深圳坂田有哪些新楼盘「2020最具潜力板块」

问：大师你好，我17年决策失误，在布吉sfsd买了套两房240万，到现在也才260万，这几天仔细算了下，首付 按揭的资金成本平均6.5%，增幅 租金收益才不到年4%，这房子还能继续拿着么？还是说接受损失早点卖掉？

答：不知道具体盘，不敢说一定准确。两年涨了20w，这在布吉算是不错的表现了吧，说实话现在去置换你要面临的有贷款记录，再买首付要五成按揭、全款抵押才能做三成，如果不置换，长期持有会面临其他更好区域的机会成本。 现金流强的话，果断置换，现金流弱，拿住等等看吧。

问：十三老师好，请问颐安都会中央5期76平2 1户型怎么样，自住用，（89平资金不够），比较纠结的是朝向问题，只有东北和西北的朝向，是不是这样的朝向很不好，居住体验差？将来二手房也难以流通？

答：放心买入，颐安是大运的龙头股，基本无短板，以后长线看涨。 89平是颐安的主流户型，但76平的2 1也没问题，小面积低总价涨幅一样不弱。 至于朝向，更不是在深圳买房应该纠结的点。

问：老师，请问坂田的房子兼自住投资还可以买吗?看中地铁10号线附近的：万科城，容积率较低只有1，绿化很好 ;还有佳兆业城市广场，赠送面积很大但容积率很高。

答：坂田我很熟悉，从大方向来说，华为外迁是购买力流失-空，地铁10号线-坂雪岗大道-旧改-多。 整个龙岗的房子，品质都很好，但供应量也大，你看到的是静态的品质，而缺了一点长远的眼光。坂田自住可以、投资只是略略跑赢大盘。

问：十三老师好，请问您对木头龙旧改项目怎么看？未来有潜力吗？

答：潜力没看到。 罗湖的旧改项目，中海天钻已经做到极致了，一手买家都在赔钱，有天钻的前车之鉴，谁还敢高价买木头龙? 另外，木头龙的旧改太出名，偏负面，都知道木头龙的回迁户难缠，新盘更难卖上好价钱，这个盘大概率益田会做成平价盘，不亏就不错了。

问：老师好，想请教关于名校如何定性的问题，是以应试教育下的考试成绩、升学率、重点大学录取率等为指标呢，还是以什么来作为衡量指标呢？

答：深圳的名校界定很简单，就是看中考成绩，拼四大，八大，十大升学率和排名。 至于这个成绩是靠学校的实力考出来的，还是靠掐尖点招，差生劝退，生源筛选来的，根本不重要。 这个世界，没有几个人在意真相。

问：十三老师晚上好！最近刚谈一个女朋友（认识一个多星期），她准备入手黄贝岭总价250万的房子，自己首付100万，很着急要买。因受她这个举动刺激，我也特别想买个房子，自己能首付150万，在福田工作稳定，还贷无压力。我这个价位能买到福田比较合适的房子吗，还是说选择偏远区的新房，另外个人偏向于住在福田 龙华。抑或是选择再等等，明年再买，现在被刺激因素居多，明年首付会增加个20 30万？还望指点迷津，谢谢！

答：这位大侠买房原因独树一帜，不是要结婚，也不为抵御通胀，而是受了刚认识一个多星期的女朋友（这能叫女朋友吗）的刺激。 不管什么原因，手里有钱，还贷无压力，决定买房就是对的，以后你会感谢这个女生的。 再说买在哪里，我的观念投住应该分离，投资不是生活的全部，也不赞成为了可能多出来的升值，就牺牲多年的通勤时间和生活便利。 首付150，总价500，不要求学位，福田和龙华都能买到自住比较舒服的两居甚至小三居，好好选一选，找不到合适的再来找我。 另外，如果可能，把这个女生发展为正式女友，娶了吧，有钱会理财做事又果断的女孩子，已经不多了。

问：现在深圳龙岗木棉湾地铁口学位房，10年二手房，环境还好，街道办旁边之前加高杠杆，有些撑不住，但看到附近布吉文体中心在动工，学校初中部在建，现在低价卖了，很难再上车，可是……觉得有什么建议，看要不要卖了？有什么建议吗？

答：恕我直言，我从没听过木棉湾有学位房的概念。 是自住吗?自住能撑一撑就不要卖了，不卖不是因为你认为的利好会让房价涨，而是卖了你住哪里，布吉已经很便宜了，卖了再去哪里重新上车? 即使不是自住，这个阶段也没必要折腾了，轮动后期，除非资金在手，否则，一动不如一静。

问：老师，你好，南山比较有投资潜力，价格低洼的估计是南头南油吧？福田呢？建议去哪些区域选筹

答：从目前市场的交易偏好来看，南头南油虽然是价格洼地，但涨幅也整体弱于南山其他版块，跟它们的整体面貌、楼盘品质有很大关系，新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘，不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。 所以南山我们从板块上来说，应该尽量回避涨幅偏弱的南头南油，福田应该回避涨幅偏弱的福田南、福民、八卦岭等不具有学区价值的老旧楼盘。

问：十三大师。布吉的鸿荣源尚峰和宇宏健康花城如何看？挨着在建14号线地铁口，据说四年后五站到福田。附近老点点小区不足四万单价，是否有空间？

答：二手房里买未来地铁口，挺好的。只是不适合长持，就是3年后的一波行情，所以需要考虑置换卖出的折损和投资其他更优质板块的机会成本。 自住没问题，龙岗的房子真是又大又便宜，适合养娃住家，心情很愉快的。

问：你好 现在想落户深圳需要多久啊

答：看你条件，快则一个月，慢则长达半年以上。我们有个客户没事更了下名，结果人力资源局各种刁难，生怕一不小心引进了一个潜在更名犯罪分子，大半年了还在审核。

问：你好啊。深圳不熟，有没有具体版块推荐？800-1000的。投资为主

答：已答过，免尊付费了 800w以上总价，在深圳主流的观点是“高端盘”，首先选地段，其次选功能，再次选学区 深圳各区的一类地段： 福田中心区、香蜜湖、安托山、华侨城、红树湾、科技园、后海、深圳湾、蛇口、前海、宝安中心、大学城、凤凰城、白石龙、红山、上塘、大运、坪山中心 大资金慎重，找我来做资产配置规划

问：你好，红山的中央原著，91年拿的地，房子比较新，143平米双证，850万，值得入手吗？多谢

答：合正中央原著，红山片区的高品质楼盘，不带深高学位，成交价在七万到七万五之间。 但双证房是一个神奇的物种，不能简单把一个购房指标等于100万来换算，就自认为合算。 这是心理层面的博弈，双证房过滤掉了大部分接盘客，同时打掉了人们的投资预期，同样是房子，市场价值却被大大削减，你可知深圳湾同样户型，双证和单证价差几百万还很难卖出。 你看上这套双证房，单价近六万，和单证房一万出头的价差我认为是不够的，笋进笋出难卖是它的必然命运。 在我看来，双证房只适合自住，用两个指标，合理价差买一个住的舒服，投资客尽量不碰，更不要赌限购会放松，等不到的。

楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱。

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