济南楼盘降价砸售楼处「济南房价暴跌」

转眼进入7月，2020年已经过半，受突如其来的疫情影响，房地产市场也经历了一个不寻常的周期。2月疫情爆发期，售楼处暂停开放，市场整体停滞，恒大率先出击推出7.5折线上售房，打破市场寂静。3月融创文旅城、华润公元九里等项目纷纷以低价推出新品引起市场轰动，取得不错销售效果。后续各房企促销节奏不断，以价换量成为疫情后市场主基调。也有一些楼盘半年销售惨淡，楼市呈现冰火两重天。

拼手速以价换量，“抢”跨区域购房者

3月初，济南各售楼处刚开门营业，购房者观望情绪浓厚，业内对市场预期均不乐观。此时一些嗅觉灵敏的一线房企率先出击抢占市场，融创文旅城推出了“人才硅谷居住区”线上拼房计划，拿出一栋楼以12900元/平米的价格撼动市场，销售效果立竿见影。接着，华润公元九里打出了13500元/平米起价买18层两梯两户产品的王牌，消息一出，当天认筹数就已经超过推出房源量。两个超级大盘的以价换量主动出击为济南楼市破冰打开了节奏。

华润置地公元九里营销负责人孙淑豹在采访中表示，项目3月份首次推出18层两梯两户的产品，以13500元/平米起的价格让利购房者，市场反响强烈，半年内共开盘7次，前几次开盘都供不应求。

有竞争力的价格，“抢”来了新客户。孙淑豹说：“新品首开的价格很有冲击力，吸引的不仅是本区域的客户，60%的成交客户为跨区域购房的客户。在特殊的市场环境下，房企以价换量也要拼速度，在一定的市场需求下，需及时作出市场反应。”

业内人士分析，由于各家开发商营销制度和思路的不同，对市场的预判有所差异，今年的三、四月份，不是自然状态下的市场旺季，而是以价换量下的市场“小阳春”。谁先有动作，谁就在区域内甚至整个济南楼市角逐中占了先机，没有真正优惠的营销包装难以让购房者买账。

卖得好的也没完成半年任务 有楼盘已跌破楼面价

在三、四月份楼市促销节奏带动下，一波波楼盘加入到促销换量的行列，销售也得到了市场的印证。到五、六月份之前大幅促销的楼盘已经取得了初步的销售成果，开始收紧价格。融创文旅城相关负责人冯先生介绍，项目自3月中旬首次推盘起，半年内推盘9次，毛坯产品价格也逐渐回归到14600元/平米左右。

即便是济南单盘销售的冠军，融创文旅城半年任务指标也仍有缺口。“五六月份售楼处的上客量较前两个月有明显的回落，市场节奏有所放缓。”冯先生说。同样，孙淑豹也认为，在五六月份价格优惠有所回收的情况下，售楼处上客量有小幅下滑，市场整体比较平稳。

而另一面，一直没有销售起色的楼盘，迫于半年营销压力，不得不跌破拿地楼面价，启动断腕营销，拿出实在优惠来促销。唐冶片区的保利和唐悦色项目，拿地楼面价合计约14000元/平米，前期销售不温不火，6月该项目18层小高层以11999元/平米起的价格赔本走量，打破了唐冶市场底线。记者了解到，在汉峪片区、彩石片区同样有楼盘迫于市场压力打破楼面价销售。

业内人士分析，在当下市场行情下，低价促销仍是未来一段时间的主要营销举措，房企资金回笼的压力仍然很大。

上半年总销量下跌 不降价不促销难成交

半年楼市刚收官，各研究机构便迅速发布了2020年上半年济南房地产市场的各项指标榜单，由于数据统计依据不同，榜单数据差异较大。本文以中指研究院的数据作为参考，其销售监测数据主要以网签数据为主，由于网签有一定的滞后，与实际达成销售的数据会有一些出入。

中国指数研究院公布的数据显示，2020年1-6月济南房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为392.1亿元;销售面积合计286.3万平，融创中国、绿地控股和中海地产占据销售金额前三，领跑济南市场。总体来看，上半年受疫情因素影响，济南商品房成交金额同比减少16%，销售面积同比减少13%。

记者调查发现，除了销售排行榜上卖的比较好十几个楼盘，以及首开促销的部分楼盘，大部分楼盘其实处于一个不温不火的状态。中国指数研究院数据显示，东部某央企大盘近六个月成交仅10套。

截至6月28日，国际金融城片区仁恒公园世纪上半年网签套数为55套，仁恒入驻济南时，以高端品质住宅的形象备受购房者期待。此外距离仁恒公园世纪不远的招商公园1872同是精装住宅，单价都在30000元/平方米起，半年内网签40余套。另外，汉峪片区中铁逸都国际三期·阅山近半年卖出42套，同样不温不火。去年6月份开盘的雅居乐锦园，今年上半年仅卖出52套，销量也不太理想。

合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明向齐鲁晚报·齐鲁壹点记者透露，今年5、6月份开始济南商品房销量逐渐恢复到去年同期水平，具体项目的销售则呈现出冷热不均的现象，有的楼盘促销力度比较大，销量会比较好一些。4月份开始，一些新开盘的项目，促销力度比较大，去化率可以达到80%，相反一些价格变化不明显的项目，去化率只有百分之十几，销售数据就会比较难看。

而对下半年的济南楼市走向，许传明认为，下半年济南楼市的的成交量会比较活跃，甚至会超过去年同期水平，价格方面将会继续保持一个相对平稳的态势。

齐鲁晚报·齐鲁壹点 记者 葛未斌 高茹

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