评估待估宗地的价格「NO.4宗地估价方法和程序第一节宗地估价程序学习笔记」

来源： 2023-06-22 12:16:34

第一节宗地估价程序

知识点一，宗地估价一般程序与内容。1.明确估价基本事项。2.拟定估价作业方案。3.搜集估价所需资料。4.实地查勘。5.选定估价方法，测算宗地价格。6.确定估价结果。7.撰写估价报告。8.编辑整理评估报告书，估价资料归档。

1.明确估价基本事项：1）明确估价目的。2）明确待估宗地，包括明确待估宗地的物质实体状况和权益状况。3）明确估价期日，根据估价目的，在委托协议中明确采用公历表示，具体到年月日。4）明确价格内涵，地价定义中应说明价格类型、权利特征、估价期日、土地利用条件（现状利用或规划利用条件）、实际开发程度和设定的开发程度、证载用途、实际用途、设定用途等。5）明确估价日期。明确估价师从开始作业到完成报告的持续时间。

2.拟定估价作业方案。1）拟订估价技术路线和初步选择估价方法。2）拟订资料收集的清单和收集资料的渠道。3）预计所需的时间、人员和经费。4）拟订作业步骤和时间进度安排。

3.搜集估价所需资料。1）宗地自身资料。2）价格影响因素的资料。3）土地交易资料。4）其他类型的资料。5）需要收集的图件资料。

4.实地查勘。1）充分了解掌握待估宗地及评估所用案例的坐落位置、四至、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况。2）对待估宗地及周边情况等进行现场拍照，同时对已获取的资料进行核查并补充搜集估价所需的其他资料。

5.选定估价方法，测算宗地价格。除特殊情况，应在主要估价方法中，至少选用两种适宜的估价方法进行测算。

6.确定估价结果。选择以下方法确定估价结果，并说明理由。1）简单算术平均法。2）加权算术平均法。3）中位数法。4）综合分析法。

7.撰写估价报告。1）宗地地价评估完成后，应撰写土地估价报告，并编制估价技术报告（评估工作底稿）。2）当同一估价项目所含宗地位于多个市县时，应以各市或县为单位，分别编制估价技术报告（估价工作底稿）。3）估价报告及估价技术报告（估价工作底稿）中至少应披露的内容及要求见附录。4）在撰写文字或表格报告的同时，应制作报告和估价技术报告（估价工作底稿）的电子版。5）估价报告与估价技术报告（估价工作底稿）按国家有关规定需要备案的，应在提交给委托方之前，先予备案。

8.编辑整理估价报告书，估价资料归档。归档估价资料一般应保管15年，如法定管理机构对估价资料归档保管时间有规定的，从其规定。

知识点二，宗地估价程序之间的逻辑关系

制定全面、科学的宗地估价程序，是高效开展宗地估价工作的前提，整套程序各步骤间存在严谨的逻辑关系，因此，不可完全割裂开来独立完成，并且步骤间还形成了一定的先后次序。

明确估价基本事项是完成估价项目的基础。通过与委托方充分沟通，了解委托方的评估目的，评估对象的位置，权属状况，土地利用现状，基准日等情况后，估价师才能够根据估价经验初步判断工作量、适合的估价人员安排，并拟定作业计划，按照计划开展收集有关资料、实地踏勘等工作，收集资料、现场踏勘同时也是对委托方提供的权属证明等材料进行查证和市场调查的过程。

分析整理相关资料是选择适宜的估价方法、科学估价、保证估价结果准确性的前提。

撰写估价报告是对宗地估价全过程的总结，一份规范的土地估价报告，即是土地估价师提交的工作成果。这里需要注意的是，土地估价报告及估价技术报告（评估工作底稿）中至少应披露的内容及要求，见《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）附录E。