深圳买房 除了地段和价格 这些因素一定要提前考虑「买房考虑的19个因素」

注：知识星球内部资料领取方法详情私信。我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，本人在深圳工作多年，但是深圳的房价太高了，在这里买房工资增涨速度跟不上房价的增长速度，回老家置业又不甘心，有深圳房票不想浪费了，想问下该怎么做比较好呢？

深叔：你好，其实返乡置业潮往往发生在大型城市，其中80、90后是返乡置业的中坚力量，离开的原因不仅仅是高昂的房价，工作压力、育儿成本等也是重要因素，小城市因老龄化和发展缓慢不是置业者的最优选，而返乡置业人群中超过一半的人更在意房子的地段位置，一部分返乡置业的人也是为了改善条件，给子女提供优质的教育机会，其实买房的背后也反映出未来人口流动趋势，像你这种情况，既然有深圳的房票，也在深圳工作多年，存款应该是有一些的，就算预算不是很多，可以先买一套郊区小户型的房子，先上车再说，不要一开始就要求很高，过渡几年，后面有机会再置换，总之结合自身的情况，买在适合自己的地方就好。具体详见知识星球内部资料《深叔深圳买房十大顶级思维》。

提问：深叔，你好，我之前听说我朋友说深圳买房还有代持打新的，这种方式购房有效吗？如果这样操作的话会有什么样的风险呢？

深叔：你好，随着对深圳楼市监管的进一步加强，代持打新要逐渐退出历史舞台了，华润四就是一个很好的例子，现在代持协议很有可能被认定为无效，而开发商收回再售对其没有多大影响，甚至可以加价，但是对于购房者来说，如果房源被没收，又不退认筹金，将是血亏。其实代持也不是完全行不通，但是要选对代持人，而最合适的对象就是双方父母，这样的代持是合法合理的，一般代持买房都是低总价二手房，所以就算代持双方关系不够亲密，一定程度上也能减少风险，而银行查贷款资金来源一般来说也不会太严格。总之，未来代持打新都将越来越难，达不到购房门槛的朋友建议及时转战二手房，很多人和新房死磕，最后还是会去看二手，说到底，没有充足的资金、足够的社保以及好的运气，就不要再去打新了。具体详见知识星球内部资料《价值百万的购房逻辑》。

提问：深叔，你好，小孩2岁，预算总价800-1000万的房子，想要在深圳南山买学位房。老师有什么好的区域推荐吗？

深叔：你好，深圳南山学区房价位高居深圳前排。在南山地带，坐拥多所高级中学。总价高的学位房的选择方法以南山区为例子，在南山区教育资源的带动下，南山学位房价格走势变化大。深圳的各大区域教育资源丰富，主要集中在南山中心区、前海、蛇口、南头、华侨城等地，各大中学云集。不同户型定位也不尽相同，一房选强势，二房认准高价值、高辨识度和高品质，三房及四房优势互补，学位房和小区品质可相互补充。买房要认准，尤其体现在学区房上。

另外2房方面，最好选择片区内热点价值高、名校实力强，辨识度高的学位房，前海、蛇口片区值得关注。而在前海，可以考虑南山实验荔林小学或者鼎太小学 南山实验南海中学的学位房，然后再是南山实验荔湾小学 深大附中的组合。在蛇口建议关注育才系小学 育才二中或育才三中的组合。至于选择3房方面，比较好的学位房大多是老破旧或老旧类型的楼梯房为主，蛇口的育才系小学 育才二中或三中是首要关注的方向。如果够不着、看不上这个价位段的优质老破旧学位房，那么建议沿着还改善楼盘品质 更大面积 热点板块 保值能力的方向去找学位房。具体详见知识星球内部资料《价值百万的购房逻辑》。

提问：深叔，你好，我无房户，买房预算在700万-800万左右，户型最好是120平与140平之间，之前想买的房子没摇上号，现在有点迷茫，您有什么建议呢？还可以买哪里呢？

深叔：你好，在深圳买房，购买新房门槛较高，难度也较大，二手房税费成本高，购房同样有难度，想要买到心仪的房子并非易事。如果我们错失了心仪的好房，可以在预算范围之内，选择与目标房价值相近的二手房。如果预算在700万-800万，户型面积希望在120㎡到140㎡的购房者，购房自住可以考虑龙华片区房子，区域地段较好，产品楼龄较新，相对来说配套也比较完善，观澜的大面积改善房与龙岗14号沿线地铁房也值得考虑；购房投资者则可以选择南山区和宝安区的次新学区房，学区房与次新房都会给产品带来不错的溢价，而且流动性较好，升值潜力高。具体详见知识星球内部资料《深叔深圳买房十大顶级思维》。

提问：深叔，您好，手中有一套商住房，16年入手，商贷十年，利率5个点出头。想问下这种房子现在把贷款一次还清卖掉划算么？

深叔：你好，这种房子一直持有不太划算。商住房顾名思义，就是这类房产既可以居住也可以办公，它有别于传统住宅仅仅用于居住，多用于过渡和投资需求，形态多为loft或公寓。商住房有优势如下：不限购，面积小总价低，地段便利；缺点如下：一、产权年限一般只有40年或者50年，而且使用权期满后，“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。二、不能落户，对于急需买房落户的群体来说，商住房也不适合考虑，大部分的商住房都无法迁入户口，对于家中有学龄儿童的家庭，无论购买的房产离学校多近，都无法享受就近入学。三、生活成本高，大多数商住房的水电都是商用标准，而且物业费招收也远高于住宅项目，如果是一大家子入住，多出来的生活成本一定要提前计算。四、居住体验住宅多为板楼，而商住房多数以塔楼为主，相比通风和采光条件都略有不足，另一方面，由于“商”“住”混合，人员比较复杂。具体详见知识星球内部资料《深圳最不能买的几类房产》。

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