货币收紧对楼市的影响「货币存量」

2021年，楼市调控手段迭出；2022的上半年，救市调控千方百计。

年过半途，尚有秋冬，笔者送四字批语：且得折腾。

怎么个折腾法？笔者的观点已在标题。

今日推文，关于楼市和行业，总结上半场，写写下半场的短与长，从全国再到杭州这只麻雀。

| PART 1 |

上半年楼市数据出炉，蝉联领跑全国土拍成交额的杭州绝对是最抗压的市场之一，在二线城市里甚至不用加之一；

这意味着杭州市场的情况足可以反映全国主要城市的楼市状况，大白话说，尖子生的考分能反映卷子难度和普通娃的成绩。

杭州的半年成绩单，根据透明售房网的数据显示：

▲近7月杭州新房签约数据，数据来自杭州透明售房网

杭州2022年1-6月，十区新房成交近5.2w套；

▲数据来自杭州贝壳研究院

仅就住宅而言，供应4.1w套，成交3.4w套，其中6月冲刺贡献明显，k11、海潮望月、IFC、杭珹等热点楼盘开盘总算给市场打了一针鸡血，尽管如此，去年年中新房成交11.5w套，同比砍了2/3；

量虽跌，均价走高，显示了明显的分化，越贵越被偏爱得有恃无恐，越容易得到的无人问津，临安、富阳去化周期飞速拉长；

▲数据来自杭州贝壳研究院

二手房不用说了，不管是17w套还是20w 套的统计口径，杭州库存高毫无疑问，517新政后六月成交了6700多套略有拉抬，但放在去年上半年，这个数据着实不及格，加上后续的交付供应，就算回到8k-1w的成交，正常房源去化也得两年多；

▲十区2021至今二手成交数据，来自杭州贝壳研究院

土拍方面，看数据还是很争气，两轮出让金收入达到1383 亿，但经过第二次土拍之后，第一次土拍中“杭州走出独立行情”的论调几乎不见了；

▲杭州二轮拿地各房企情况

事实证明，更多是沾了滨江和一众兄弟的行情，笔者认为有赖于“生活品质之城”时期本土房企的品控口碑，以及滞后的城建速度（浙江省会到今年地铁才组网）；

如果像郑州那样盖楼到处烂尾，像南京一样2000年地铁就开工，杭州未必有“还在发展快车道”的故事可讲；

数字不会骗人，杭州已是学习委员一般的成绩，然而和去年比依然下滑严重，放眼全国，其他城市数据的惨想必不用笔者罗列；

市场将倾，泥沙俱下。

| PART 2 |

▲惨了大半年的房地产

为了救市，上半年从3月下旬开始，各地开始出台显著的楼市松绑，中央相继降准降息，地方上跟进降首付比例、LPR下调、以农作物换价、郊区不限购、二三胎多一套等等措施；

但数字不会骗人，国家统计局数据商品房投资、销售、景气指数1-5月躺得很平，6月数据中旬出，不出意料因为6月的冲刺应该稍微会好看点，但难掩颓势；

▲惨了大半年的房地产

笔者总结各地前半年的救市，在供给端出招，无论是钱还是货，效果已然不好；

钱上降首付比例、降LPR给的优惠非常有限，货上烂尾担忧和质量不忍直视的期房导致的信任危机严重；

老百姓怕了也学聪明了，知道分化明显，那就不出兔子不撒鹰，只买保险标的，甚至因为远高于2015救市的新房门槛，这些操作变成了给富人省钱的措施，真刚需倒买不到房了。

发了一定量的水，5月的M2已经抬到了一年前的水平，M1却还是不温不火甚至走弱，反弹的态势不明显，经济修复基本面仍然需时间，这意味着老百姓捂紧钱包不放还会持续一段时间，企业部门还要回血，居民部门大上杠杆的意愿不强；

▲M1（狭义货币总量）/M2（广义货币总量）曲线

前半年的总体概括：经济刚出泥潭，大部分人无暇顾及买房或观望情绪浓烈，货币救市效果有限，再次放水容易南辕北辙。

用杭州举例，大白话说，货币放水，不是想看杭珹、K11、IFC这么几百千余套房子被富人用更低的资金成本拿走，而希望临安、富阳、临平、萧山郊区的平价房去化快起来；

这样又解决大量刚需住房，又稳住周边土地价值让开发商愿意拿地，财政细水长流，周边吃到利好，这才能良性循环，而不是把本来发展极高的房价又做出一个珠穆朗玛峰来；

事与愿违，水都蓄到了城市核心板块，结果豪宅品质改善化，改善二手价格倒是豪宅化了，郊区预期冷透，画饼不香，城市化长线的蓝图怎么推进？

| PART 3 |

因此，笔者大胆预言楼市的下半场：短期即下半年货币手段会全面转向财政手段，出台的政策要在需求端大做文章，尤其是第三季度。

简单来说，定向给就业，给收入，给资格，给钱包信心。

就业端，要让城里过剩的劳动力下沉到县城，北上广深只是中国的封面，2.5亿乡镇人口，算上农村7.5亿，贡献了1/5GDP的县城才是中国的底色；

城镇化城镇化，不能光有城，荒了镇，但大多数县城的资源给的远远不够，城建水平像90年代；

既然20多个主要城市的市区注定吃不完这些人口，良性的“纾解”是必然的，这方面发改委和国务院在5月已然定调，县城是这次投资基建拉抬经济的着力点；

收入端，给企业减税退费，给老年人提退休工资、医保，居民发消费券这些基本的没什么好说，郑州棚改给“房票”的操作各地会纷纷效仿，最近张五常先生向中央提出建议，从土拍收入切出部分转化成购房券，这也是个很新的思路；

给资格，这个和城市关系最大，房价不能暴跌，注定要给富人放松放宽限购条件，让他们多买、容易买，日后多交税，在持有端调控；

理性地看待，富人去买好的新房，二手高价接盘的会少，投资客总把历史最高成交价当小区均价，以几乎丧失流动性的代价筑起价格壁垒，搞虚假繁荣；

抽调接盘的富人去往新房池子，不是顶级资产的价格迟早会回到理性价值，这对真的改善买二手也是好事，说真的，让一个富人更富，换10个普通人少当冤大头是好事。

做大中产阶段，让中间层少付出无意义的资金成本，比不让少数富人更富更符合共同富裕的精神。

仅就杭州来说，改善大胆上拿着钱挑项目，新房的供应多、需求端利好会加码，除了有诚意的房东出售的、自用确定性强、价格不离谱的二手房源可以考虑，其他的安心摇新房就是了

| PART 4 |

再看下半场的中期，3-5年，牵扯到行业和中国后续的经济结构转化，与每个上了车的人也息息相关。

很显然，这两年国家层面想对国民经济“换柱”的心思昭然若揭，如果不是房地产与土地金融绑定太深，地产的今天不会比教培的下场好太多；

借这两天民转公消息的沸沸扬扬来说，为了教育公平下了雷霆手段，高层的目的也十分明确，一切阻碍年轻人生娃的压力都要力克，关乎国运，房地产不会例外。

如果中国经济想细水长流，作为支柱产业的房地产，大量民企融资来自外债的情况是不可容忍的，这意味着经济内循环可以被跨国集团干预，发展红利还要海外被分一杯羹；

因此，相当部分民企的暴雷、收缩、被并购是必然，时势不可违，残酷但确实活该；

教员曾在建国初期推行“打扫干净屋子再请客”的外交方针，这在如今行业的整顿上也适用。

▲2022 1-5月中国房企拿地与面积前10强，几乎国家队

这半年的数据显示，地产企业国进民退的格局已基本形成，国家队做事，图利就不是第一位了，双轨甚至三轨的道路铺成明晰：

1、豪宅一轨，富人的扛通胀工具，日后在富人间流转，不流转也可以作为资产的抵押品，例如上海的老洋房、翠湖、徐汇滨江、汤臣一品，就当买古玩字画了，价格就是一个愿打一个愿给，和大多数人没半毛钱关系；

2、商品房一轨，部分活下来的优质开发商和国企每年做一定量商品房开发，剩下的转型代建、服务、租赁、下乡等等，至于财政不够，轨铺完了税还会远吗？

3、保障房一轨，国企占据大半商品房市场以外，会加快保障房、共有产权房建设，同时投入到有强产业、能聚集起人的县城、乡镇，比如义乌、曹县、慈溪、横店等等，当然大部分人口外流的三、四线地区，没有拳头产业老龄化也严重，注定没落；

以上的判断来自我国三部分的宏观杠杆率结构，企业和居民部门已经不堪重负；

▲近10年宏观杠杆率三部门情况，数据来自国家统计局，国家资产负债表研究中心

意图通过投资基建带动经济，就需要政府部门扛起来杠杆，通过一定财政赤字货币化，直接下场去耕耘更细分、更下沉的市场，让人员、企业在经济里转起来就不会滞胀；

大白话举个例子，比如说永康五金业很强，但城建、教育、医疗、康养配套没跟上，发迹的小老板不会将这里的房产视作投资，如果把永康的配套和城建做起来，全世界做五金行当的都往这跑，人口流入，城市上升，房产就可以锚固住一部分人，别都挤到杭州、上海；

当然，这还是“以空间换时间”的权宜，等产业升级的时间，等居民收入上升的时间，等“消费”的马车可以替代“投资”来奔跑的时间。

软着陆的精神在于，不是让人跳下去，而是让地坪升起来。

| PART 5 |

不管怎么说，当货币转向财政调控，政策市转向探索需求，抓住稀缺标的或是粉盘上车，下半年是切切好时机；

复苏虽尚早，筑底已明朗。

-END-

文/一叶 编辑/一叶