买房交房是怎么个流程「购房程序和交房程序」

中国人重家，家是可以给我们安全感又温馨的港湾。买房的时候是什么样的一个流程呢，到了房子交房时又该怎么做呢？

买房流程

一、买房前的准备工作

1、考虑楼盘均价及楼盘区域、地段

在购房前需对楼盘价格做好两方面的心理准备。首先是能承受的房屋总价是多少，根据该总价，你可以换算出你有能力购买的房屋的均价和面积，并产生相应的组合方式。根据房价及交通需求也可以大概规划好自己的选房区域。

2、经济能力的测算

买房是件大事，关系到个人及家庭数年甚至数十年的生活，因此，买房前的资金准备非常重要。普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。买房前的资金准备中“房价”是重要组成部分，但需明确的是，买房所涉及的费用不仅为房价，如果买房前只注重房价而忽略其他问题，往往会造成整个购房预算的超支，甚至达到买得起而住不起的尴尬境地。

二、选房看房

挑选房源最好不要固定在一个地段，要变换各种思路选择置业地点。在选择房源的过程中，应当在能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资。

1、 首先要考察开发商销售的项目是否五证具全。只有拥有五证的项目才是合法的销售项目。如果您看的是现房，还要向开发商索取两书。

2、 考察项目的周遍大环境，包括人文环境如何：生活、商业配套设施是否齐全：交通状况如何：有没有娱乐、体育休闲场所：有没有医院、学校、幼儿园等公共设施：附近有无工厂等。

3、 对开发商和施工单位的信誉、实力进行考证。看看开发商以前是否还开发过其他的项目，项目开发的结果如何：看看工地的场容场貌，现场施工管理是否井然有序，结构施工的质量；考察售楼处的布置以及销售人员的素质;考察样板间等等。

4、 务必了解清楚项目的各项参数。

（1）小区体量：了解整个小区的规模和未来居住人口的数量，从而考量整个小区的人口密度和居住舒适度。

（2）楼间距：两栋相邻的楼与楼之间的距离，楼间距的大小直接影响房屋的采光和通风。楼间距按照楼高：楼间距=1：1.2比值计算。对于总高30层的高层，楼间距最低不应低于30米，如果楼间距在50-100米，则采光和通风效果会比较好。

（3）容积率：容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。容积率越低说明单位面积上建的房子越少，低楼层的采光越好，容积率越低，居住的舒适度越好。

（4）车位比：楼盘车位比一般都在1:1以上，甚至有些楼盘车位比达到1:2，车位比1:1,说明车位充足，如果低于这个比值，以后停车就会存在问题。

（5）物业管理：小区物业管理公司的资质和管理水平决定了小区的品质，所以买房子一定要考虑物业管理公司的管理水平。其次物业管理费的价格也需要问清楚。

（6）户型：了解户型好坏。

（7）交房时间：了解交房时间，提前做好准备；购房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

（8）付款周期：解开发商的付款要求及周期，提前做好预算。

（9）梯户比：比例越小，栋楼就越拥挤，舒适度就越低。

（10）室内净高：居室净高不应低于2.5米，如果低于这个高度，居住在其中就会感觉非常压抑。

三、综合各因素，选定购房目标。

确定购房目标后就进入了和开发商进行实质性的谈判阶段。这一阶段通常包括三个过程：谈判内容、签认购书、签订合同;

四、谈判

谈判谈什么呢？谈判主要包括房子的价格、付款方式、装修交工标准、配套设施、入住时间、物业管理费用等等必须涉及的内容。其中房价的谈判最为重要，你应该争取到最大限度的优惠价格，保护自己的利益。

五、认购签约

1、在签合同之前，需要仔细查验开发商的资格。一切检查完毕后，还需要交纳一定数额的定金。如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理。

2、明确定金和订金的区别。

“定金”含有一种保证金的性质，《合同法》规定，可以将定金作为一种债权担保，签订合同的买卖双方，在履行合同后，定金应当抵作价款或者收回。若购房者不履行定金合同，无权要求返还定金；收受定金的卖房人或发展商不履行定金合同，应当双倍返还定金。

“订金”一词在法律上没有明文的规定，一般仅只表示一种预先支付的价款，不存在违约责任的赔偿问题，是可以退的。

3、签订《房屋认购书》。买房先签《房屋认购书》并交纳定金是现在售楼过程中的习惯性做法，但签《房屋认购书》并不是正式签约的必要前提，因为我国相关法律和法规并未明确规定购房者在签订正式销售合同前，必须签订《认购书》。

六、签订正式购房合同

1、签订购房合同。是购房过程中最重要的一个环节，一旦签订即受法律的制约。签约流程需要准备以下资料：

（1）定金收据，本人身份证原件（已婚者需带夫妻双方身份证原件、结婚证原件）；

（2）私章；

（3）户口本原件或户籍证明原件；

（4） 收入证明原件；

2、合同备案。一般地说，双方自签订合同之日起30日内，开发商会持商品房销售许可证、合同，到房地产管理部门进行合同备案。需办理银行贷款购房的，合同备案后还应到银行、房地产管理部门、保险及公证部门办理贷款手续。

七、办理贷款

根据自己的经济能力选择合适的付款方式，如果资金宽裕宽裕选择一次性付款，如果资金有限，可以选择分期付款和银行贷款的方式。

收房流程

一、收到验房通知

收到《入住通知书》，确定交房日，带好材料(包括：身份证、《商品房购房合同》、发票等)前往验房。开发商在交房前10天（至少10天）通知业主来验房，没有通知验房的，业主可以拒绝接房。如果没有按照合同约定的日期交房，开发商需要承担违约责任。

二、查看资料确保房屋符合交付条件

1、查看《竣工验收备案表》

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是收房环节中最应该留心的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，购房者有权拒收。

2、仔细查看《住宅使用说明书》

《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

3、查看房屋的《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体条款，特别注意保修期限。

4、查看面积实测表／测绘单位实测面积明细（可为复印件但要有盖章）。

5、查看管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）／工程竣工图纸或设计单位施工图（可带走）。

6、查看《建筑工程质量认定书》。

7、查看《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。

注：入住房屋是否是所购买的房屋的全部或部分，如与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映、核对。

三、带上验收工具，进行验房

1、检查楼房结构

（1）检查房屋有无裂缝。

（2）检查空鼓。

（3）检查倾斜与水平。

（4）测量房间的层高。

2、检查渗漏、排水与防水

（1）检查房屋有无渗漏。

（2）检查排水状况验收下水情况，看是否通畅。

（3）检查防水情况。

3、检查室内

（1）检查各种管道表面镀层是否完好无破损。

（2）检查门（入户门，房门）。

（3）检查窗户。

4、检查生活设施

（1）检查供电情况。

（2）检查燃气的是否畅通。

5、检查电讯与线路

（1）打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。

（2）电话线、闭路电视线、宽带是否畅通到位。

（3）检查CCTV监控系统、楼宇可视对讲系统、家庭安全防范报警系统。

（4）检查周边防范管理系统、离线式智能巡更系统、背景音响及广播系统。

注：一定要和开发商共同验收新房。如果发现有问题就要当面注明清楚，并且要书面约定清楚开发商承诺解决的时间和责任。

四、签署《房屋验收交接书》和缴纳维修基金

1、购房者对房屋及产权进行检验，认为符合约定条件的，便可以和开发商签订《房屋验收交接书》。如果购房者还存有疑问，或者有不满意的地方，则应如实在《房屋验收交接书》中记录下来，作为书面依据。如果《房屋验收交接书》中没有预留相关表格可供填写，则购房者应另以书面形式将意见送交开发商。

2、签署《房屋验收交接书》后需要缴纳一笔住宅公用部分共有设备维修基金。

五、钥匙交接，包括入户门钥匙、物业钥匙等。

钥匙的交付一般是房屋交接的主要标志。到这就完成房屋的交接流程了，除了所有权（所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准）外，房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者行使了。

1、主要检查大门钥匙，总共几把？是否好用（所有钥匙都试着开、关一下，门有无破损，翘曲变形，开关是否灵活。

2、物业费可以交，不过要注明期限。装修保证金等装修时再交。电费，根据电表读数，只交交房日期之后的。

注：购房者一定要先验后收，验收房屋之前决不可签署《住宅钥匙收到书》。据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定，钥匙交了就算房屋已交付使用。如果拿了钥匙之后才验房，就算出现了问题，开发商只用承担房屋质量包修责任。

六、其他事项

1、交易过程中产生的需交费用：

（1）印花税

（2）登记费

（3）房屋所有权证工本费

（4）契税

（5）住宅公用部分共有设备维修基金

2、入住过程中需交费用：物业管理费及供暖费

3、可选贷款方式有公积金贷款和商业贷款。办理公积金需缴纳费用：

（1）评估费

（2）保险费

（3）综合险：保险费=贷款人年限对应系数*贷款额

4、办理按揭须缴纳的费用

（1）律师费

（2）保险费

七、注意事项：

1.购房人应首先了解拟购房屋所属楼盘是否已与银行签约。

2.与开发商签订购房协议，交付定金，为避免纠纷，协议上应订明如果银行不同意贷款时订金付款方式等如何处理。

以上就是从买房选房到交房的全流程，买房对中国人来说是一件大事，需要耗费一辈子的积蓄，在买房前，对买房的各个流程提前了解，有助于买房的顺利进行。

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