观点一周评述：营改增“落地”对楼市的影响

观点地产网 “五一”小长假热闹非凡，楼市似乎也显得比往年更有热情，再加上房地产正式纳入营改增试点范围，整个行业都显得有些不一样了。

以北京为例，“五一”假期北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交807套，成交面积8.88万平方米，也创造了近三年“五一”小长假的新高。

广州方面数据显示，“五一”假期广州一手楼网签成交1014套，比2015年同期的476套增加538套，同比上升113.03%；网签成交均价15231元/平方米，比2015年同期的13213元/平方米增加2018元/平方米，同比上升15.27%。

但已经出台调控政策的上海、深圳楼市，则显得异常“冷静”。有数据统计显示，“五一”小长假的第一天，深圳新房只成交了10套；三天假期，深圳一手住宅仅成交38套，比去年同期293套的成交量，大跌了87%。

实际上，对于房地产行业而言，现在一线城市及重点二线城市显然不是需要去库存的市场，“因城施策”的政策背景使得一线城市已经很难代表整体市场的风向。

所有人都知道，去库存的重点与难点是三四线城市。无论是取消限制政策、公积金放宽、购房补贴、农民进城等一系列措施，还是降首付、降利率、减免契税等动作，都在艰难地推动着整个行业向健康发展的道路上转向。

那么，5月1日落地房地产行业的营业税改增值税试点，又在其中扮演什么角色？

4月29日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作，会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。

同时，要坚持适度扩大总需求，实行积极的财政政策和稳健的货币政策，坚定不移以推进供给侧结构性改革为主线，加快培育新的发展动能，改造提升传统比较优势，全面落实“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务。

“营改增”落地，就是供给侧结构性改革中“降成本”的重要举措。

著名经济学家陈淮4月26日在2016城市观点论坛郑州行发表演讲时，就非常鲜明地指出，虽然现在还很难说营改增对房地产究竟是利空还是利好，但是我们可以肯定这是对行业健康发展有利的长期政策。

“李克强总理就承诺了，所有行业在营改增过程中，税费都是只减不增，特别是对房地产业的转型非常有利。”陈淮表示，政策长期的走势是积极稳妥推进中国的城市化、城镇化，这是“十三五”期间一个非常重要的落脚点。

按照规定，个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税。例如将购买不足2年的非普通住房对外销售，取得出售住房收入100万元，按原营业税计税方法计算，应纳营业税额为5万元（100万元*5%），而改征增值税后，应纳增值税额是4.76万元（计算公式是100万元/105%*5%），税改后大约少交了2400元。

个人购买2年及以上的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税。例如以原价600万购入，现价1000万卖出的非普通住宅为例，之前，营业税为20万，营改增以后，增值税为19万，比以前节省1万。

另外，个人购买2年以上的普通住房对外销售的，免征增值税；个人销售自建自用住房免征增值税；涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。

也就是说，营改增对于二手房交易最明显的作用就是减免了税费；对于企业而言，最大的特点是减少重复纳税。

就房地产行业而言，实施“营改增”后，房地产全行业税负有望从3960亿元减少至3340亿元，下降幅度近15%。减轻税负有利于房地产行业的良性发展，同时进一步提高行业的分工与专业化。

有分析认为，营改增长远看对房地产业整体发展有利，可以促使产业形成更好的良性循环，同时也不会对房价带来明显冲击。

还有一个方面，营改增对商业地产的租赁、投资交易皆会产生影响。

世邦魏理仕发布的研究报告显示，企业购买不动产并按固定资产进行会计核算可分两年进行增值税抵扣，利好自用型买家对于商业和工业房地产的购买需求，促进商业房地产的去库存。