万科企业2020年三道红线「万科A三道红线」

3月30日晚间，万科发布2020年年报，并于3月31日上午举办2020年度业绩推介会。

2020年房地产行业受疫情影响严重，各大房企的营收增速均有不同程度的下降。年报显示，万科去年实现营业收入4191.1亿元，净利润415.2亿元，同比分别增长13.9%和6.8%，增速放缓；开发经营业务实现合同销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%。

营收及净利润增速下滑幅度较大

报告期内，万科实现营业收入 4191.1 亿元，同比增长13.9%；实现归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比增长 6.8%。

万科营业收入和净利润增速略逊于投资者普遍预期。回溯过往财务指标，2016年-2019年万科营业收入增长率，除2017年以外，其余年份均保持在20%以上，而2020年营收增长率仅13.9%，下滑幅度较大。

在净利润增速方面，2020年万科净利润同比增长6.8%，为近五年来首次个位数增长。

分项来看，房地产开发业务及相关资产经营业务依然是万科的绝对核心业务，营业收入为 4004.5亿元，占比 95.5%；物业服务营收154.3 亿元，占比3.7%。与往年对比，各项营收占比相差甚微。

近年来，万科正加速业务转型，甚至喊出来了“去地产化”的口号。除了房地产开发和物业服务外，万科还在租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务、酒店与度假业务、教育业务等领域大展拳脚。

但实际上，2020年，万科房地产开发业务收入占比仍高居不下，其次是物业服务，其他领域收入合计占比仅为0.8%，转型较为缓慢。

毛利率连降两年，盈利能力有所减弱

报告期内，万科毛利率为29.25%，较 2019 年下降7个百分点，房地产及相关业务的毛利率为 22.6%，较 2019 年下降 4.6 个百分点；全面摊薄的净资产收益率为 18.5%，较 2019 年下降 2.18 个百分点，加权平均净资产收益率20.13%，较 2019 年下降 2.34 个百分点，盈利能力有所减弱。

回顾万科2019年业绩，毛利率由2018年的37.48%下降至2019年的36.25%。其中，房地产及相关业务的毛利率为27.2%，较2018年下降2.5个百分点。毛利率连续两年下降，可见万科盈利能力有所减弱。

在去年万科的中期业绩会上，万科财务负责人韩慧华曾对毛利率下降的情况进行说明。她表示，2019年是万科毛利率高点，因为大部分项目都是在2017年、2018年销售的高点结转的，而近年来地价占售价比持续上升，毛利率下降是整个行业的一个长期的趋势。

销售金额7041.46亿元，增速加快

2020年初，受疫情影响，全国商品房销售规模一度大幅下滑，随着疫情防控形势的好转，3月后市场逐步企稳回升。全年来看，全国商品房销售面积为 17.61亿平方米，同比增长 2.6%；销售金额 17.36 万亿元，同比增长 8.7%。

从万科表现来看，2020年万科实现销售面积4667.5万平方米，销售金额7041.46亿元，同比分别增长13.5%和11.6%，均高于全国平均增速，相较于2019年的1.8%、3.9%，增速明显加快。

万科在全国商品房市场份额约4.03%，在23个城市的销售金额位列当地第一，在14个城市排名第二。

疫情对房地产销售的影响毋庸置疑，但在多地提倡“就地过年”的背景下，疫情对回乡置业板块的冲击更大，而部分热点一二线城市，受益于人口流动性下降，“刚改”需求迎来了一波集中释放，居民购房热情不减。

三道红线两道达标，资产负债率略超标

去年下半年，“三道红线”融资监管新规出炉。万科在2020年报《致股东》中称，2020年“三道红线”的出台再次改写了行业规则，其影响并不亚于当年的土地招拍挂制度。依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”。

“三道红线”分别为剔除预收账款的资产负债率小于70%，现金短贷比大于1倍，净负债率小于100%。

截至2020年底，万科剔除预收账款的资产负债率70.4%，现金短贷比1.8倍，净负债率18.1%，其中仅资产负债率略超红线。自2018年以来，万科这项指标持续下滑，2019年底，万科剔除预收款后的资产负债率约为76%，下降趋势明显，不断接近及格线。

万科董秘朱旭在2020年度业绩推介会上表示，万科有信心年内回归到绿档，并保持在绿档。

而更能体现房企资债结构优势的指标——净负债率，万科仅为18.1%，保持连续20年低于40%，远低于行业平均水平。

不过，针对万科过低的净负债率，有投资者对万科未来的投资节奏和成长水平表示怀疑。

对此，万科董事会主席郁亮解释称，“万科不追求过低净负债率，如果有时候这个数据低一点，那是万科在等待机会。比如今年土地集中供应问题，对企业的资金实力要求来说有很大弹性。” 郁亮表示，万科并非刻意保持这么低的净负债率，但无意中的18%净负债率可能正是为了等待市场变化出现的机会。

奥一新闻记者 林思思