美国房地产次贷危机「中国买家抛售120亿美元美国房产 美国楼市次贷危机或将重现」

目前，美国Markit制造业、服务业、综合PMI已经连续下降，并创下两年多以来的新低。其中，服务业、综合PMI连续第二个月陷入收缩区间，暗示美国经济陷入更深的衰退之中，更有超过100万的美国人提出了新的失业救济要求，这项指标更是反映美国经济体质的硬指标。

8月23日，CNBC发布的一项全新调查发现，50%的美国公司计划在未来12个月内裁员，普华永道全球人员和组织部联合负责人Bhushan Sethi表示，预计美国经济2023年将出现重大经济衰退。

8月24日，穆迪预测，随着加息对美国楼市的影响正在放大，按揭贷款利率上升到2008年以来的最高水平的环境下，约900万个家庭可能会停止偿还抵押贷款，彭博社称这是历史上第三大的违约浪潮（仅次于2018年和2020年），会有大量影子银行，杠杆贷款、按揭证券及向银行借信贷的私募基金陷入风险，甚至出现危机。

穆迪首席经济学家Mark Zandi表示，美国房地产市场正在进入“调整期”，房地产活动将直线下降，比如，像美国的凤凰城和博伊西等在内的183个区域的楼市房价可能很快下跌20%。与此同时，惠誉评级表示，美国房价可能会下跌10%至15%。

由于通货膨胀和更高的抵押贷款利率削弱了对新房的需求，美国房产经纪协会在8月24日公布的数据显示，美国7月成屋签约销售指数同比下降22.5%至89.8，创新冠疫情以来最大降幅，且为连续第六个月下降，然而，美联储仍将继续大幅加息，与此同时，美国房屋建筑商信心更是连降八个月，为2007年美国楼市崩塌以来最惨。

对此，一位美国资深经济学家Shepherdson对美媒NEWYORKPOST表示，美联储的紧缩政策已将美国房地产市场推入低迷崩溃的状态，而政策制定者尚未完全承认问题的严重程度。美联储主席在一周前发布的最新会议纪要声明后承认，房地产市场的状况正在迅速变化。

要知道，自2020年新冠病毒在美国持续蔓延以来，美国房地产市场长达二年多来的上升正是膨胀于美国持续向市场投放数十万亿美元流动性和零利率政策，从而助推了其估值，换句话说，这就相当于制造了货币上的楼市盛宴，而BWC中文网更把这称之为美国印出来的高房价庞氏骗局，而许多投机者必将为此次美联储的大放水印钞而买单。

数据显示，美国楼市在大流行期间蓬勃发展之后，最近几个月，随着美联储提高利率以抑制通货膨胀，房地产市场开始迅速降温，美联储为冷却支出和减缓经济需求所做的努力导致房屋销售明显放缓和价格下跌。

根据房地美（Freddie Mac）的数据，自1月份以来，抵押贷款利率几乎翻了一番，截至上周，30年期贷款的利率已升至5.13%。

对此，Shepherdson警告说，美国楼市“最糟糕的时刻还没有到来”，因为，美国住房库存已达到2009年4月以来的最高水平，特别是50万美元以上的房产买家变得越来越少了，“我们预计在可预见的未来，房屋价格将逐月大幅下跌”。

比如，据美国加州房地产经纪人协会在8月20日公布的数据显示，经季节性因素调整后，加州7月份单户住宅 (SFH) 销量较6月份下降14%，较上年同期下降31%，连续第13个月同比下降，7月份公寓销量较6月份下降18%，较去年同期下降36%。

不少经济学家甚至还认为，美国这次通胀危机比2008年因美国楼市次贷危机引起的经济后果更要严重，投资者需要为美国更大规模的衰退做好准备，这也意味着未来这些天量债务的偿还压力将像一条湿毛巾一样拖累经济，进而影响到更广泛的经济领域，美国印出来的盛宴或将戛然而止。

而这背后体现的正是，按高盛在上周发表的报告解释就是，自新冠病毒爆发以来，全球央行已经对美债改变态度，正在加速远离美债，而此时，美联储将成为最大的接盘者，这里的核心是因为所有这些美元纸张实际上都是印刷厂的工作成果，因此投资者远离这种无抵押的钱只是时间问题，而这也是美国楼市投资者不想看到的情况。

美国印钞厂一角

毫无疑问，接下去，美国楼市将是最新受害者，根据美房地产经纪人协会一项快速调查显示，自2022年第一季度以来，中国买家对美国房地产的咨询数据要比一年前下降38.5％，值得一提的是，许多中国买家已提前从美国楼市撤离，净抛售美国房产，与去年形成鲜明对比。

据Real Capital Analytics在8月10日发布的报告指出，中国买家在今年4至7月份就已经开始带头抛售美国房产，据路透社和多家房产机构联合统计到数据显示，截止7月的12个月内，包括中国人在内的外国买家在美国购二手房量也比2021年同期减少32%至460亿，买家数量更是下降35%至12.5万人。

据Real Capital Analytics数据，这些买家的购房金额也比2017年的峰值（1530亿美元）下降了49.6% ，这其中，减少数量最显著的是中国买家（包括企业和私人投资者），下降了89%，截止7月的8个月内，中国买家至少抛售了约120亿美元的美国房产。

根据美国房地产经纪人协会在8月5日公布的数据，去年，中国投资者是美国房地产活跃的买家之一，主要在佛罗里达州和加利福尼亚州的房屋上花费了创纪录的61亿美元。

美国经济学家预测下个月的报告绝对会比8月的报告更残酷，这是因为包括中国人在内的潜在本土和国外买家正因当前财务状况不佳而推迟购买房屋，同时，美国的通胀危机和经济衰退预期将导致许多资金短缺的投资者出售房屋，从而使市场供过于求。

因为，2008年由美国楼市次贷危机引发的经济海啸的经验告诉我们，当有百万计的美国人失业时，则需要花十多年才能让就业市场恢复常态，这也意味着包括住房贷款在内的很多账单都不会付清，就像我们在2008年所见证的那样。

此时，按彭博社在8月25日的分析就是，美国的楼市危机即将来临，住房价格仍被高估，截止2022年7月，已达到2006年峰值的182％，房价徘徊在中位数收入比率为5.6倍，这也是2004年1月之前前所未有的最高水平。

根据美国房地产研究机构Clever Real Estate在8月24日公布的一项调查，随着美国房地产市场迅速降温，过去几年激烈的购房竞争使72%的购房者对自己的购房行为感到遗憾，买家后悔的第一大原因是30%的受访者表示他们花了太多钱。

事实上，早在数周前，美国资深政客，奥地利经济学派的捍卫者RonPaul在接受美媒CNBC采访时再一次警告市场——“美国资产市场一场痛苦的调整已经到来，局势最快可能在几个月内就会变得丑陋，由于美国当局努力提高包括美国债市、楼市和股市等风险资产的努力，美国市场可能会走进大萧条雷区，等待美国楼市或是一场新的局部次贷危机，随着衰退持续，叠加美联储更快收紧货币政策影响，因此使至少35万亿美元正在从美国资产市场中撤离，转向收益更高的市场”。（完）