10年前的\\「房价跌回十年前」

作者：刘晓博

黄金周里，一张2010年和2020年中国城市房价排名的对比图，引起了广泛关注。

下面，就是这组数据：

右侧是2010年城市房价排名，可以看到温州是当时的冠军，每平米的价格达到32333元。上海、北京、杭州、三亚排名第二到第五，深圳当时只排名第六。

左侧是2020年9月最新的房价排名，深圳已经跃升为冠军，每平米均价达到了76720元，10年上涨了343%。而温州，则跌到了14名，均价为22337元，10年间房价下跌了31%。

如果以省的角度观察，10年前浙江城市的房价普遍比较高，除了温州是冠军，杭州也排名第四、宁波排名第八，此外还有舟山、金华、台州、绍兴进入了前20名。

到了2020年9月，除了丽水杀入了前20名，其他浙江城市排名都全面下滑，舟山、绍兴、台州则从前20名里消失了。

中国是从1998年全面房改的，或者说从那时开始才有真正的房地产市场。但1998年到2002年又遇到了亚洲金融风暴以及随后的“大通缩”时期，所以房价基本稳定。2003年后，楼市才开始出现第一轮真正意义的全面牛市。

土地招拍挂的落地，也是从2003年开始，这也助推了地价、房价的上涨。

如果把2003年初到2012年末看做中国楼市的第一个10年，那么这期间最耀眼的现象就是“温州炒房团”。

“温州炒房团”开始大举买房，是从2001年开始的，到后来不仅仅温州人参与，浙江民间资金也全面参与，助推了中国房价的大涨。当然，那个期间中国的印钞速度也比较快，M2同比增速常年维持在14%以上，有些年份达到了27.7%。

至于地方政府，也在2003年之后参透了“土地财政”的妙处。

温州热钱虽然转战全国炒房，但没有忘记家乡。所以温州市乃至浙江省的房价，也很快被炒高，虽然后来经过了深度调整，目前整体上仍然领先全国。

温州这个10年前的房价冠军，为何落到了今天的地步？房价竟然出现了10年负增长，温州到底发生了什么？

说实话，温州整体房价10年不涨反跌，这个说法我是不相信的。虽然有上面表格里的数据为支撑，但数据未必真实。

在中国，想获得一个城市的真实房价数据是非常困难的。官方一般不公布、甚至不掌握（比如二手房的真实数据，官方就未必掌握），民间机构瞎子摸象，各取所需。

我记得当年温州房价成为全国冠军的时候，有统计机构明确宣布，统计范围为市区，没有包含全域。

温州包括4个市辖区、3个代管县级市和5个代管县。所以，2010年的均价3万多，是市区的均价。而且很有可能还是新盘价格，不是“新盘 二手房”的均价。

至于表格里2010年北京、上海、深圳、广州的价格，都是全域的均价。

所以，虽然温州2010年的时候房价的确鹤立鸡群，但实际城区的均价是没有北京、上海高的，也未必有深圳特区内房价高。

但过去10年，温州房价涨幅不大，在主要城市里显著跑输大盘，这的确是事实。主要原因有三个：

第一，在中国楼市第一个10年里，温州房价被大幅高估了，透支了未来。

这不用多讲，其实当时整个浙江省都是高估的，所以最近10年浙江房价的平均涨幅普遍不高。即便如此，到了2020年9月的时候，浙江房价仍然是高估的，尤其是杭州和宁波之外的城市，还需要继续消化。

第二，过去10年，温州的地位在下降，这抑制了温州房价的上涨。

改革开放初期到2010年，温州地位是比较高的。在浙江省内光芒四射，不仅遮蔽了杭州、宁波的光彩，也让金华（义乌）和舟山黯然失色。那时的温州，常常跟深圳并驾齐驱，拿到同样档次的“先行先试”的政策，比如民间金融方面。

但后来，温州逐步被边缘化了。不仅在全国经济版图上被边缘化，在浙江省经济版图上也被边缘化了。

过去10年，无论是国家级新区、自贸区、国家中心城市、重大国家战略，这些东西统统跟温州无缘。北京上海自不必说，是国家战略首先照顾的重点地区，比如京津冀和长三角，都是围绕京沪来规划的。此外，国家还推出了北京副中心、雄安新区两个“千年大计”，最近又设立了北京自贸区；在上海设立了科创板，以及临港自贸新片区等等。

深圳这边，不仅拿到了前海新区、自贸区，还拿到了“全球海洋中心城市”、“社会主义先行示范区”等重大利好。在海南，规划了中国最大的自贸区、自由港。

金融方面的重大利好，给了上海、深圳、香港和北京，而完全忽略了温州。

在浙江省内，无论是浙江自己的大湾区，还是四大新区，都在北部，均与温州无缘。我几年前就撰文指出，浙江省开启了“北重南轻”的时代，温州正在被边缘化。

在国家战略里，浙江省唯一的国家级新区给了舟山，第一批自贸区3个片区都给了舟山，第二自贸区3个片区被宁波、杭州和金华（义乌）瓜分，仍然没有温州。

至于长三角层面的都市圈，温州也没有能单独拉一个山头，而杭州和宁波都有自己的“山头”。至于温州都市圈，则是浙江省的“内部粮票”。

第三，陆权复兴时代的到来，加剧了温州等明星地级市的边缘化。

我之前在专栏里讲过，过去10年是“陆权复兴”的时代，高铁网络的构建、内需占比的提升、逆全球化趋势等，让中国传统的内陆交通枢纽城市全面复兴，而这些城市往往是直辖市或者省会等高等级的城市。至于沿海的明星地级市，排名大多是下移的。

这个趋势还要维持10年、20年。

比如无锡、佛山、温州、烟台、唐山、泉州等，都失去了过去的“新锐感”。只有苏州和东莞，因为靠着上海和深圳，仍然赶上了时代步伐。

温州不靠着任何一个大城市，不是高铁枢纽城市，不是高等级城市，再加上温州资金在后来“炒矿”当中损失较大，部分资金又涌出国门，所以这个城市在过去10年里增长不尽如人意。

上图是2009年到2019年浙江省各城市资金总量（金融机构本外币存款余额）的增长排名，可以看出温州只名列第九。至于资金总量绝对值，还不到杭州的三分之一。杭州则强势到，把宁波、温州统统边缘化的程度。

上图是2009年到2019年浙江各城市的一般预算收入增长排名，温州倒数第一，总量同样不到杭州的三分之一，不到宁波的一半。

上图是小学生人数的增长，温州只能排名第四，人气指数远不如杭州，也被金华、嘉兴远远超过。

写这篇文章，不是想证明温州这个城市不优秀，温州人不优秀。恰恰相反，温州城和温州人都是优秀的。正因为温州人志在四方，他们去征服全世界了，所以家乡汇聚的资金不算多，增长不算好。而增长不算好，还跟温州的地理位置、城市级别有关，温州吃了位置和级别的亏。

类似温州的城市还有不少，比如广东的潮汕地区，也涌现了大量成功的商人，这些商人志在四方，家乡反而因为地域性太强而发展的一般般。

当年兴盛了几百年的徽商，还有富可敌国的晋商，也都差不多。他们的家乡——平遥、太谷、祁县，以及歙县、黟县、祁门的民居再辉煌，也毕竟只是一个个精致的小城而已，无法跟中心城市相比。

这就是城市的命数，很难改变。

或许有人会问：目前的房价冠军深圳，10年后又会排名第几？

可能是第三，京沪会重回第一和第二。为什么？因为10年内深圳必然扩容，拿东莞惠州的房价跟深圳平均，一定是干不过京沪的。至于深圳湾和前海，未来10年一定还是全国房价最贵的片区之一，这个很难改变。