版纳旅游开发怪相：“散装”嘎洒乱拳出击 却抵不过一座告庄

今年暑期，云南旅游火爆，被称为一半中国人都来了云南。作为云南主要旅游目的地，西双版纳也是游客如潮，其中大部分是乘去年才开通的昆明到版纳的火车而来。

当大批游客下车走出版纳站时，出站口不少拉客司机便高声吆喝：“告庄，告庄，有没有人去告庄？”在出站口候车区，干脆停着几辆专线大巴，目的地也是告庄。而下车的游客，绝大多数也都有告庄的行程。

告庄西双景，是版纳当地企业海诚集团开发的一座旅游小镇，江景、夜市、异国风情的建筑让告庄成为版纳新名片

被忽略的嘎洒

有一对才下火车的游客想去喜来登酒店，在候车区拦了多辆出租车，司机一听要去嘎洒，都推辞说有客不去。另一位打算去雅居乐西双林语的游客更惨，他知道去嘎洒很难打车，所以提前在某平台预约了接客车辆，但出站后才发现被司机取消了订单。而重新叫网约车却一直没有人接单，最后只好搭乘一辆去勐海的顺风出租车去西双林语。

喜来登酒店和西双林语都在嘎洒镇，其实版纳的机场和火车站也都在嘎洒镇，从机场到喜来登酒店才5公里，到西双雨林也不过10公里，实际上比到景洪江北片区的告庄近得多，但无论是网约车还是出租车，都不太愿意跑嘎洒，原因是乘客太少，返程要空跑。

其实嘎洒也是景洪市重点发展多年的旅游度假区，大型旅游地产项目不少，可是如今到景洪旅游的人，绝大多数都选择去江北片区的告庄西双景，对嘎洒却没有什么印象。

这便是版纳旅游的现状，虽然自15年前开始，景洪市就在城区周边规划了四大旅游开发区，分别是嘎洒旅游小镇、嘎栋的西双版纳国际旅游度假区、曼弄枫旅游度假区和江北片区，但经过10多年的发展，名气最大，最吸引游客的是版纳本地企业海诚集团开发，位于江北的告庄西双景，而吸引开发企业最多，规模最大的嘎洒旅游度假区，尽管拥有临近机场和火车站的便利条件，项目不少，资源条件也不错，却只是因为旅游地产项目比较多而在购房者当中有一定名气，普通游客却很少耳闻，以至于连出租车都不太好打。

景洪四大旅游开发区分布于城区四个方向，嘎洒镇虽然比较远但有机场和火车站

起点不低，开发散乱

嘎洒旅游度假区的开发起点其实很高，早在2007年，嘎洒镇便因为有山有水且交通便利，被列入云南省29个旅游小镇建设名单，当时的总体规划面积为80公里，吸引了雅居乐、平安不动产、云投集团、俊发集团、碧桂园、银海地产、子元集团、保利发展等一大批云南本地和全国性开发商，其中雅居乐开发的西双林语、平安不动产开发的悦景庄、子元集团开发的路南山度假区都是上万亩的大项目，云投集团开发的嘎洒温泉小镇也有2000多亩。

平安不动产在嘎洒开发的万亩养生大盘悦景庄，平时人很少

经过多年开发，上述项目有些已在几年前就开始交房入住，有些则仍在建设当中，但庞大的开发规模，却很难掩盖嘎洒旅游度假区整体建设中的一个致命问题，即项目虽多但基本都是各自为战，而且基本都以卖度假房产为主。当年规划的旅游配套设施要么迟迟未建，要么只建成很少一部分而且未能投入运营，所以目前整个嘎洒旅游度假区的项目基本都是卖房，几乎没有什么面向普通游客的旅游设施和服务，这些超大型旅游项目对游客的吸引力甚至还不如附近村落的农村温泉有名气。

是不是嘎洒的旅游地产项目只有度假房产规划，没有旅游配套设施？当然不是，比如平安不动产开发的悦景庄，其实整个项目没有任何住宅用地，是以大型康养地产的名义立项的，规划上包含温泉度假酒店、康养设施等，西双林语的规划中也有大型体育运动中心、主题公园等，银海在嘎洒的项目虽然至今连土地都还没有到手，可是规划上也有水疗中心、傣家集市等。至于云投在嘎洒镇开发的温泉旅游小镇，不仅有五星级酒店（已开业），还有沿着南凹河建设的公园和温泉度假设施，其中还有酒吧街等，可是这么多年过去，项目的住宅都在去年开始交房，可是河滨公园才修建了几百米的示范区，距离全部建成还很遥远。

云投和远洋地产开发的嘎洒温泉小镇，前期忙着卖房。主要旅游设施南凹河公园只建成数百米示范区

基础设施不给力，只有卖房能赚钱

为什么嘎洒的旅游地产项目只知道盖房卖房，却迟迟不愿意建设或运营规划中的旅游设施呢？版纳当地旅游业人士说，建设旅游设施比如酒店、景区，投资大难赚钱，开发商能拖则拖。据说云投投资的喜来登酒店，因为距离景洪市区远，也远离版纳主要景区，所以入住率并不理想，亏损严重，全靠云投补贴。当初万达建设，现在属于融创经营的西双版纳主题乐园，成本高收入少，融创不堪重负。

但嘎洒的多个旅游地产项目对此也有自己的苦水，他们说，嘎洒的旅游项目虽然多，可是彼此相距遥远，比如西双林语、悦景庄和嘎洒温泉小镇（雨林原著）三个项目都在214国道旁，可是彼此相距都有几公里，导致各个项目的旅游配套很难共享，只能各自服务于自己内部，可是毕竟每个项目的常住人口很少，普通游客又寥寥无几，几乎无法维持经营。

嘎洒各个项目内部自成一体，环境虽好，却缺乏吸引游客的项目

另外，嘎洒当地基础设施落后，缺乏总体规划，也是造成嘎洒一大堆旅游项目却打不过一个告庄的重要原因。几家开发商都反映，嘎洒的基础设施很落后，停电是家常便饭，停水也常有发生，像悦景庄这种项目，吸引游客来此的主要内容就是里面的多家民宿客栈，可有时候一停水就一天，里面的酒店和民宿苦不堪言。

除了水电方面的问题，嘎洒交通不便也严重困扰旅游发展。虽然机场和火车站都在嘎洒镇，可是从机场和火车站再往嘎洒镇方向走，公交车很少，出租车、网约车不愿跑，西双林语和悦景庄的民宿经营者都自购车辆接送客人，但普通旅游者就只能望而却步。

2020年，悦景庄和雅居乐西双林语两个项目与景洪公交公司协商，开通了一趟从景洪市区到两个项目的公交车，可是发车频次才一小时一趟，基本聊胜于无。

被坑的开发商

在嘎洒开发项目的许多房企吐槽说，水、电、交通等基础设施建设完善，只能依赖当地政府，尤其是主要负责嘎洒旅游开发管理的嘎洒旅游度假区管委会，可是当地在这方面投入不多，进展缓慢，比如自来水，主要为嘎洒片区供水的南西河水厂及配套管网工程，去年才开工。另外，在土地供应和开发条件保障方面，当地也存在许多问题，有些项目已开发多年，可是却有村民以土地补偿款未能发放为由阻拦项目建设，然而开发商其实早就按规定缴纳了土地出让金和相关费用。

最令人哭笑不得的是昆明知名开发商银海地产的境遇，2010年，银海地产下属的西双版纳华侨城开发有限公司与嘎洒镇签约，计划开发占地2000亩，投资15亿的西双版纳华侨城项目。2012年，景洪市与华侨城公司正式签约，项目规模也增加到3608亩，土地一级开发由华侨城公司负责，一二级联动开发。

2012年8月，华侨城项目一期51亩土地出让，银海地产摘得，本以为可以正式启动开发建设，但由于种种原因，银海地产已经全额支付土地款的这51亩土地却直到现在都未能交付，据说地块上还有好几栋建筑未拆除，而项目二期计划的362亩土地更是连征地工作都没有开展。

银海地产10年前规划的位于嘎洒镇曼达片区华侨城项目

从2012年首次拿地到现在，10年过去了，银海地产居然连最初100%支付土地款的区区51亩土地都还没有到手，更不用说进行当初雄心勃勃的3600亩开发计划了。由于开发计划一停就是10年，据银海地产说，他们在此项目上已经花费了接近2亿元，损失巨大。

据云南房网了解，这个占地2.4平方公里的旅游度假项目之所以在已经完成首批土地出让的情况下戛然而止，是因为片区规划有调整，但让一家企业为此苦等10年，进退两难，确实也不太应该。

由于开发和营商环境不是很理想，许多打着开发旅游旗号在嘎洒拿地的企业，大多干着卖房子的一锤子买卖，而在旅游规划方面，嘎洒镇的开发规模虽大，却缺乏类似于江北片区的告庄西双景，嘎栋片区的融创游乐园、演艺剧场一类的吸引游客的项目，就连旅游开发不是重点的曼弄枫片区，也有滨江景区和世纪金源高尔夫。

澜沧江两岸是景洪市游客比较集中的区域

时至今日，当年规划范围达80平方公里的嘎洒旅游度假区，旅游地产项目虽然不少，可是旅游内容单一，彼此孤立，基本上处于“散装”状态，以至于10多家云南本地乃至全国巨头级开发商乱拳出击，却连西双版纳本地企业开发的一座千亩体量的告庄西双景都打不过。

对此，当地开发商说，西双版纳州和景洪市应该充分利用嘎洒镇的有利条件，以及近10年已经形成的旅游开发成果，尽快完善区域内的交通、水、电、通讯等基础设施，加快区域规划修编，增加面向普通游客的旅游内容和设施，改变目前以卖房为主的旅游开发模式。同时，对于已经落地的项目，也应做好服务与配套，激发企业的信心，避免一锤子买卖。