华润置地38.58亿落子白鹅潭 背后的逻辑是什么

大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！

就在刚刚，经历了华夏幸福退地风波的“荔湾区珠江隧道口以西、珠江以南AF020112、AF020119地块”（也就是位于白鹅潭核心区的新隆沙地块），被华润置地以38.58亿的总价收入囊中。

来源：拆神

虽然本次出让仅仅是宅地，但也标志着，曾一度搁浅的新隆沙地块，重新走上正轨。未来，我们或许可以重新开始想象……

就华润置地在广州拿地本身，本不算特别大的新闻。去年，华润拿下金沙洲地块，今年，备受瞩目的黄埔新溪改造又向前迈进了一大步。

但如果把这个消息掰开揉碎了看，其中有不少值得琢磨的点：

1、这块地位于荔湾白鹅潭片区，是少见的中心区核心地块。

2、这是华润置地宣布重仓广州市场后，首次在荔湾拿地。对一直聚焦在一二线城市布局的华润置地而言，这宗地自有其吸引力。

3、地是好地，但必须划下重点，这是一个退地回炉重造的项目，地块上已经有部分在建建筑，并不是一块净地。

也有几个值得关心的问题：

1、为什么华润置地在当下买下这宗地，而且一出手就是近40亿？

2、在这块地之上，华润置地会打造什么样的产品？

3、华润置地入局之后，白鹅潭未来会如何发展，房子又该怎么买？

不吊胃口，先爆几个我搞到的独家料。

1、这块地未来打造的项目，定位将属于华润置地的顶级产品。

目前华润置地内部，最高端的产品就是“悦府”和“瑞府”，但就在西边，金沙洲就已经有了“瑞府”，所以，我大胆猜想一下，“悦府”的可能性比较大。

能取名为“悦府”的项目，不论是所享有的周边配套资源，还是华润置地内部为其配备的团队资源，都会是最顶级的。

比如深圳湾的华润悦府，位于深圳后海金融总部基地，楼下就是深圳湾万象城和深圳湾体育中心春茧、深圳人才公园，享受头排深圳湾一线海景，还请来国际级大师程绍正韬操刀室内设计。

华润深圳湾项目示意图

2015年，华润深圳湾悦府一期开盘均价13.8万/㎡，现在二手房挂牌价超过28万/㎡（数据来源：臻房豪宅）。

所以，如果我们大胆一点想象，新隆沙地块是否最终定位“悦府”，并最终成为广州豪宅天花板级别的存在？

咱们拭目以待，但保底也是荔湾顶豪的标杆。

2、由于是退地，此前，华夏幸福此前已经在地块上建起了部分住宅楼栋。

根据出让要求，华润置地仍需按照已取得的规划继续建设，后续再按出让合同约定更名和新发。

119地块已建成部分

因此，项目大概率会直接沿用华夏幸福的主体结构，原有的133-243㎡户型面积段也不会做大的改动。

但在外立面、园林景观、室内设计等方面，按照华润置地过往的风格，都会投入非常多的精力，在现有基础上带来巨大的提升。

由于项目还在施工过程中，户型图啥的暂时也没拿到。但就算我YY吧，我们跟同属“悦府”系的深圳湾华润悦府来简单聊聊。

虽然看过那么多顶级豪宅，但深圳湾悦府户型的超大尺度以及合适的比例关系，随处可见的艺术氛围与设计感，出彩的园林景观和室内设计，依然让我觉得特别震撼。

比如项目的364㎡四房两厅四卫楼王户型，客厅开间高达9.3m，客餐厅空间接近80㎡，阳台长达9.3m，主卧套房开间约14.8m，东、南、北三面都是全采光面，这样的超大空间尺度，在全深圳的豪宅中也不多见。

我印象最深的，是其追求“走进自然”的理念，整体装修风格简约别致，各种木质设计与石材都体现出新东方美学，为此甚至不惜大幅增加成本。

深圳湾悦府的外立面，抛弃了传统的干挂石材，选用造价昂贵、施工工艺复杂的大面积铝板；连卫生间的洗手盘，都是一整块精挑细选的纯天然汉白玉石材打造而成。

现在，我个人是很希望这个项目能最终定位为“悦府”，大家可以期待一下华润置地的出品，应该不会让人失望。

3、项目预计的入市节点，我也帮大家搞到手了。

据说最快11月初，项目就会开放城市展厅；

元旦前后，会正式开售楼部和样板间。

也就是说，大家不用等太久，就能一睹这个项目的真容了。

很多人好奇，华润置地为什么要斥重金拿这块地，还要把自家最顶级的住宅产品也放在这里？

要知道，华润置地的顶级产品在择址方面，要求极为苛刻。

它们的共同点是：

1、都位于核心城市的核心片区，具有极高的稀缺性，甚至是唯一性。

2、许多依靠着大型综合体、纯粹的大户型及高总价，很长时间内都是整座城市最顶级的项目。

论地段，拥有高端产业、高端商业及文化地标的白鹅潭，是广州的核心片区之一。

去年出台的《白鹅潭地区发展规划（2020-2035）》中，白鹅潭商务区对标纽约、芝加哥、东京等世界级中央商务区，与东部的珠江新城、金融城、琶洲遥相呼应，打造广州中心城区西翼CBD。

如果说金融城是东进，那么白鹅潭就是西联的核心，广佛同城5万亿的体量，有太多的故事可以讲。

站在楼市的角度，白鹅潭的价值还体现在以下几点：

1、白鹅潭作为一江两岸的核心区，同时也是荔湾最宜居的板块，有文化底蕴，有繁华商业，充满烟火气，还有三江交汇的宽阔江景。

白鹅潭实景图（图源：广州房产@细鹏）

2、轨道交通非常密集，目前已有地铁1号线、5号线、6号线、8号线和广佛线开通运营，在建和已规划的地铁线路有10号线、11号线、22号线、25号线、43号线、佛山8号线和佛山11号线，未来将会有超过10条地铁线路。

来源：南方都市报

3、与珠江新城、琶洲、金融城等传统CBD不同，白鹅潭因为有“三馆合一”的存在，不再是简单的写字楼 酒店 商场的叠加，而是一个将历史文化、艺术、珠江滨水景观、商务、消费场景、高端居住等高度融合的超级大都汇。

广东省“三馆合一”效果图

4、全广州乃至全华南最顶级的商业配套，未来也在白鹅潭。

聚龙湾太古商业已完成备案，再加上万科花地湾商业，广船的商业综合体，幸福湾的星河cocopark, 以及山姆会员店，整个白鹅潭的商业能级将会大幅提升。

另外，本次地块前面的商业地，也一直有传闻会是华润置地接手。现在宅地已经拿了，商业地，我们是不是也可以畅想一下？

5、政府的大手笔投入给到还在成长期的白鹅潭，也让这个板块的未来，拥有极高的上限。

前些天刚刚结束的广州投资年会上，荔湾表示会继续引入各种世界500强和总部经济，重点打造的白鹅潭，3年将推动实施超过100个重点项目，总投资超3000亿元。

具体到这宗地，足够优越的基础条件，也让其具备了打造出顶级产品的底气。（参考阅读：新隆沙这块地，真好！）

来源：拆神

距离地铁1号线芳村站步行不足800米，4条地铁交汇，交通路网密集；

位处白鹅潭核心位置，靠近立白中心、白鹅潭国际金融中心、三馆合一，配套成熟度极高；

位于珠江隧道口西侧，占位不可多得的三江头排，一线望江。

确实相当能打。

那么，这样一块好地，拿地的为什么是华润置地？

答案也不难得出。

对于这块地，政府的期望值极高，也非常考验拿地房企的实力。

之前给予华夏幸福，也是考虑其综合运营的能力，如今华夏幸福出了变故，必须有强势的匹配政府预期的开发商接手。

而华润置地央企的背景 无短板的运营能力 优秀的产品品质，已经让越来越多的城市愿意和华润一起，捆绑联动开发一个新的片区。

比如深圳就将后海片区整体规划运营交给华润置地来统筹。

于是，华润置地以“春茧”体育中心为起点，以一己之力，为深圳湾贡献了：深圳湾体育中心“春茧”、中国华润总部大厦“春笋”、深圳湾万象城以及中国华润大厦艺术中心、华润金融大厦、安达仕酒店、高端住宅“悦府”、高端豪宅公寓“瑞府”、深圳人才公园等一系列封面地标。

在一系列高端配套基础上，区域内土地通过“定向出让”引进总部企业，聚集了包括华润集团、阿里巴巴、腾讯等在内的80多家知名企业，后海金融商务总部基地也成为中国总部企业最为密集的聚集地之一。

深圳南山高新园的大冲旧改，同样由华润置地操刀。

改造前，大冲村楼房破旧且密集、道路狭窄且脏乱，公共设施匮乏。改造后，大冲村脱胎换骨，变身为现代化的商业商务中心及居住社区，品牌商业集聚的万象天地，更成为深圳最潮的网红打卡地。

华润城的房价已经赶上深圳湾，华润城三期2018年开盘均价8.5万/㎡，二手房均价高达25万/㎡，翻了两番。

对荔湾来说，把这块地交由擅长造城的华润操盘，无疑是最好的选择。

新隆沙地块配建要求

比如我发现，这块地在出让时设置了极高的配建要求，涉及安置房、道路、文物等，绝不是一块好啃的骨头。

最后，说说我的几点预判和建议：

1、虽然广州新兴区域不断涌现，但中心城区的确定性仍在。

最近几个月，外围区的南沙增城，一手消沉，二手暗淡。

反观中心市区，珠江新城的中海花城湾，最高成交价达21万/㎡；金融城的美林海岸，房价也突破10万 ；琶洲的保利天悦，房价也在不断逼近20万/㎡......

再看荔湾，无论是珠江太古项目的动工，还是广船的加速蝶变，本质上就是广州加速对白鹅潭“CBD 世界级滨水商圈”发展势能的投资注入。

有如此大手笔投入和高配资源的白鹅潭，有确定性更有预期，未来会是广州未来最顶级的片区。

2、虽然暴雷房企漫天飞，但龙头房企的可靠性却在强化。

这点其实不用多说，懂的都懂。

因此，相信自己，不如相信龙头房企的眼光。买房，跟着华润置地这样的央企走，大概率是没错的。

3、越来越好的地段未来，足够好的产品，稀缺的一线江景，一流的开发商操刀，这样的项目在中心城区，可遇不可求。

虽然广州中心的江岸线很长，有整整30公里，但真正具备景观价值的并不多，三江汇聚的片区只有5个。

过去5年，广州出让的300多宗地中，中心四区只成交9宗江景宅地，占比仅3%，三江交汇处更占约2%。

据中指院统计，1-8月份在中心区江景盘成交TOP15中，有9盘来自荔湾，其中白鹅潭CBD就占据6盘。

来源：广州楼市发布

你复盘一下曾经的珠江新城，琶洲保利天悦，甚至是正在不断崛起的金融城，你是否发现，白鹅潭片区未来的天花板跟他们一样，甚至不亚于他们？