福州地铁对房价的影响「福州地铁越修越慢」

在过去，楼市黄金时期，房价普涨时代，很多房企几乎躺着都能赚钱。

在那个时期“红盘”比比皆是，热销数据也没有太大的参考意义。

而在疫情反复、楼市冰封，市场观望情绪浓烈的当下，还能让市场“破冰”、热卖的产品，才是项目价值真正的彰显。

潮水褪去，才知道谁在祼泳，谁在前行。

去年11月23日，万科金域缇香首开，蓄客仅两个月，开盘当天就去化80套，成交均价2.15万。

去年12月26日，万科·城市花园开盘当天去化178套，去化率72%，且多次夺得五区 闽侯住宅周成交榜冠军。（数据来源CRIC2022.1.3—2022.1.9/2022.2.7—2022.2.13）

今年3月15日，万科城市之光首次开盘，更是吸睛无数。CRIC数据显示，开盘当天去化397套，去化率87%，让市场刮目。

仔细梳理后可以发现，以上逆市热销楼盘都有一个共同点，它们都有轨道加持，几乎都是

地铁房。

万科金域缇香，双地铁、双站点楼盘，位于地铁1号线与6号线交汇换乘站——下洋站；

万科城市花园，附近就是地铁5号线厚庭站，未来周边还将规划地铁8号线经过；

万科城市之光，社区负二层直通地铁4号线半洲站展厅，下楼即达地铁站；

但是，仅仅依靠地铁，就能支撑它们的现象级热销数据吗？

答案当然是否定。

毕竟，福州当前在售的地铁房也不少，但并不是每一个都能热卖，它还需具备另外两个重要因素

品牌力和产品力。

众所周知，近两年很多房企深陷资金链危机，甚至面临暴雷，因此企业品牌实力已成为众多购房者买房首要考量的条件。

同时楼市进入下半场，房价普涨时代已经过去，分化日益加剧。此时，楼盘品质，房企产品力已日益成为未来影响房价高低的一个重要指标。

总之，「地铁房 品牌力 产品力」这样的组合才是当下房产置业的宠儿。

1

把握城市风口

“一辈子，总要住一次万科”，虽然不知道这话是从何时起流传。但是，就这么一句话，充分表达了人们对万科这个品牌及产品的充分信任和肯定。

其实，在福州市场上，并不缺高品质的开发商，但很多人却对于万科产品“情有独钟”。

这究竟因为什么，万科在产品的打造上又有哪些独到之处？

其实，仔细回顾万科在福州一路历程，可以发现它的每一个项目，几乎都是板块的标杆。

从2007年万科入榕起，他就像一位规划大师，每一次都能精准的把握城市发展风口，以惊人的胆魄布局全城。

2007年五四北正值板块开发初期，万科首入榕城，在五四北开发了万科金域榕郡。

虽然开盘均价远高于周边竞品，但凭借着琴亭湖的地段和万科品质，成为当时红盘。

金域榕郡成功奠定了万科在福州的口碑基础，“一辈子总要住一次万科”成为福州人茶余饭后津津乐道的楼市话题。

2010年闽江北CBD规划落地，拉开建设序幕。

万科在闽江北CBD带来了金域系在福州的第二个作品——万科·金域中央，打造一栋170米、一栋190米高的超高层住宅。

▲矗立于闽江北CBD的万科·金域中央，图片来源于网络

金域中央与国际金融中心ifc、升龙环球中心icc等城市天际线交相辉映，成为福州高端精英人士标榜身份与地位的天际大宅。

2015年全国首届青运会在福州举办，美轮美奂的海峡奥体中心在飞凤山脚下拔地而起，从空中俯瞰宛如一个巨大的海螺，当之无愧的成为榕城又一地标。

▲万科·翡翠里溪望实景图，来源于网络

2017年万科依托奥体中心的城市繁华与飞凤山的自然生态，在奥体板块带来了它的高端翡翠系作品——万科翡翠里溪望和凤栖

从生态、低密、产品、精装等多维度革新升级，为奥体的改善社区书写了新的标准。

当然，万科带给福州的作品远不止这些。

从五四北、闽江北CBD、奥体到台江排尾、烟台山再到金山、三江口，万科交出了一个又一个人居标杆之作。

甚至，房价也是标杆。

比如金域榕郡，时隔15年二手房平台上挂牌均价3万2，对比其周边一众1万8到2万3的房价，高下立见，甚至远超同区域新房价格。

▲二手房价，图片来源于网络

另外，万科金域中央4万4，万科翡翠里•溪望3万8，它们的二手房价普遍高于周边社区。

▲二手房价，图片来源于网络

这种房价上的“偏爱”，可能也是市场对万科产品的最中肯评分。

从战略布局线路来看，万科摸准福州城市发展脉搏，精准把握发展风口，助力城市更新和人居品质提升。

2

地铁时代

楼市“赛道”变了

当很多人的置业选择还圈囿在“三环”以内时，一不留神，新时代的列车已呼啸而来——福州进入都市圈时代。

2021年福州GDP破1.1万亿，重回全省老大位置！

在都市圈和强省会战略的政策红利叠加下，福州新一轮城市的顶层规划跃然而出——争创国家中心城市。

这就要求：

1、人口要破千万

到2025年，福州GDP达1.7万亿以上，年均增长7%以上，常住人口超1000万人，城市首位度25%以上。

2、建设现代化国际城市

要争创国家中心城市、国际性综合交通枢纽城市，辐射带动福州都市圈一体化发展，初步建成具有影响力的现代化国际城市。

这其间，关系到城市框架亟需拉大，特别明显的就是近期官方宣布“四环时代”开启！

而按照汽车时代，城市半径大约延展到30公里，比如中心城区，闽江两岸，从北到南的距离不超过25公里。

对比，轨交时代，地铁运行速度可达汽车的两到三倍，城区半径可以拉升到50公里以上。

地铁，成了拉伸城市骨架的新引擎。

▲福州地铁，图片来源于网络

对于城市发展而言，地铁引导城区人口迁徙，为新城区带来活力，缓解老城区压力。

地铁延伸的方向，拓展城市发展，改变城市发展格局。

当前福州已开通了地铁1号、2号、5号线，明年4号线将通车，后年F1滨海快线也会开通，6轨时代呼之欲出。

同时按照不久前官方发布的《福州城市轨道交通线网规划（修编）公示》，至2035年福州要建成16条轨道线路，其中市区线12条、约424km，市域线3条、约135km，城际F1线约62km，构成“环 放射、两网互联”的布局方案，让三江口副中心、科学城副中心及外围七个组团都实现了覆盖。

▲轨道交通示意图，来源于网络

站在时间的维度上，我们欣喜地看到，福州地铁时代正汹涌而来，一个现代、发达的立体轨道交通网跃然眼前。

当城市规划蓝图变了，发展风口变了，楼市赛道，同样也变了！

众所周知，地铁线路一旦打破城市空间限制，买房逻辑也会被重塑，所以

都市圈时代，「地铁盘」成了置业新宠。

“有没有地铁站，离地铁站有多远？”这些都成了人们买房时最关注的焦点之一。

甚至，还有研究数据显示，地铁枢纽3公里范围内，每近1公里，住宅价格会增加6%-9%，而距地铁站步行5分钟内的地铁上盖物业价格甚至可增加42%。

反之，距地铁3-4公里的物业，会比距2-3公里的物业价值衰减24%。

3

地铁，重塑地段价值

正是洞悉了城市轨交发展趋势，这两年万科频频在地铁沿线拿地，开发了不少地铁盘和TOD项目，比如天空之城、城市花园，金域缇香以及城市之光，市场反响都很不错。

入榕15载，万科精准把握城市发展脉络，坚守长期主义，一次又一次以前瞻之姿，谋篇共局，与福州共兴共盛。

地铁，城市公共交通中的担当，辐射范围广，可缩短板块距离，拓宽生活半径。

同时，地铁聚合资源，导入客流、物流、资金流，聚集经济效应，重塑地段的价值。

1、地铁拉近板块时空距离，改变出行方式

相比地面交通，地铁没有了红绿灯停留、避让等烦恼，让“地点”与“时点”更精准，时间计量也从小时变成了分钟。

地铁口的便捷直达性，拉近了板块间的时空距离。

城市之光社区负二层直通地铁4号线半洲站展厅，下楼即可到达地铁站点，通过4号线3站到鼓楼，7站到东街口、三坊七巷。

▲示意图，来源于网络

地铁4号线被誉为“换乘之王”，与已开通及规划中的11条地铁线路交汇换乘，未来城市之光的业主通过4号线半洲站，可以便捷的通往城市各个区域。

万科金域缇香与云城项目位于三江口下洋，没有地铁之前，自驾去东街口的话大约21公里，需要约45分钟。

▲地铁规划图，来源于网络

金域缇香距离下洋站约150米，云城距离三江口站同样也只有约150米，业主乘坐地铁1号线到东街口只需三四十分钟。

其中，下洋站下半年将与6号线换乘，一站到长乐。

2、TOD改变生活方式

TOD是一个以公共交通及轨道站点为中心，集合商业、办公、居住、休闲娱乐等配套一体的复合型轨道交通系统。

不同于普通地铁站，TOD更注重城市功能空间的贯穿度，相当于说，一个TOD就是一座微型城市。

万科城市之光是一个典型的TOD项目，结合地铁4号线半洲站、2万方商业、住宅楼以及橘园洲创意产业园，充分优化城市结构及资源配置，实现楼上居住，就近办公，门口购物，地铁出行，重塑城市生活空间。

▲城市之光配建商业，图片来源于网络

对于未来业主而言，出门下楼直通地铁站，轨交出行全城通达，吃喝玩乐家门口一应俱全，上班工作步行即达。

3、地铁聚合城市资源，重塑地段价值

地铁开通带来的不仅是交通的便捷，更是沿线区域价值提升的动力引擎。

对于城市之光来说，主要是TOD强大的资源聚合作用。

TOD项目需要对土地进行大规模混合开发，打造集住宅、商业、轨道交通、办公等功能于一体，开发强度大，城市资源密集度高。

这就意味着同样一块土地上，TOD项目所聚合的城市资源、资金、人口更多，对地段价值有更强的重塑力。

▲城市之光区位，图片来源于网络

城市之光所在的橘园洲地块，在没有地铁之前，在金山并算是核心地段，但有了地铁之后，特别是通过TOD模式对城市资源的聚合，让地块的附加值极大提升。

再凭借着橘园洲天然的乌龙江滨江资源，让城市之光的地段实现了逆袭。

对于金域缇香和云城来说，首先地铁导入大量人口。

下洋片区布局有双地铁、双站点地铁线网，有密集的轨道交通布局，板块间的时空距离缩短了。

▲金域缇香区位，图片来源于网络

相对于老城区，下洋片区有房价优势和生态优势，未来也将导入更多的人在此安家置业。

其次，下洋片区城市定位高。

规划显示，下洋片区城市功能定位为总部基地和商务金融，规划有总部大楼集群。

▲规划效果图，图片来源于网络

除了轨道交通优势突出外，万科产品价值同样独具特色。

●稀缺自然资源加持

随着城区闽江、乌龙江沿江土地资源开发进入尾声，加之“两江四岸”管控文件出台，未来福州主城区江景房也将日益稀缺。

但是，万科这几个项目地块都是赶在风口之前进行布局，所以才有了万科城市之光的眺瞰乌龙江江面900米绝美江景；

▲城市之光区位，图片来源于网络

万科金域缇香社区可观赏旖旎的马航洲滨河风光，万科云城可环270度瞰江稀缺滨江优势。

●户型设计，舒适与实用兼具。

在市场上，万科的产品户型设计，一向极具匠心，这几个项目也不例外。

万科城市之光

92㎡户型，设计了福州少有的L型瞰江阳台，270°环幕眺看绝美江景；

▲92㎡户型示意图，来源于网络

132㎡全明户型，在满足一个大家庭生活需求的前提下，将厨房安排在对卧室影响最小的北面，做到动静分离。

▲132㎡户型示意图，来源于网络

这样就算早上早起做饭也不会影响到各个房间的休息，特别是老人房。

万科金域缇香

▲87㎡户型示意图，来源于网络

87㎡户型搭配约6米大面宽阳台，就算刚需也可以实现阳台空间自由。

总之，通风采光及景观视野，在同类产品设计中都称得上数一数二，硬核设计使它们具备 “爆款”基因。

●万科物业口碑好。

最早，万科做地产起家就是他的物业，很早以前万科就参照日本SONY的服务体系，理解SONY全球服务理念本质，移植嫁接创新到房地产物业领域，最终十年磨一剑重于成就“万科物业”金字招牌；

甚至很多别的开发商楼盘还以引进万科物业为一大卖点，所以这几个作为万科“亲生”的项目，自然物业也就不在话下。

去年还有媒体报道了万科金域榕郡给业主发百万红包的新闻，让很多其他小区业主羡慕不已，这也成为福州楼市中的一段佳话。

总而言之，这些产品所有前瞻和规划、精工和细筑，社区与服务，都凝聚成美好生活的模样，因此，万科城市之光能在冰封期，以黑马之姿跑赢大势，说是意外，却也是情理。

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结语

马云曾说，不是实体不行了，是你的实体不行了；不是市场不好了，是你的市场不好了！

这句话放在房地产领域，同样适用。不是房地产市场冷了，而是没有竞争力的楼盘市场冷了！

所以，当万科喊出“黑铁时代”，那也只是别人的“黑铁时代”！

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