北京租房省钱「春节自救指南评价」

毕业季一到，各个城市新一轮的抢人大战又开启了。来了就落户、买房有优惠，对于刚出象牙塔的大学生来说，太遥远。

一个城市善待大学毕业生最好的方式，其实是租到一间好房。

去年这个时候租金疯长潮还历历在目，转眼进入今年毕业季（5月到8月），租房变得容易了吗？面对新一线城市的抢人策略，一线城市还能留得住高端人才吗？

为了印证租房到底难不难，最近几天，P妹花了3天时间实测31间房，考察了北京租房最热门的2个区域——天通苑和西三旗，得出一个的答案：租房依旧难，想租到性价比高的房难上加难。

但是，想用2500元租到一间10平米以上的地铁房也不是没有可能。有意思的是，P妹亲测期间发现，曾经阴暗的地下室、逼仄的隔断房正在成为过去，新物种——长租公寓也正在监管的约束之下逐渐规范，成为租客的主流选择。

贝壳找房在近期发布的《2019毕业季租赁市场报告》（下称“报告”）通过近一年80万条数据分析得出，在北京、广州、深圳、杭州、成都、南京、天津、武汉、西安、重庆等十多个城市中：

（来源：贝壳找房2019毕业季租赁市场报告）

我们假设刚毕业的大学生收入为5000—10000元，那就有1000—3000元的资金可用于租房。这对于毕业生来说，是一笔不小的开支。这样的预算能租到好房吗？

P妹还是提前预告吧：理想很丰满，现实很骨感。

贝壳找房租房报告指出，北京租房热门商圈按热力值排行依次为：回龙观、望京、清河、广安门、西三旗，于是P妹把评测区域锁定在了Top1的回龙观和Top5西三旗。

先上结果，不管是通过我爱我家、自如、蛋壳还是不知名小中介，在天通苑近地铁的地方，1000元租金以下的房源基本为零。2000元租金的房源，蛋壳APP上显示为0，我爱我家也没对口房源。这跟全城一居室租金价格走势基本吻合。

在自如上，也只有运气好时才能捡漏，花2000块租到一间10平米以下的房。但只有季付、半年付、年付时才能享受2000元的价格，月付价格还是2100元。

结论就是：想要以2000元以下的租金，在天通苑租到近地铁的房子，基本就三个字“不可能”。

那么，1000元—2000元的价格在天通苑能租到什么样的房子呢？

答案：至少距离地铁站1.5公里以上，且面积低于10平方以下的部分房间。这就意味着步行去一趟地铁站，需要花费15—20分钟左右的时间。

而距离地铁站较远的西三旗，1000元—2000元的房源，只有我爱我家APP上会有少量，蛋壳和自如完全不可能。

每年5—8月的毕业租房季，堪称竞赛，性价比较高的房源稍纵即逝。加上天气炎热，租客最直接的诉求是“快、准、狠”。

P妹也是一样，在没有合适对口房源的情况下，最野蛮的解决方式就是提高租金。

当P妹将房租预算提升至3000元时，一大波房源快速来袭。

掐指一算，P妹亲测3天，共计看了31间房，其中包含普租9间（我爱我家以及不知名小中介），分散式公寓16间(自如、蛋壳为主)，集中式长租公寓6间（自如寓、龙湖冠寓）。

房屋涉及区域包含距离地铁站不超过1公里的天通苑、回龙观东大街、西二旗，以及距离地铁站超过1.5公里的融泽嘉园和西三旗。

你一定认为，看了31间房，最终却只相中1间，是P妹太挑。那P妹可真是太冤枉了，为啥呢，请听P妹细细道来。

细心的小伙伴会发现，P妹在前面将亲测的房源，分成了三大类，你可以脑补P妹是一名强迫症患者，但其实P妹是为了找出真正性价比最高的房源。

普租、分散式公寓、集中式公寓对应的管家各不相同，房屋舒适度也也各不一样。同样距离地铁站的距离，同样的小区，一般情况下，普租的价格会比分散式公寓要便宜得多，原因在于各类出租房源的特点不同。

首先是性价比相对较高的普租。普租即出租的房屋未进行过统一装修的房源。租客与中介签订租约后，中介也无需派人对所出租的房屋公共区域进行保洁。

因为中介付出的成本较低，同一区域内同一面积的房源，普租房屋价格会比自如、蛋壳便宜400—500元左右。

这类房源通常来自于我爱我家，以及一些不知名的小中介或二房东。其中，我爱我家通常会在各个小区设有自己的门店，管家们常常聚集于此，找到他们十分简单。

而另一些不知名小中介或二房东，有大叔，大妈，也有年轻的小哥哥。他们“潜伏”在街道的各个角落，暗中观察着一切，其敏锐性不输侦探。

当你跟着其他管家在小区晃悠看房时，已在不知不觉中成为了他们眼中的“猎物”。待你独自一人时，这类中介会突从你的背后出现，问一句：“租房吗？”。

一般而言，毫无租房经验的“小朋友”常常会选择去看看，这时，你看到的是不加任何修饰的房源，可能是这样的。

也可能是这样的。

但奈何囊中羞涩，比较一圈之后，忍忍也就签了，大不了自己买些贴纸装饰一番，自己搞卫生咯，毕竟便宜嘛，谁让自己穷呢。

如果是这样，P妹恭喜你，你的噩梦开始了。这样的噩梦，可能来源于与你同在屋檐下的室友，也可能来源于与你签约的中介。

比如P妹就曾沦为了四室一厅的义务保洁人员。为此，在整个套间内，颇受室友欢迎，并建立了“深厚”的友谊。

而让P妹最不能忍的是中介，且不说维修热水器，家电一类的事情时推三阻四，磨磨叽叽。更可恶的是房屋到期退租时，中介竟以各种理由扣掉P妹所有的押金。

此后，P妹暗下决心，绝不普租。宁愿在外面少吃两顿大餐，也要住得好。虽然截止到目前为止，P妹仍然与来自五湖四海的帅哥美女进行合租，但整租的梦想还是要有的，万一实现了呢。

当然，你要是不介意与中介们斗智斗勇，也尽可放手一租，大不了最后“鱼死网破”。比如，P妹有一男性朋友就曾因为不爽中介私扣押金，在退房时，搬走了中介配置在出租房中的桌子和椅子。

其次是环境舒适但相对贵一点的分散式公寓。分散式公寓一般都已经过自如或蛋壳的简单装修，并配有统一的床、桌子、椅子、衣柜。另外分散式公寓有专门的保洁人员，每个月进行两次保洁。

前期精致的装修成本、后续服务的人力成本，是自如与蛋壳房租较高的主要原因。

分散式公寓基本隐匿在各个小区的楼层里。一般情况下，一套房由多个租客进行合租，但也有少量的整租。其价格大多不相上下，房屋面积也相差不大。

不过，有一点值得关注，尽管有自如与蛋壳两大长租公寓平台提供房源，但走访期间，P妹发现要租到心仪的公寓也并非易事。一方面可供选择的房源太少，另一方面，性价比较高的房源更少。

主要原因在于，当下监管规定房屋中介不得将隔断进行出租，而在P妹亲测的16间分散式公寓中，其中有6间为隔断。

此外，去掉距离地铁站超过1.5公里，且面积不大于10平方米而租金却超过2500的西三旗及融泽家园的4套房源，最终仅剩下6间房源可供选择。分别为回龙观东大街3间，天通苑1间，西二旗2间。

而在上述剩余6间房中，在步行相差3—5分钟到达地铁站的情况下，若以2400元为衡量标准，当属回龙观东大街华龙苑北里的房源性价比较高。原因在于以下几点：

第一：距离地铁近，仅700米便可达到回龙观东大街地铁站。

第二：2400左右的价格，中介方同样为自如且近地铁，在天通苑只能租到8平方米左右的房子，但在华龙苑北里，可以租到接近12平方米的房子。

以上价格虽也能在距离西二旗最近的智学苑小区也能租到近10平米的房子，但只能通过一些不知名的中介平台。后续服务远不如分散式公寓的服务，这是毋庸置疑的。

第三：相比较而言，回龙观东大街的小区环境较好，干净整洁，而天通苑区域与西二旗区域相比之下，整体环境略有差距。

第四：据自如管家介绍，在回龙观东大街，可供出租的房源最小为6平米左右，最低价格1800元，10平以下的房子大多在2500元以下，距离地铁站大多不超过一公里，10平以上大多为2500元以上。

但在P妹亲测的这段时间内发现，天通苑区域10平以上2500元的自如房源距离地铁站至少1.5公里。

而在西二旗智学苑与融泽家园、西三旗区域，2500元以下房源大多低于10平米，距离地铁站也已超过1公里。

最后的选择，私密高雅的集中式公寓。集中式公寓不同于分散式公寓，集中式公寓通常以整栋楼的形式出现。

本次测评中，P妹仅走访了2家自如寓及2家龙湖冠寓，分别为上地凌云自如寓、北京亚运村自如寓、龙湖冠寓生命科技园、龙湖冠寓亚运村关庄店。

P妹亲测发现，集中式公寓的空间多在10平米以上。除桌椅板凳，床柜之外，还配有独立的卫生间，洗衣机，冰箱。其室内具体装修风格与精致程度，P妹不多做赘述，请看图自行感受。

（图片来源：PropTech研习社拍摄，图一由自如寓管家提供）

再看下公寓内的公共设施：

看完之后，是不是觉得很想住进去？不用掩饰，P妹也想，但贫穷使人理智。

在探访的4家公寓中，最便宜最普通的龙湖冠寓生命科技园，起步价就已超过4000元，这还是在年租的情况下，若月租其房价可高达4700以上。

按照毕业生30%房租预算反推，工资完税到手至少得2万以上，这种假设大概率脱离实际。

而要是靠近地铁，且整体环境较好，那么租金更高。比如亚运村自如寓距离5号线地铁站步行仅10分钟以内便可达到，最低租金均价为5500元。龙湖冠寓亚运村关庄店3分钟可达地铁，最低租金为4700元。据冠寓管家介绍，是因为该房无冰箱，因此当做特价房源处理。

尽管对于毕业生来说租金很高，但这些房源永远不缺租客。P妹探访的这4家公寓，除龙湖冠寓亚运村关庄店空余房源较多之外，其余三家均只有一间空房。

但P妹认为，如果仅以租金预算在6000元以下，且到地铁站最近的距离为主要考虑因素，龙湖冠寓关庄店其实是个不错的选择，原因如下：

第一：整个公寓形成完整的闭环，公寓内极为干净整洁。

第二：有公用厨房，公用餐厅。这样的话，租客无需在公寓内做饭，影响室内空气。而自如寓则无公用厨房，而是在公寓内为租客安装了抽油烟机，并提供了电磁炉。

第三：距离关庄地铁站步行仅需2—3分钟，交通极为便利。

第四：有独立的健身房，可满足周末近距离健身的需求。唯一美中不足的是，冠寓没有社区，而自如寓在这方面则呈现得较为细致。

总结而言:就租房模式而言，普租、分散式公寓、长租公寓各有优缺点。普租性价比相对较高，但缺乏后续服务，整体居住环境一般；分散式公寓，居住环境较为舒适，后续服务到位，但租金较高；集中式公寓，装修素雅，有格调，基本还算完美，唯一缺点就是贵，值得收入较高的“精英人士”拥有。

好不容易租到房，这4个坑不得不防

（来源：贝壳找房2019毕业季租赁市场报告）

一般来说，租房分为三大环节，找房，看房，签约。前文谈及了找房，看房，接下来说说签约。

租房签约过程中，租客们很少会特意打开合同，仔细进行阅读，而是顺着管家的引导，直接进行签名。不知不觉中，这为后期退租或换租埋下隐患。

那么签约过程中需要注意哪些坑呢？

第一：付款方式引发的利息。租房过程中，付款的方式多种多样，比如，月付、季付、半年付、年付、以及分期。

以自如为例，年付租金最便宜，可享受服务7折，半年付服务费可享受85折。而若分期，则需要支付相应的利息，至于具体利息，根据自如管家发给P妹的图片显示，以贷款合同为准，其中提及6.27%为简算系数（有中介称6.27%就是实际利率）。

此外，蛋壳公寓与我爱我家也存在分期付款方式，但也均需客户与第三方签订贷款合同。这是租客们需要注意的地方，租房合同还需细看,可清楚了解自己所付的利息是不是过高，进而做出准确的决定，是否需要分期。

第二：付款方式引发的贷款。近几年来，租客租房却莫名背上贷款最终还被扫地出门的事件已经屡见不鲜，即便分期也要知道与自己签订贷款的第三方是谁。一般而言，银行或持牌的消费金融机构会更加稳健，而不知名的小平台，则可能存在大大小小的安全隐患。

第三：老生常谈的问题，关于隔断。在帝都，隔断已经是公开的秘密，但近几年监管一直在整顿群租。目前，在P妹接触到的自如与蛋壳管家中，他们基本不推荐隔断，认为存在风险。但仍然有一些小中介，指着隔断说是非隔断，睁着眼睛说瞎话，忽悠P妹租房。因此，租房过程中，还是要足够细腻，以免不小心租到隔断，监管来查中介分分钟把你扫地出门。

第四:关于违约。在租房签约过程中，基本都是一年一签，但有时因为工作变动，可能需要换租或退房。而不管是退房还是换租，均属违约，责任最终全部落在了租客身上。

在签约过程中，很多中介会对租客说，只要退租或换租提前一个月通知管家，将房源进行转租，退租前能租出去，便不会扣除任何费用。但实际上，这几乎是不可能事件，掏出去的钱，想要收回来，谈何容易，强制扣除租客押金及剩余房租的中介，比比皆是。中介的嘴，骗人的鬼，不可不信，但也绝不能全信，否则只能任人宰割。

另外，经验之谈，一般跟小中介租房，议价空间可在300元左右。比如2300的房租，软磨硬泡最终2000就能拿下，不要问我什么？我是绝对不会告诉你，有时候，撒娇卖萌挺管用的。

但这招对自如和蛋壳无用，人家可是明码标价的，就跟商场不可议价的商品一样，爱要不要。

三天租房体验，又加剧了P妹的焦虑感。7月已经过了一大半，如果在毕业季里找不到房，大学生们是会选择回家还是继续坚守一线呢？（文/晨曦 来源/投中网旗下 PropTech研习社 ）