贪婪、谣言与一夜暴富：深圳旧改荒诞史

今天，深圳楼市最大的新闻与旧改有关。

深圳棚改新政落定，建面补偿不能超过1:1.2，最高允许增购10平米。

而两周多前，深圳福田区还出台了另外一个旧改有关的意见，其中一点明确，深圳旧改放大招：谈不拢就等着棚改吧。

两个意见，展示了一副艰难的深圳旧改图。

深圳人都知道，一场旧改就是一出人世大戏。

暴富和谣言的戏码此起彼伏，贪婪、欲望等人性暴露无遗。喜怒哀乐在一幕幕冲突中酝酿，沸腾的情绪在财富故事中达到顶点。

暴富

坐地起价。

中国的城市化是人类历史上影响最深刻的事件之一，而拆迁则是这一进程中最魔幻现实的部分之一。

在地价暴涨的城市，开发商或是政府挥舞着大把钞票，将一大批人送上财富的列车。

2009年，深圳岗厦，旧改如火如荼。

改造前的岗厦约有15万平方米，有数百栋各种产权形式的自建楼房。整个拆迁覆盖600栋楼，建筑面积逾54万平方米，迁移了本地村民与暂住人口近10万。

面对旧改，村民的策略是“漫天要价，坐地还钱”。

在岗厦谈判过程中，几乎同期启动的罗湖蔡屋围更新带来了不一样的变数。“最贵钉子户”蔡珠祥与张莲好的坚持为自己带来了1700万元的最终补偿，也让这边岗厦村民人心浮动，认同原定赔偿标准的原村民从85%下降到50%。

最终开发商退步了，给出了史无前例的优厚条件。根据当时《南方都市报》关于岗厦旧改的报道，他们给出的货币补偿是这样的，住宅公寓按每平方米1.28万元计算，集中商业则按每平方米2.38万元计算。

村民也可以选择物业补偿：480平方米以内按1∶1补住宅，超过480平方米按1∶0.88补公寓，或者是，首层按1∶0.9补集中商业物业，二层以上按1∶0.9补住宅或公寓。

在所有岗厦村民中，房屋面积最大的一个家族拥有约6000多平米房产，在改造后，拥有过亿资产。

改造完成后，亿万家族或有20多个，而个人资产过亿的或接近10个。

正如《南方都市报》报道所说的，五百座旧楼倒下去，十个亿万富翁站起来。

再比如大冲。

公开资料显示，华润大冲改造项目的占地面积达68.4万平方米，需清拆旧物业1400多栋，合计110万平方米，建设总量为280万平方米，总投资超过200亿元，是截至2015年底深圳市最大的旧改项目。

据多家媒体了解，在大冲村，一个村民拥有6-7套回迁房的现象十分普遍。按照每平方米1.1万元的补偿现金计算，这里已经诞生了10个亿元户和超过400户千万富翁家庭。

谣言

眼睛红了。

“刷爆朋友圈！拆迁造就600户亿元户全村摆千人宴”

“深圳最牛钉子户搞定，2012年2000万都不拆，现在赔偿1.2亿”

“深圳村庄拆迁每家赔2亿 83个姑娘未嫁”

真实和谎言混杂，财富和荷尔蒙交织，谣言的制造者显然非常清楚如何挑逗网络社群敏感的神经。

尽管一次又一次被证伪，这些谣言还是被人们前赴后继贪婪地阅读、转发。人们自我代入，在一夜暴富的虚拟中颤栗，在反反复复的猎奇中获得餍足。

真实的情况又是怎样的？

著名的北站“钉子户”杨美兰在耗时14年的拆迁谈判后低头，在拆迁补偿协议书上签字，拿到1600万元。

在今天一套房动辄七八百万元的深圳，1600万元只是两套房子的价格。原来赔600多万时，楼价还在2万。漫长的谈判过后，反而被时代拉得更远。

但是大多数人只相信自己愿意相信的。在谣言的传播下，贪婪开始滋生。

深圳城市更新的车轮已走过了30多年，但被列入旧改计划的旧住宅小区仅有8个，而这其中，又仅有鹿丹村、建业小区北区和鹤塘小区完成了旧改，其他则在钉子户与开发商之间的“博弈”中度过了一个又一个春夏秋冬。

木头龙小区旧改被誉为深圳最难啃的的“骨头”，有传言称，有业主出售房产要价10万/平。华泰小区的业主诉求则是房产证“绿转红”。

在旧改中，有带头的群体利益代表者，也有不受待见的异议者。

据深圳媒体2012年报道，蔡屋围改造时，蔡珠祥与张莲好夫妇坐拥780平方米的建筑面积，和项目方僵持一年，拖慢了社区居民的回迁时间，成为村里最不受欢迎的人。

宝安43区碧海花园，地铁挖坏成危房，众多业主经过6年的上访、示威、游行的艰辛努力，政府终于出面旧改。但还是有业主不当一回事儿，自顾自住自己的，私心只等着项目有效期过了，再重新来过。

苦果

种瓜得瓜，种豆得豆。

开发商与政府认为，“支持老实人、不做老好人”是最主要的原则；在对原则、标准的坚持中，政府的公信力逐步树立，社会秩序的良性循环得以促进。

然而在一些人的眼中，深圳政府是一个“宽松的弱势政府”，好好先生的属性显露无疑。例如，在旧改过程中，一些规章建筑也被政府默认。

他们认为，城市更新中“没有出过一次事故”固然值得骄傲，但是一味的退让必将付出代价。

恶果或已显现。

以福田区为例，虽然城市功能老化日益加速，更新工作迫在眉睫，但在多方利益的纠缠下陷入泥潭。

福田区已列入更新单元计划的旧住宅项目都是在2010年首批列入计划的项目，但都陷入了搬迁补偿的僵局中长期无法推进，“拆不动、赔不起、玩不转”。

尤其是，在项目搬迁补偿活动中，搬迁人和权利主体的矛盾重重，迟迟无法达成搬迁补偿协议。虽然政府挽起袖子亲自下场，表示“政府主导、全程参与”，但还是无甚裨益。

值得一提的是，深圳全市面积约为1990多平方公里，大致相当于北京的八分之一，而且可供开发的土地空间已经基本饱和。土地捉襟见肘，想要用地，大部分时候需要基于旧改或棚改。

在另一些愤世嫉俗者的心中，满满的都是对政府的不信任感。他们怀着愤懑，在没有获得预期利益的失落中发泄着自己的不满。

总之是两头不讨好。

2016年12月19日，深圳市政府印发通知，对于亟需改善居住条件的成片旧住宅区，符合棚户区改造政策的，按照棚户区改造相关规定实施改造。

近日，福田区也出台意见，要求加速城市更新的步伐。对于那些久拖不决的项目，如不能通过市场化的方式解决，有可能会被调出旧改计划，将来以棚改的政策实施改造。

2018年5月17日，深圳市人民政府办公厅发布《关于加强棚户区改造工作的实施意见》，加快了棚改的步伐。

在效率与利益的竞赛中，裁判员的定位开始偏移，情势正在慢慢逆转。

低调

闷声发大财？

相比政府的纠结，开发商选择低调。

在岗厦旧改的过程中，开发商曾坦言一家一户多给一些并没太大影响，“这么大的一个项目，投资超过百亿元。但我们害怕的是破坏秩序，所以抱定了原则。”

开发商的底气是有原因的。

看看现在深圳中心综合体，也即岗厦旧改项目的活力：500个一线品牌的中央大街O N E A V E N U E、五大主题商业区域、17万平方米的商务面积、380米高的超甲级写字楼。

140万平方米的深圳中心，住宅及公寓约50万平方米，写字楼约20万平方米，零售规模约30万平方米。它以紧缩城市的形式，将功能、人群、物业形态、建筑充分融合。

2015年7月10日，公寓项目深圳中心·天元开盘，单价8.9万元/平方米，彼时认购金额25亿，销售超7成。

虽然拆迁时给出的货币补偿堪称高昂，但对比如今近10万/平的房价，根本算不得什么。与大张旗鼓无缘，得了利的开发商，默默地吃下最大的一块蛋糕。

幸福的房企有着类似的幸福，不幸的房企则各有各的不幸。

罗湖木头龙小区，由于开发商与拒绝签约的业主进入长时间利益博弈，已经签约的业主无法及时回迁新房、没有签约的业主生活环境变差、开发商则背负巨大资金成本。

号称广东最大的旧改明星项目，华润大冲旧改项目蹉跎了十年：2005年开始介入，补偿方案通过花了4年，拆迁花费4年，2014年下半年才正式销售。

十年之内，强拆、使用违规材料、停业和停工整顿，事故层出不穷。项目建成之后，业主的维权如约而至，涉及电梯、楼体建筑材料以及南外学位等问题。

和闷声发大财的同行不同，有些麻烦缠身的开发商，只能选择夹紧尾巴做人。

漂泊

你看那个人，好像一条狗啊！

在轰轰烈烈、波澜壮阔的财富故事中，租客们的感受是微不足道的。

大城市里的青年，没有搬过几次家的，不足以谈人生。

城中村几乎是所有深漂一族到达深圳后的第一站，白石洲、大冲、南头、蔡屋围、水围、上下沙……这些城中村慷慨地接纳着来自四面八方的年轻人，也可以在某一天对他们关上大门。

事实已经证明了，房租涨价、房屋另有计划、押一付三都可以成为年轻人随时被房东扫地出门的理由。当然，旧改也是。

我有一个朋友Z，大学毕业来深圳后在白石洲住下，一住就是四年，虽然搬了两次家，但还是羁留在这里。最近，由于白石洲的拆迁，她不得不考虑离开。

Z所在的某公寓贴出了公告，表示该物业已纳入城市更新范围，需要租户做好准备，于6月5日前搬离。

“白石洲05年就有城市更新的传闻，但这13年来并没有什么太大进展，没想到今年让我们给碰到了”，Z在看到这个公告时有点猝不及防。

谈到白石洲，Z的感情很复杂。虽然这里环境嘈杂，虽然这里空间密集，虽然这里管理混乱，但也只有这里，有最新鲜的瓜果与海鲜，最热情的肉档老板，这里10元3双的地摊袜子质量尚可，这里8元的无证摩的能带你穿梭白石洲的三街五巷。

如果白石洲拆了，还可以去哪儿呢？附近没有更便宜的农民房了，要么接受更贵的品质公寓，要么就住到偏远的原关外片区。

Z现在住在朋友家里，没有把这件事告诉父母。生活早就教会了她报喜不报忧，深夜里放下和家里的电话，眼泪却再也止不住了。

生活在同一座城市里，但是人们的悲欢并不相通。

有数据说，作为深圳最大的城中村，白石洲内散布着2千多栋廉价的出租屋，有15万人在这里集聚。

旧改来了，这些人的生活，该如何安放？或许他们唯一能做的，就是像蚁群一样背负行囊，再一次迁徙，向远方出发。