龙华新盘为啥卖不动「深圳法拍房冰火两重天」

曾经号称“龙华超级限价盘”如今沦落到朋友圈卖房，莱蒙水榭云上作为内地唯一在售项目，销售疑似遭遇“尴尬”危机。

莱蒙国际频繁出售多个储备项目，导致踏空楼市扩张期，目前存在感全无。其公司高管年年换、业绩年年跌，莱蒙国际仍然前途迷茫。

龙华“超级限价盘”，沦落到朋友圈卖房

近段时间以来，相信不少深圳人的朋友圈，开始被莱蒙水榭云上的楼盘推销广告，频繁刷屏与占领。

从推广内容来看，“超级限价红利”、“限量发售”、“4号线地铁口物业”、“看房验资300万元”等字眼随处可见。

据了解，莱蒙水榭云上位于龙华区新区大道与向荣路交汇处，共计522套房源，包含商业、商务公寓和住宅三种类型的产品。

该项目于9月29日开盘，住宅产品共计154套，户型建面约36-172平方米，均价约7.38万元/平方米，单价区间在6.3万-8.4万元/平方米，总价区间在272-1162万元/套。

另外，商务公寓共计318套，户型建面约38-73平方米，均价约6万元/平方米，总价区间在239万-426万/套；

让中房君不禁感到疑惑的是，该项目在开盘前，多方推广信源声称该项目由于被严重限价，一二手房价格倒挂明显，被誉为继中海汇德里之后的“龙华最有价值打新机会”。

然而，一个月时间过去了，截至如今，区区97套住宅房源仍然没有全部售完，由于回款业绩压力，开发商也无奈地开启中介转介卖房。

据开发商推广数据显示，莱蒙水榭云上与周边潜龙曼海宁、特发和平里、尚骏、中海锦城等高层项目（8.4万-9.89万元/平方米）存在1万-2万元不等的价差，然而销售存在如此尴尬的局面，这到底是怎么回事？

莱蒙水榭云上：“小姐身子、丫鬟命”

在与多名购房者交流发现，仅有两栋单体住宅楼，小区没有花园，无法提供家庭使用的社区活动空间，且临近新区大道，有噪音干扰。

户型面积偏大，且大部分为122-129平方米的复式产品，设计较为单一，项目北面朝向均为简上村农民房，景观视野不佳，改善性买家对小区的品质与档次稍显不满意。

交通出行来看，开发商及中介宣传的4号线上塘站“地铁口”，实际步行距离大约1.5公里左右，算不上地铁口物业，与4号线红山地铁站、6号线上芬地铁站步行距离，也达到2公里左右。

此外，周边缺乏大型商业配套设施，部分配套需靠几公里范围以外，地铁4号线东侧红山、上塘等片区的支持。

虽然该项目声称被限价，但实际上对比周边二手房价格而言，周边星河传奇二期、长城里程花园、金地上塘道一期在售价格7万—7.8万元/平方米，与莱蒙项目售价大体相当。

周边卓越皇后道、中海锦城、合正中央原著等二手房凭借赠送/实用面积大、商业配套、交通出行等更显著的优势所在，虽然价格更高，但同样也被市场接受。

有业内人士告诉中房君，莱蒙水榭云上看起来只是“小姐身子、丫鬟命”，也只够卖这个价格。

时隔九年，莱蒙水榭云上终入市

事实上，莱蒙水榭云上由来已久，其为深圳龙华区民治简上老屋村更新单元（以下简称“简上村旧改项目”），2011年简上村旧改项目即已被纳入了城市更新计划，当时拟拆除重建面积为1万平方米左右，将更新为居住功能。

尽管简上村旧改项目在2011年就已经纳入到深圳城市更新计划，至晚2016年时也已完成全部拆迁签约工作，并在2017年上半年正式开发建设。然而，过去3年期间，该项目建设仍然多次陷入停滞，施工进度非常缓慢。

不过，三年停滞期目前看起来并没有白费，莱蒙水榭云上所在上塘片区房价已有大幅上涨。其中，与莱蒙水榭云上项目毗邻的鸿荣源尚峻在2017年上半年开盘，当时其销售均价为6.4万元/平方米左右。

而目前鸿荣源尚峻二手房在中介平台上的挂牌价格接近9万元/平方米，在此期间的房价涨幅约为4成。

楼市扩张期，出售资产反踏空

莱蒙国际作为一家有着港资背景的老牌地产商，其经典项目“水榭花都”、“水榭山”，尤其是“水榭春天”的热销，至今仍被深圳地产圈的业内人士记忆犹新。

2011年，莱蒙国际借助经营业绩增长势头，选择赴港上市，上市不久后，国内房地产迎来号称史上最严厉的楼市调控政策。彼时的莱蒙国际的大多数项目位于受调控政策严重的一二线城市，影响非常大。

这也导致2011年-2014年底，公司营业收入年复合增长率仅有5.95%，归属股东净利润更是出现负增长的情况。高负债的莱蒙国际，手握着25个待开发项目就成为“烫手山芋”。

据中国经营报报道，2016年，莱蒙国际以逾39亿元的交易对价，向融创中国出售了位于上海、南京、深圳、惠州、杭州等地共计6个房地产项目。

时隔一年后，即2017年，莱蒙国际继续以接近130亿元的交易代价，向和昌集团出售了位于深圳、杭州、常州、南京、广州、南昌等地共计8个房地产项目。

莱蒙国际在2016~2017年接连进行的大举资产出售，与内地开发商此时的收购扩张形成鲜明对照，莱蒙国际也由此在内地房地产市场错失机会。

2019年末，莱蒙国际名下房地产可售及可租的建筑面积仅为51万平方米左右，其中已竣工项目面积33万平方米，在建项目面积12万平方米，包括正在开发建设的莱蒙水榭云上项目。

而2019年，莱蒙国际的房地产销售额仅为1亿港元，而在其销售高点的2013~2014年，年销售额均超过了100亿港元。由此可见，莱蒙国际在内地房地产市场的存在感渐无。

2020年，莱蒙水榭云上项目如期销售入市，对莱蒙国际的重要性不言而喻，这是它今年在内地唯一计划新推销售的房地产项目，预计将成为上市公司主要业绩来源与支撑。

高管年年换、业绩年年跌，莱蒙国际仍然前途迷茫

此外，据财华社报道显示，2011年6月-2019年12月，莱蒙国际的董事会和高管职务变动次数高达34次，涉及人员19名。

上市至今短短8年时间里，董事会和高管职务变动年均4次。可见莱蒙国际管理人员并不好当，相应的职务更不好做。

8月28日，莱蒙国际集团有限公司发布2020年中期业绩。

从公告中获悉，报告期内，莱蒙国际营收约2.54亿港元，同比减少约9.5%；毛利率由2019年同期60.4%降至约为52.1%；净亏损2.11亿港元，去年同期为净亏损1.68亿港元。

由此可见，莱蒙国际经营及财务状况，仍然处于“前途迷茫”的困境之中。

部分来源自：中国经营报