，但市场会不会认同这样的价格有待观察。毕竟，房东挂牌只是单方面意愿，只有实际成交价格才是市场公认的。

以世纪大道为例，一家周边的小型机构中介告诉记者，最近这个板块的行情却不是很好，“因为房租上涨，已经吓退了不少租客”。

解封之后，不少人离开上海，选择去外地发展，会不会引起租金下跌？专家认为，长远来看，整个市场的租金不会出现明显的下跌。上海在全国保持较高吸引力，人口基数大。在2021年全市近2500万常住人口中，超过40%通过租房解决居住问题。一小部分的租赁需求流失，对整个市场的影响并不大。

专家呼吁对成交热要及时干预

专家呼吁，虽然成交热是短期现象，但监管部门仍需及时干预。“相比卖房市场，租房市场更容易出现价格波动、供需错配。如果不及时干预，短期交易热会演变为租金上涨，局部租金上涨会传导到全市范围。”陈杰表示，这不仅对租客、房东和租赁企业不利，也会危害整个租赁行业的可持续发展。

记者注意到，虽然租房市场整体平稳有序，但也存在个别二房东赚差价等违规现象。“疫情期间，我主动给房客降租了。但最后了解下来，二房东反而给下家涨租金，从中间赚差价，1个月就多赚1000元。”一位房东告诉记者。

要有效应对租房交易量和租金波动，专家建议：首先，应多发布租房市场真实的整体全面信息，消除信息不对称；其次，加快保障性租赁住房的存量盘活和增量上市，尤其要增加市场最为短缺的房源类型；第三，提供一些鼓励和奖补政策，引导租赁企业提供短租房。

栏目主编：陈玺撼 题图来源：图虫创意 图片编辑：雍凯

来源：作者：戚颖璞