收入低能贷款买房吗「靠工资买房」

大家好，我是蓝白。

5-6月，是各行各业复苏的窗口。

像PMI，重新回到了荣枯线以上。

汽车销量、制造业订单、30个大中城市销售面积、发电量，都在回暖，上个月已经跟大家聊过了，没什么新鲜的东西可讲。

至于消息面，也比较平淡。

货币政策，易行长接受了一个采访，表态还是偏中性，不用过多解读。

财政方面，税收增加，卖地收入降得很凶，也已经写过多次了。

还有一些帮扶纾困的政策，没什么新的内容。

宏观没什么可聊的，那就聊聊微观。

这两个月，我们可以发现一个典型的现象：

楼市调控的边界，开始收缩了。

啥意思呢？

你看，2022前几个月，不管哪个城市，发布哪些调控宽松政策，比如郑州重启棚改，哈尔滨放开限售，福州放开限购，都顺利发布并实施。

这俩月呢？

南京发了二手房不限购的措施，当天叫停。

郑州刚要实施20%首付，也被叫停。

前两天济源刚发了房贷断供延期，允许首付分期的政策，马上就删文。

这就很有意思了。

明明土地市场、新房销售都没有起色，这些城市急不可耐地放松，政策却反复出现“一日游”，这只能说明：

楼市调控的边界，正在收缩。

换句话说：各个城市，不能“无底线”式的放松。

蓝白之前跟大家聊过这个逻辑，“一日游”释放了两个信号：

1，地方上对楼市低迷的容忍度，是有极限的，只要销售和土拍不恢复，招数会越来越猛。

2，高层对于调控宽松的尺度，同样是有极限的，不能出现无底线式的放松。

看起来很矛盾，其实很容易理解。

地方上，求的是销售和土拍迅速回暖。

这关系到辖区的财政、投资和消费，关系到基层开支，固定资产投资，消费信贷，整个城市的考核成绩单。

上面呢，对楼市的调控态度是不一样的。

房地产还是支柱，是可以放松，但不能重走老路，否则从2018年到现在，祭出的二手房参考价、三道红线、限贷令，全都白玩了。

地方上发出宽松政策，是救房地产的冲动。

忌惮被约谈问责，删掉通知，是不想引人注目。

还是熟悉的配方，熟悉的味道。

是的，从经验来看，只要招数不断，这次一定能见效，时间早晚的问题，药效快慢的问题。

但问题是，老的“三板斧”，只针对低收入刚需的低首付刺激政策，拉动楼市的边际效用，越来越低，消耗的时间也越来越长。

兴业宏观7月2号的报告里说，在期房销售占比远高于现房的背景下，需要重塑购房者对房企信用资质和期房交付质量的信心。

2022年前5个月，住宅现房销售累计同比增长4.0%，期房销售累计同比下降31.4%，表明购房者担忧房企交付期房的能力，转而选择购买现房。

此外，优化二套房认定和首付比例等要求，激活二手房市场。根据贝壳研究院估算，全国改善型换房需求占到50%-60%。

因此，可以考虑通过优化二套房认定政策等方式，更好满足居民的合理购房需求。

说白了，楼市缺的是信心，而不是各种花式刺激低收入者上车的手段。

信心，跟首付高低无关。

预期只要强，首付再高，也拦不住抢房摇号的人。

10个楼盘有7个都停工了，首付再低，也担心会出现“钱房两空”。

报告里还提到，全国的改善型换房需求，占到50%-60%。

正反都是一张嘴。

往好里说，这个数据，说明大家对住房品质升级的追求越来越强烈。

往坏里讲，意味着，低收入刚需的空间，不断被挤压。

西南财大报告说，从全国城镇家庭新购房的目的来看，投资性需求占了58.2%，改善型需求占了26.7%，而首次购房的真刚需仅仅只占到15.1%。

这意味着：10个人买房，真正没房的首套刚需，可能只有2个人。

兴业证券曾经测算过各城市首套房刚需占比。

2018年的时候，是投机情绪最旺盛的阶段，京沪深首套刚需均不足30%，而青岛、大连、无锡、苏州、东莞，都不足20%。

一边是购房者对期房交付的信心降到冰点。

重建信任，需要一个漫长的过程，两年还是三年，谁也说不准。

另一边，在一个充斥着投机、改善、置换的市场里，可着县城、农村的低收入者“薅羊毛”，这些群体很难再贡献购买力，劲没使对地方。

所以，我们才看到，像苏州、南京和杭州，限购、限售的笼子开个口子，就有不少改善置换、多套投机的需求释放。

而济源背后，代表的大量三四线小城，除了不断降低首付门槛吸引低收入家庭，也确实想不出更好刺激楼市的办法了。

大城市，依然是投机套利者的狂欢场。

小城市从高空自然坠落，无论怎么刺激，需求还是一蹶不振。

这两条路，都不是长久之计。