新余房价走势未来五年「大湾区楼市潜力分析」

每个年轻人心中都有一座城市梦，有的人喜欢南方，有的人喜欢北方。

位于江西西部有一座工业比较发达的城市，就是江西新余市。

新余是江西重要的工业制造中心之一，对于这个区域人均收入走在江西省各大城市的前列。

随着城市化的发展，现在新余市的房价也不便宜了，对于很多年轻人来说，或许心理房价也是回不去的价格，回不去的房价。

现在整个新余地区的平均房价约为0.7万，在全国316座城市当中处于第147位。

与新余房价差距在100元左右的城市，主要有云南宏德、四川眉山、广东清远、吉林省吉林、辽宁丹东、山西临汾、广东揭阳、江西景德镇、广西桂林等。

新余与这些城市比较存在一定的劣势，也存在很大的优势。

劣势在余新余只是一座微小型的地级城市。

而新余的优势也在于它的管辖面积不大，未来的城市拓展相对来说比较容易开展。

根据第7次人口普查数据，新余地区的常住人口约为120万人，新余人口在江西省11座地级城市当中处于第10位，在全国处于第294位。

尽管新余市的人口不多，但过去20年时间，新余是全国位于中部地区少有的人口出现正增长的城市。

随着城市化的发展，普通地级市能够保证一定人口的净流入，或许很多中部地区的城市做不到，但对于新余这座城市来说，他却能做到。侧面反映到，微小的城市也是具有一定的潜力。

在2000年左右，那时候新余地区的常住人口约为107万人。

在2010年左右，那时候新余地区的常住人口约为113万人。

我们从新余这20年的人口变化可以看出，这是一座城县人口净流入的城市。

对于一座城市楼市而言，人口总量是楼市发展最大的基石，尽管新余地区的人口不多，但它的管辖面积也是相当的小。

整个新余地区管辖面积约为3178平方公里，而整个新余地区仅仅包括一个渝水区和分宜县。

随着城市化的发展，未来的新余很可能成为江西少有的全域城市化的城市。对于分宜县未来融入新余城区建设的概率较高。

而且在新余120万的常住人口当中，其中接近93万人，主要位于渝水区，仅有27万人在分宜县。

随着城市化的发展，新余市要比其他的城市在城市化率上更容易突破，我想这是未来新余城市发展最大的优势。

新余是江西省重要的工业制造中心之一，这个区域的经济总量相对来说是非常不错的。

以2020年为例，新余全年共完成经济总量1,001亿。如果以人均的角度看，新余市的综合实力与东部沿海发达的县市没有太大的差别，甚至超越了很多东部沿海发达的县市。

从管辖面积上看，新余与普通的县级城市或许没有太大的差别，毕竟新余的管辖面积真的并不大。

新余作为江西省重要的工业制造中心之一，对于这个区域三次产业结构比重约为6.9:45.9:47.2。

可以看出新余的第二产业的比重是比较高的，侧面印证了这座城市工业发展的确具有一定的实力。

工业作为新余的第一大主导产业，通过多年的产业建设，新余逐渐形成了多个主导型的工业产业。

对于现在的新余，更是江西省钢铁之城、轻纺之城。

而随着新余工业的发展，现在新余的装备制造业的发展速度非常快。另外新余这些年大力推进农副食品加工业、医药制造业、有色金属冶炼及延压业。

为了更好的了解这座城市所生产的工业产品，我们可以来了解一组数据。

以2020年为例，新余共完成原煤生产21.3万吨，刚完成铁矿石原矿689万吨，共完成饲料生产79.6万吨。

2020年新余共生产冷冻饮品7.45万吨，共生产大米17.6万吨，共生产纱3.23万吨，共生产布819万米。

2020年新余共生产夏布569万米，共生产服装486万件，共生产涂料3354吨，共生产中成药3394吨。

2020年新余共生产焦炭242万吨，共生产水泥328万吨，共生产生铁911万吨，共生产钢993万吨。

2020年新余共生产钢材1,158万吨，共生产铜材4.2万吨，共生产多晶硅9594吨，共生产锂离子电池14400万只，共生产灯具及照明装置4,857万套。

从新余地区生产的工业产品可以看出，这是一座工业发展非常强劲的城市，而很多产业也属于高精尖的产业，侧面反映到新余是一座产业升级非常成功的城市。

现在的新余共拥有规上企业超过了399家，而新余这些规上企业一年可完成营收1,780亿以上，创造利润超过了105亿。

正是由于新余这座城市工业底子非常丰厚，也推动了这座城市固定资产投资。

以2020年为例，新余共完成房地产开发投资超过25亿，而这一年新余住宅类新房竣工面积超过96万平米，新房成交面积达到112万平米，而新余一年的新房成交额超过了69亿。

从新余的房产数据我们可以看到，新余一年新房的成交面积远高于竣工面积，侧面反映到这座城市楼市呈现一定的火热程度。

由于新余这座城市的管辖面积不大，相对来说人口并不是特别多，而新余的经济发展呈一定高速趋势，也推动了新余这个区域城市每年预算收入的高增长。

以2020年为例，新余一年一般公共预算收入超过80亿。巨量的收入自然会反哺这座城市，推动这座城市的基础设施建设。

2020年新余用于城市，一般公共预算支出超过了164亿，其中用于节能环保支出超过3亿，用于卫生健康支出超过14亿，用于教育支出更是达到了25亿。

正是由于新余基础设施大投入推动了这座城市的城市化，也加速了乡镇的年轻人快速往中心城区聚集。

而且新余这座城市对周边其他县市的年轻人也具有一定的虹吸效应，毕竟新余楼市的房价相比于很多县级城市来说性价比是比较高的。

尽管新余这座城市比较小，但这座城市仍然拥有普通高校在校生超过了5万人，而这座城市拥有高中在校生2.78万，初中在校生5.39万，小学在校生达到了10万以上。

新余作为一座地级市，在教育资源上远比普通的县级城市要具有优势的多，正是由于新余的教育资源较为丰富，也推动了周边县级城市的年轻人快速往这座江西西部中心城市聚集。

尽管这座城市处于江西西部，但这座城市的人均收入在江西省处于前列。

以2020年为例，新余城镇居民可支配收入超过了4.25万，另外农村居民可支配收入也达到了2.07万，这两组数据在江西省的这两项指标当中，均处于全省的前列。

大力推进城市化，促进城市更加集约化发展。

整个新余地区拥有更好的医疗配套设施，而现在新余拥有各类卫生机构超过1214个，其中医院超过20家，卫生院超过32家，另外从事医疗卫生工作的人员达到了9600人以上。

乡镇的年轻人进入城区生活，主要考虑到城区的基础设施比较好，孩子能够享受到城市的基础教育，家人能够享受到城市的医疗设施配套。

而新余，在这些方面都具有很大的优势。

就房价而言，现在新余地区房价最高的是渝水区。

而渝水区现在的平均房价约为0.7万，这样的价格实际与周边县级城市的价格没有太大的差别，甚至位于新余的周边有很多县级城市的房价要比新余市中心贵得多。

以新余市周边的丰城市为例，现在丰城市的平均房价约为0.87万，原比新余市渝水区房价高得多。

另外位于新余周边的高安市、樟树市等区域的房价也要比新余市区高得多，现在高安市平均房价约为0.78万，樟树市平均房价约为0.79万。

通过对比，我们可以发现新余市中心房价是比较低的，相比于周边的县级城市而言，而新余市的城市能级要高出很多。

随着城市化的发展，而对于新余分宜县的房价也不便宜，整个分宜县平均房价约为0.69万，与新余市区大概只有100元左右的差距。

当然对于整个大新余地区来说，由于管辖面积不大，所以未来的新余市或许会成为江西省少有的全域城市化的城市，而分宜县未来的发展也是比较具有潜力的。

尽管现在新余地区的房价较高，但过去10年时间，基于整个楼市房价出现了大幅度的攀升，新余明显是一座固定资产价值攀升的城市。

如果时光可以倒流，让我们回到2012年左右的新余楼市。

2012年那时候，新余地区的平均房价大约为0.37万。

通过这10年来新余房价的变化，可以看出，尽管新余的楼市房价偏低，但这10年时间，新余楼市房价的涨幅竟然也翻了倍。

对于很多年轻人来说，新余楼市这10年房价的变化或许是回不去的，房价毕竟随着时代的发展，新余楼市房价也不太可能会回到以前的0.37万。

城市的发展不是一天两天，而对于城市的建设更需要一代又一代的年轻人与之共同奋斗。

相信新余这座钢铁之城未来仍然具有一定的发展潜力，对于整个新余的城市建设，未来还会再上台阶，看好新余这座城市，更看好新余这座城市未来的楼市潜力。

个人观点，仅供参考。