刚需买房最佳时机「上海刚需购房区域」

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，今年都在说上海五大新城，五大新城感觉挺火热的，想问一下南汇新城怎么样呢？有哪些盘值得推荐呢？

沪叔：你好，南汇新城是临港新片区的主城片区，无论是交通路网还是商业配置都得到了高度的重视。交通上，有两港快线、负责对外交通；教育上方面教育集团、高中部、大学附属中学校区等建设已经纳入规划当中；医疗方面预计1家三甲综合医院、医疗中心和医疗机构都会先后建设实施。但是当下，这里的各项设施并不是很健全。已经开业的商业网点只有32万平方米，已在运营的轨道交通只有16号线，中小幼学有14家，相对完善。目前这里的二手房源不多。

提问：沪叔，你好，预算1500-2000万，想在浦东买房，自住兼投资保值，有哪些推荐的呢？

沪叔：你好，浦东地区的代表性楼盘主要可以分为以下几种：首先就是一线江景房及独栋的庄园，这些都是豪宅，是身份及地位的象征；第二梯队就是顶级公寓豪宅和独栋别墅，面积小于第一梯队，但是品质与第一梯队接近；第三梯队就是品质商品房和学区三房，大量分布于联洋、源深、碧云、花木、张江等板块，品质不如一二梯队；第四梯队为普通商品房，普遍分布于三林、唐镇、高行、北蔡、御桥等板块；第五梯队为刚需上车楼盘，广泛分布于康桥、周浦、高行板块，靠近市中心也有一些老公房和动迁房符合标准。浦东与浦西城市面貌有较大差别，浦东驾车出行更为便捷，产业优势明显，房价取决于新上海人的定价，产业及教育将极大程度影响该区的房价。具体买房选筹，详见知识星球内部《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：沪叔，你好，现在是不是初中也要求“五年一户”呢？是不是买初中的学区房没有意义呢？现在上海的学区政策是怎么样的啊？

沪叔：你好，目前上海已经有12个区实施了“五年一户”政策，而且已经不局限在小学，很多地区的初中也提出了“五年一户”的要求，比如浦东、徐汇、嘉定、松江，其中徐汇区的要求非常严格，在满足了学籍对口和电脑排位之外，还会严查户籍性质，给想要给孩子转校读对口初中的家长一个不小的打击。浦东新区和松江区为了保证政策的延续性，基本都是逐年过度到位的，年份是一年年往上叠加的，因此，政策基本不会追溯过往，在这个时间线以内的家长基本上不用担心。当然了，满足了“五年一户”并不代表就一定能够进入对口学校，还受其他因素的影响。更何况一些学校的入读条件包括孩子和父母必须入驻三年，这意味着，一些地区的学区房可能要提前五年购买。市场上，价格一向由供需决定，而优质的教育资源一向比较稀缺。

提问：沪叔，你好，意向区域周浦板块，自住，最好是有升值潜力，预算在600-800万左右，这个板块未来发展潜力怎么样呢？

沪叔：你好，目前，板块内商业设施和公共卫生服务等基本设施都已配备，就是教育资源可能略差一些，板块内对口的是三梯队的澧溪小学和澧溪中学。不过，这板块的增值潜力还是不容小觑的，要知道，周浦版块内部区域规划完善，又有大型的成熟社区，加上享受来自张江和前滩两大版块商务和产业的辐射，人流和人气都不缺，目前，周浦还存有大量的空地，未来可期。具体详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：沪叔，你好！比较关注的是黄浦区，请问黄浦区有哪些板块，都有些什么特点？另外黄埔都些什么不同梯度的楼盘？我以后应该会留在黄浦发展，所以想对它的概貌有个了解。

沪叔：你好，分板块来看黄浦区：人广-南京东路板块，是行政中心和商业旅游中心，三轨交汇，医疗发达，住宅少，房子类型多，推荐华盛大公馆和上海滩新昌城；新天地-淮海中路板块，商业繁荣，城市界面好，医疗资源顶级，以国际教育为主，豪宅多，品质高，门槛高；黄浦滨江-董家渡板块，董家渡正在打造金融中心，但缺少地铁，黄浦滨江有江景，总价高，豪宅多；五里桥-打浦桥，中产聚集，双学区房受欢迎，住宅多，容积率高；世博滨江板块，城市界面新，有豪宅供应，医疗资源充足，学区也强；老西门-豫园板块，教育资源还可以，单价较低。黄浦不同等级楼盘有：1、次新豪宅，总价三千五百万以上，在核心地段，品质高；2、高级公寓，总价2000万左右，高端住宅，品质地段也不错；3、普通商品房，一千二百万以上，普遍面积大，一部分学区好，位置好；4、老大楼，九十年代塔式公寓，800万以上；5、老破小，七八十年代房子，300万以上。另外，黄浦在中心城区的规划多，定位高，未来发展值得期待。。具体买房选筹，详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。