自住 投资买新房到底合适吗知乎「房子还适合投资吗」

北京买房：自住 投资买新房到底合适吗？

京楼房长

我是房长，你相见恨晚的买房军师，曾帮助过7000多位家庭买对房，并在买房过程中合理避坑，多数实现大幅财富增值。

房长曾任万科/中海等品牌房企大区总，是北京极少，能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家。同时也擅长全国城市房产研究&北京政策与规划研究。

本人曾在京买过6套房，拥有16余年买房经验，实勘跑盘超过3000个，知大势，懂微操。

房长不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房长属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下精选问答内容均来自“京楼房长”知识星球。

一、星球会员提问：房长好，我是北京户口，在方庄有套04年125平的房子，最近想卖掉换成郊区的别墅，因为想把父母都接到北京来，手里现在还有近600万的现金。

目前我得计划是有两个方案：一是用我现在方庄的房子和手上的钱置换一个好一些的别墅，附近最好有大公园、有地铁、环境也不错的；二是保留方庄的房子，只用手上600万的预算去买个二套，但也想买个别墅。

主要的问题是，方庄这套房子您觉得还有继续持有的必要？是否还会有升值空间？和亦庄、瀛海区域的相比如何呢？

房长回答：

我不知道你现在这套房子是什么小区的、户型怎样、近期的涨幅怎样、同户型过去的流通性如何。我之前讲过任何一个板块都有优质的小区和房源，这种从升值保值的角度上来讲，就属于矮子里的将军，得具体问题具体分析。

仅从方庄板块的这个角度来讲，优势是地段不错、配套成熟、整体居住氛围好、学校集中以外，劣势主要是塔楼太多，社区普遍密度加大，产品也渐渐落后于市场了。方庄虽然是北京曾经的富人区，但经过了这么多年，已然成为普通居住区。所以说从潜力和空间上来看，这个板块只能算是可以跟上大盘的，甚至是稍微有点落后的。跑赢是不太可能了，因为商圈很成熟了，改造空间已经没了。

亦庄这个区域从升值空间上来看，优势很明显，第一价格便宜，第二定位高，第三产业的规划和落实近期发展的很快，亦庄去年在北京14区GDP中排名第5，全年2455亿，增速20%，属于全北京第二，仅次于大兴。因为大兴去年生物医药做了主要贡献。亦庄另外一点就是产业属性好，基本都是高新技术制造业和互联网业，另外还有生物医药。我之前说过能够支撑起高房价的两大核心产业，一是以金融产业为主，二是以科技产业为主。而亦庄就占据后者，而且发展迅速。这也是很多房企爱在亦庄拿地盖新盘的主要原因，因为板块不是空喊话，是真有前途，那么开发商也就有钱图。所以你要换到亦庄这个区域，从保值增值方面来看是没有任何问题的，现在溢价不像通州一样被预期炒的过高，亦庄发展的很低调。

瀛海这个板块在分区规划上来看，属于亦庄核心区的配套服务区，不属于要打造重点产业集群的区域，它的优势在于自然和生态资源优越些，有南海子公园，曾经是清朝皇帝打猎的地方，麋鹿的故乡。其实一提到配套服务，那么核心用意就是补短板了，也就是说亦庄发展起来了，高精尖人才要改善居住环境怎么办，可以住在瀛海。所以说瀛海只能说是亦庄发展起来后的溢出区域，升值速度和空间也受亦庄发展的影响，你要靠南中轴来带动那要等到花都谢了。就目前来看亦庄还没有很好的形成职住平衡的环境，因为基建和生活配套还没有彻底起来，所以需要一定的发展时间，另外溢出区域的价格往往是和核心区也就是亦庄的价格存在剪刀差效应的，也就是只有等到亦庄房价慢慢起来后，瀛海等地的房价才会逐渐随着基建配套的完善而上涨。所以瀛海无论从升值空间还是速率上来讲都不如亦庄。

以上说的都是以升值的角度来讲，另外我也提醒你一下，别墅这种产品属于CEO盘，消费成分更大，不属于投资品。哪怕是市区或中央别墅区等地的，能赶超大牌的也都是凤毛麟角，绝大多数都是长期落后于平均水平，时间越长输的越多。我是不建议你用投资的思路去买别墅的。这类产品你要买，那就是住，房子就是用来住的，是对你居住品质的升级，而不是追求溢价回报。

所以无论你选哪种方案，自住都可以。但是纯投资我建议你优先去选亦庄的住宅，方庄的房子空间已经比较小了，可卖也可不卖。反正持有着只要跟上大盘的也不会亏太多。

二、星球会员提问：房长您好，我在金融街工作，想最近买一套房子用于自住和父母偶尔来京居住，首付预算为160万左右，希望自住的同时能兼顾保值增值。目前在万科东望的82平南北通透高楼层连廊户型（412万，南偏东）和合生me悦低楼层58平东西通透全明户型（371万）之间纠结。

望您从未来增值和流通性方面给予意见。或者您有其他合适的次新小区推荐吗？比如生物医药基地的万科橙，龙湖时代天街等？

房长回答：

东望和me悦，只能说10年之内，都是自住型项目，保值问题不大，因为去买的大多都是刚需群体，投资客占比比较少，他们要是5年后拿出来卖，总不能往低里走吧，但有价无市的可能性是有的。升值方面肯定是短期之内没有多大空间，因为两个旧宫南部区域和台湖都不属于产业集中型区域，目前配套很弱，一般情况下都是先有产业再有人入住，这两个区域相反。而且当地的二手房市场还没有形成，要知道你要将来升值变现靠的是二手房市场，但这两区域旁边的3万多的回迁安置房，交易都不成气候，更别提新房了。

所以只能从主自住，长线周期投资的角度去分析这两个项目。我个人还是建议优先东望。

东望是限竞房，实际上和保障性住房差不多，因为限售缘故，短期的劣势就是没有流通性。远期的话就要看两点：①、产品和周边同等商品房相比有没有竞争力。②、从规划的角度上来讲有没有潜力

先从①来说，东望是万科在台湖拿下的第6块地，也是唯一一块限了价的项目，和之前打造的首开万科公园里、城市之光、翡翠四季等商品房相比，品质肯定会稍微略低一些。这几个项目中也只有东望在20年底出了点小状况（瓷砖变白墙、循环经济产业园），虽然目前已经处理了，且政府也明确循环经济产业园无垃圾填埋、焚烧等项目，只用于地铁检修和再生水厂。但或多或少给后来者还是带有一些阴霾。从配套上来看，东望目前周边还比较荒，再加上正好处于两区交接地，容易成为双不管地带，毕竟通州现在的重心还在放在商务区、政务区和环球影城等区域。好在东望有自建商业，可以填补这个短板，但也得看看以后的招商引资情况了。医疗和教育资源也离得比较远，景山还是主要定向安置东城生源，能分给周边小区多少学位，那就未可知了。并且这一带的配套以及地段优势和街区、次渠相比还是有差距。从小区的环境、楼栋布局以及户型方面讲与已经售罄的融创亦庄壹号等盘相比，也存在了劣势。

第②点，台湖未来的蓝图是环渤海总部基地，其实从10年就开始规划了，到现在为止基本没有什么变化，反倒是企业没来，住宅用地的规划建设先启动了。早年入手台湖的也有不少投资客，基本都是冲着商住这种低总价房去的，限购后套死了不少。之所以缓慢，主要是因为资金落实不到位，直到18年才开始重启，有了些许起色，但进展还是不够快。所以决定人去向和是否留的下来的主要两个方面：产业和配套，都不够成熟，而且发展滞后。所以你寄希望于这里有一定的升值空间，那就得熬时间了，并且有赌的成分。

东望82平这种带连廊的户型，我没太注意，应该这种户型出的很少，好像卖完了吧。和me悦相比，能买南北的还是尽量买南北。带连廊的也尽量买边户，不要中间户。这种户型主要是北向窗户采光和通风的问题，其实自住一般不是太妨碍，但接盘侠有时会比较介意，所以这类户型流通性是一般的。

Me悦就是个刚需盘，还是一个不便宜的刚需盘。之所以要搞这么多低总价小户型，估计是合生觉得纯商房单价过高，大户型高总价的不好卖的缘故。你想当年第一个入市的限竞房就在me悦南面的瀛海府才卖5万出头，而且目前在这个区域内的新房比如和锦诚园、熙悦林语、中铁华侨城和园都是以大户型为主，而且价格不过6万，从销量情况来看，确实也卖不过me悦。为什么说它是刚需盘，也主要在于它的配套和产业不成熟，也就是和东望一样，离地铁近，me悦规划是3块商业用地，但目前还没落地，主要还是仰仗老城区的配套，那得5公里开外了，医疗学校等配套也比较弱。产业就更别提了，旧宫在亦庄发展规划的定位是综合配套服务区，也就是非产业集中区，和亦庄核心区肯定是不能比了。再加上旧宫老城区其实已经很拥挤，光老工业区就占了板块近1/5的面积，要发展只能往东南走，东边目前没有任何规划，而南部离核心区近一些，当亦庄产业越来越成型，人口越来越多的时候，这一片肯定会成为亦庄改善居住品质的地方，因为小年轻、上班族还是比较懒，愿意在公司附近租住或者买房，且亦庄区域不缺低总价的房源。所以无论从哪个角度上来看，me悦都是自住房，要想升值起码得等很长时间。

如果一定要在这两个项目中选，就这两个户型，就算是我都会比较纠结。不过我个人还是更倾向于南北。反正是居住，你主要根据自己的体验来吧。不过，你以你的情况上班在金融街，跑这边来是不是太远了些，4号线沿线不好么？我建议能二手就不要新房，除非你对居住品质的追求很高。

如果二手的话，那以你的预算和通勤，最合适的就是天宫院了，并且也适合投资。

虽然是郊区，但比较大的优势就是产业配套相对成熟，比大多数的郊区地铁板块要强。医药产业这几年也发展的很迅速，大兴去年的GDP贡献主要是依靠生物医药产业，而且近期规划一是生物医药基地会扩容9.1平方公里，35年达到总营收3500亿。这个体量还是很大的，而且一旦扩大产业规模，相应的配套也会升级提升；二是要落实3条地铁：9号线南延、20号线、S6，从未来出行上也方便。

天宫院一带的比较好的小区有万科橙、保利春天里、融汇、鑫苑都汇等，都挺保值，近几年涨幅也还可，你抽空都去看看吧，感受好觉得不错就找我分析，因为你比较偏自住，每个人对于居住舒适的要求不同，我就不给你指定的建议了。

三、星球会员提问：您好，我想尽量在朝阳区或靠近朝阳的区域买个总价420万以内的房，用于自住，希望离地铁近，小两居、带电梯的，首付有260万左右。北京无房无贷，外地也没有贷款，应该算是首套。不想考虑孩子上学，因为单身刚毕业没多久。想着先买个自住用，过个5-8年卖出，看您之前提到过朝青、双井，另外还有方庄、大红门等板块，您觉得怎么选呢？另外有小区推荐吗？劳烦房长给参谋参谋，谢谢

房长回答：

在确定板块之前，得先看你预算可承受范围内的落脚点有哪些，420万总预算，两居、电梯临铁，那么也意味着无法在朝青、双井上车了，我也没有合适的推荐，因为基本是落不到好房子上。

方庄这个区域我之前讲过，最早是北京富人区，地段配套好，房价也比较高，你能够上的就是gogo新时代和芳群园一区，gogo楼龄新，但小区一共就几栋楼，类似于公寓住宅、人多佣金且户型不好，这个还是算了。芳群园一区属于老旧小区，物业偏弱，你能买个50/60平带南向的户型，住是可以，但小区涨幅一般，一是自身属性不够好，二是方庄也没有什么优质产业，纯纯的自住板块。所以房价这些年起色都不大，也就是因为地段因素，能跟随大盘，跑赢得都是品质较高的小区。

大红门这个板块涨幅其实也不明显，基本处于微涨状态。虽然商务中心的远期规划还不错，但是改造难度大，需要比较长的时间，这个板块需要长持才可以。你的时间还可以，我优先建议这里。大红门典型的小区就是珠江骏景了，当然板块附近还有些不错的，比如阳光花园、上海建筑、建邦华府、慧时欣园等，你可以都扫一圈，实地也看看，这几个价格都比较高可能会超出你的预算。

买这种潜力地段的逻辑就是要挑品质好一些的小区，户型可以牺牲一点，但是小区环境、物业管理、位置、配套一定要好，这样的房子保值强，升值也好，供参考。

四、星球会员提问：房长好，我是首套首贷，首付180万上下，想看个350万以内的二手房，自住保值为主，目前看了新宫和小红门的房子，请房长帮助参谋参谋，这两个片区，哪个有优势呢？或者有没有小区推荐？

房长回答：

小红门肯定不如新宫了，小红门这一带属于两区交接，朝阳、大兴双不管地带。小红门这一片的标杆小区江南山水和恋日绿岛，都跑输了大盘。江南山水别墅、住宅都有，别墅就不用说了，本来接盘侠就少，跑输是正常，但住宅也跑输了将近15%，这就说不过去了吧。恋日绿岛08年奥运会那会比北京均价都高，这么多年过去了，才4万多，现在北京大盘都6万多了。目前朝阳还是只顾北的态势，东南的发展还兼顾不到，所以等着一带起来，那得握个至少10年。

新宫属于纯居住板块，没什么产业，同属两区交接，但比较有优势的是配套、交通方面要好的多，再加上这几年房企多在此拿地，或多或少也带动了一些配套的发展。有较为完善的配套且居住属性较强的板块，自身虽然产业不行，但离产业集中区例如丰科园、西红门近的，也是有一定的升值潜力的，不过就是受制于产业片区的发展和溢出，所以时间比较长，如果能选新宫尽量还是选新宫吧。

你要让我推荐，我并不知道你的具体需求，你需要告诉清楚，自住总得说明你上班地吧，再就是对小区房源属性方面有什么具体想法。这么帮你看，也就是亦庄、丰科园、天宫院会有些适合你的，但是我不知道是不是能满足的你的通勤需要。

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