上市首日破发 鲁商服务成长性让人担忧
来源： 2023-05-22 16:16:56
记者 李殷婷
今日（7月8日）上午，鲁商服务（HK2376，股价4.43港元，市值6.01亿港元）由港交所正式登陆资本市场。上市首日，鲁商服务即破发，截至收盘报4.43港元，下跌25.17%。
从单纯卖房、收租的盈利模式，到角逐物业行业，是房企改变寻求新增长逻辑的佐证。
正如鲁商发展在2021年年报中提到的那样，随着房地产行业现已回归民生属性，行业进入缩表出清阶段，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式已经不可持续。
那么，鲁商服务是一家什么样的企业呢？
鲁商服务成立于2006 年。其成立之初，银座久信、银座商城各自持股 90%、10%。几经变更后，鲁商服务分别由鲁商发展、鲁商创新各自持股占比 95.1%、4.9%。
数据显示，近三年以来，鲁商服务营收、净利润、毛利率都呈现出上升的态势。其中，公司毛利率2021年为25.37%。
25.37%这个数值是怎样的水平？其实很一般。
权威数据显示，2021年，物业上市公司毛利率均值约29.1%，而社区增值服务毛利率普遍在35%以上，甚至不少企业超过60%，很多房企显示出超强的盈利性。
鲁商服务未来的成长为何被一众媒体诟病，上市首日，便被泼了冷水。
公开数据显示，鲁商服务在管面积近9成集中在山东。
截至去年年底，鲁商服务的签约面积约为2618.1万方，在管面积约为 2286.9万方。位于山东省内境内的，分别占比 91.12%、88.63%。
鲁商服务的业务主要是物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。其中，承物业管理服务，主要来源公司鲁商发展。
对应到收入上， 2019 年、2020 年、2021 年，来自鲁商发展所开发物业的物业管理服务收入，占鲁商服务物业管理服务总收入约 98.7%、97.0%、 87.7%。
因此，无论是从业务创新，还是从开疆拓土，实现跨越式发展来看，鲁商服务似乎都仍有很长的路要走。
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