放风价8万/㎡ 德基旁 这家楼盘却突然不卖了

近期，笔者接到网友爆料，新街口的长江会已经熬成现房，可能要开盘了。

今天，笔者便去了一趟新街口，看看这传说中要卖7、8万一平的公寓是不是真的要上市了。

来过南京的人不会不知道，盘踞在“中华第一商圈”新街口东北一隅的是年销售额超百亿的德基广场。

与之一街之隔的，即是长江会，而德基广场便成了这家楼盘的尖端配套之一。这个地段，毋庸置疑。

站在马路对面，长江会的楼栋已清晰可见，外立面也已完成。

笔者迈入售楼处，经工作人员介绍得知，这座已经快熬成现房的「难产」楼盘，暂时还不对外出售。

对于其他细节，工作人员更是一问三不知，只淡淡说了句：“这几天有挺多人来问的，但目前还没接到通知，一两个月后再来看看吧。”

在售楼处里，只见孤零零一个沙盘摆在了售楼处里，并且模型外立面还是更改设计前的样子。

据了解，长江会项目一期占地5012㎡，总建筑面积25907.6㎡，总高14层，其中1至2层为精品商业，3至14层为高端酒店式公寓，基础户型是60-90㎡，总共200多套（据说一层4部电梯，但一层几户未被透露），前期称顶层是可以做定制户型的。项目二期占地5400㎡，规划建设高档写字楼及精品商业。

对于价格部分，去年笔者从工作人员得知的消息是“如果出售，至少7、8万一平”。

当然，即便价格如数批下，只要市场不给予肯定，最终打折促销还是免不了的结局。

值得一提的是，项目的工作人员对于项目的高端定位颇感膨胀，去年曾直言引进的商业品牌不会低于德基的标准，奔驰宝马这种都不让进的。

走出售楼处，即可看到项目已大致成型，只是内部装修还未完成。

按照原先的规划，楼栋的外立面本是和售楼处一样的玻璃幕墙设计，充满现代感。

但后来不知何故，项目的外立面发生了很大的变动，改成了下图这样的形态。

如今已更改成平平无奇，没有线条感的建筑。看上去似乎更“住宅化”了，但也缺失了它本该有的鲜明特点。

对于长江会，相信很多人也不会陌生，因为它曾经是南京具有代表性的烂尾楼之一。

根据此前的媒体报道，大概从1992年起，估衣廊至北门桥一带的住宅开发基本完成，只剩下了这块待开发空地。

起先省烟草局有意拿地盖楼办公，但觉得地块面积不大，也就放弃了。

之后，此地块辗转卖给了麦哲理(南京)房地产开发有限公司；

2005年成功拿地后，开发商一直将此用作停车场，2008年才取得长江会项目的规划许可证。

2013年11月，长江会项目开始动工。

当时的项目定位为媲美纽约，伦敦，东京的私宅，将同步曼哈顿的国际生活方式，注入南京这座历史悠久的文化名城，并配有高端购物中心与会所，为高端人士提供高舒适度的私人享受型都会生活。

项目效果图

2014年4月：长江会迎来首开，单价高达5.5万/㎡。

那一年，河西的仁恒江湾城售价不过2.8万/㎡，长江会的价格，直接是江湾城的双倍价。

销许表上，很多高楼层的房源单价甚至达到6万/㎡！即便是现在，也会让很多人望而却步。

2015年3月：项目并没有如约交付，随之变成了烂尾楼。

据说当年在开盘后，开发商反悔，决定自持，这才使得中间搁浅了许久。

不得不说，南京人对于这样的贵价公寓是不太容易买单的。

与长江会相隔不远处，一个金陵凤栖园成了知名“老大难”。

2011年12月，凤栖园（那时还叫菲尼克斯，PHOENIX）首次也是唯一一次领销许，推出225套房源，为65年产权酒店式公寓、商业、储藏室用，其中酒店式公寓为184套，精装交付。

值得关注的是，当年均价已经达到35540元/㎡。这价格如果放在今天，依然不便宜，更何况是8年前。

曾经，它也为取悦市场好不容易改为65年民用产权公寓，让自己平添一份务实。

但现在，项目在销售8年多后，才艰难去化过半。

除此之外，金奥费尔蒙、德基世贸壹号也均去化不畅。不过，金奥费尔蒙幸运的是，在销售遇阻后，变售为租，扭转局势。

现在的南京，虽然住宅产品的恃宠而骄，价格扶摇直上，但商办类公寓产品却一直鲜有人问津。

如果偶有一例卖出高价（如金陵凤栖原、长江会），结果大都是滞销多年，去化周期也被无限拉长。

最终，还是不得不以降价的形势回归市场价。

比如扬子江边上的涵碧楼，我们尚且记得，2018年在一幅户外宣传大牌上，8.8万/㎡的定价直击人心。

但如今这个只针对尖端人士的豪宅姿态逐渐放低，二期公寓毛坯均价2.8万/㎡，精装均价3.2万/㎡，如果全款可以享受95折优惠，按揭则是98折优惠。甚至为了去化更快，项目还开放了分销渠道，价格或许还能再低。

相比低总价小面积的商住楼，很多执意要打造高端境界的酒店式公寓虽耗尽心思，但大多「吃力不讨好」，这一点在销量上表现得尤为明显。

是不够高端吗？看这美如画的售楼处、会客厅，忽明忽暗的灯光点缀，国内罕见的挑空20余米的中庭，其实是花了不少心思的。

但南京这样的高端公寓为何频频去化受阻？

到底，还是市场决定的。

对于很多人而言，住宅增值保值强，倒手变现获利快，是本地客群最热衷的产品投资。而商办租金回报率不可控，转手困难几乎成了所有人的共识。

当这样的思想根深蒂固，南京商办再高端，也敌不过“学区配套溢价”、“仁恒万科大品牌”、“中央景观区”等因素的诱惑。

这种思维定势，在很长一段时间内左右了南京市面主流产品的走向。

更关键的是，城市的国际化开放程度可能还不够，高端商务氛围尚且在培育期，一时间，涌现的高端商办产品，成了“超前”的奢侈品。

要知道，这些商办产品目标客群大多是往来国际的高端商务人群以及顶豪置业客群，南京虽不乏这样的客群，但客群的体量尚且未达到一定程度，最终，供给过剩。

在这样的意识形态下，商办产品的自我救赎很可能成了只租不售。

-END-